¿Reforma o rehabilitación?

La diferencia existente entre reforma y rehabilitación es bastante complicada de establecer. Comentando este tema con otros técnicos, he llegado a tener discusiones (constructivas) y hemos estado analizando el tema en profundidad sin llegar a conclusiones claras. Ni siquiera comentando el tema en mi colegio profesional me han sabido hacer una distinción precisa entre los dos conceptos.

En muchas ocasiones he oido la expresión "voy a rehabilitar una casa que me he comprado" pero también he escuchado "voy a reformar una vivienda que me he comprado". Al final, los conceptos son muy similares y se usan indistintamente para explicar lo mismo.

Para intentar esclarecer el tema, acudo a la ley de ordenación de la edificación (LOE) y en ella encontramos en su art 2 (apartados a,b,c) el concepto de edificación (es decir el sujeto al cual es aplicable la ley), pero se observa que no queda nada claro el concepto de rehabilitación o de reforma. Se utiliza el término "intervención".

Código técnico vigente en España

En el Código Técnico de la Edificación (CTE) vigente desde el año 2006, en su parte I art. 2 se establece el ámbito de aplicación y en el apartado 3 se habla de estos conceptos:

"Igualmente, el CTE se aplicará a las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que se realicen en edificios existentes…"

Y en los apartados 4 y 5 se define:

4. A estos efectos, se entenderá por obras de rehabilitación aquellas que tengan por objeto actuaciones tendentes a lograr alguno de los siguientes resultados:

• La adecuación estructural, …
• La adecuación funcional, …
• La remodelación de un edificio con viviendas que tenga por objeto modificar la superficie destinada a vivienda o modificar el número de estas, …

5. Se entenderá que una obra es de rehabilitación integral cuando tenga por objeto actuaciones tendentes a todos los fines descritos en este apartado.

Según estas premisas, queda claro que es una obra de rehabilitación y una obra de rehabilitación integral, pero sigue sin quedar claro cuál es el concepto de reforma.

¿Qué incluye el concepto de reforma?

Siguiendo con mi búsqueda del concepto de reforma para intentar aclarar las diferencias, finalmente encuentro esta definición en la Web del Ministerio de Fomento en su Nota Metodológica de Construcción de Edificios (Licencias municipales de obra).

Aquí aparece un apartado dedicado a Definiciones y Variables investigadas que en su punto H define los tipos de obra:

• Obra de nueva planta: Es obra mayor que da lugar a un nuevo edificio, independientemente de si ha existido demolición total previa de otro edificio o no.
• Obra de rehabilitación: Es obra mayor que, a diferencia con la anterior, no da lugar a la construcción de un nuevo edificio sino que se actúa sobre los ya construidos todo ello con independencia de que haya habido o no demoliciones parciales. Puede ser de dos tipos:
  • Obra de ampliación: Cuando se aumenta la superficie ya construida incorporando nuevos elementos estructurales. Este incremento puede realizarse de forma vertical sin aumentar la superficie ocupada sobre el terreno (Ej. añadiendo una nueva planta) o bien horizontalmente, y en tal caso sí existe superficie a añadir en el terreno.
  • Obra de reforma y/o restauración: Cuando no varía la superficie construida pero el edificio sufre modificaciones que afectan a algún elemento estructural ó se implante alguna dotación previamente inexistente.

Se deduce pues que según el ministerio de fomento las obras de reforma están incluidas dentro de las obras de rehabilitación. Pero sus definiciones difieren bastante de las mencionadas anteriormente en el CTE.

Debido a la confusión existente, personalmente prefiero aplicar mis propios criterios en función de mi experiencia profesional y cuando digo o escucho la expresión "rehabilitar una casa" entiendo que se van a realizar obras de envergadura y que afectan a casi todo el inmueble. Aquí sería muy entendible si aplicamos la expresión "rehabilitar una casa en ruinas".

Sin embargo, la expresión "reforma" me suena a obras de pequeña envergadura como por ejemplo puede ser la reforma de un baño o la reforma de una cocina.