La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que un inmueble con la calificación de “vivienda” cumple con la Ley de Habitabilidad que le corresponde. La Ley de Habitabilidad queda fijada por la fecha de construcción del inmueble. En este trabajo vamos a resumir en 10 puntos los pasos necesarios para que un novicio en este trámite pueda hacerse una fotografía general del procedimiento, tan necesario hoy en día en operaciones de alquiler o compraventa.
Cualquier arquitecto o arquitecto técnico colegiado está facultado para tramitar cédulas de habitabilidad. Antes de realizar cualquier visita, debe conocerse en líneas generales las normativas de habitabilidad que afectan a la mayoría de viviendas, así que yo recomendaría llevar siempre encima la Ley 141/2012 de Habitabilidad, que afecta a todas las viviendas construidas antes del 11 de Agosto de 1984. Como autor de estas líneas, yo ejerzo en Cataluña, así que explicaré los procedimientos siguiendo esquemas de esta Comunidad Autónoma. Si ejerces en otra región de España no tienes más que adaptar sencillamente los postulados y preguntar por el procedimiento burocrático, cuyas similitudes son más que evidentes.
Comprobar que el inmueble no tenga cédula de habitabilidad en vigor
Este punto parece una perogrullada, pero reconozco que cuando empezaba hace muchos años con este tipo de trabajos, me fiaba de la palabra de los clientes que me aseguraban de que “su vivienda no disponía de la cédula de habitabilidad”. Bastaron dos veces de sendas visitas de una hora y media, mediciones, comprobaciones y desplazamientos incluidos, y el susto dos semanas después a cargo de una notificación de la Agencia de Vivienda que decía “no se puede emitir una cédula de un inmueble que tiene cédula en vigor”; para que aprendiese – de la mano de un técnico de la propia Agencia de Vivienda – que los Arquitectos colegiados disponíamos de un enlace privado a la base de datos de todos los inmuebles de Barcelona y su situación respecto a cédulas de habitabilidad.
Por tanto, nada más recibas un encargo de cédula, comprueba si la misma está en vigor para ahorrar desplazamientos y dinero a tu cliente y a ti mismo. Yo suelo hacer esto en la propia llamada recibida por el cliente en un ejercicio de transparencia.
Si el inmueble tiene cédula en vigor, pide un duplicado
Este proceso es muy sencillo y yo recomiendo hacerlo de manera presencial, porque por experiencia propia pedir un duplicado por los canales de Internet de la Generalitat puede derivar en un callejón sin salida. Por tanto, pide cita previa con la Agencia de Vivienda e in situ te imprimirán en las oficinas el duplicado de la cédula. Aprovecha para englobar en esa misma sesión cualquier trámite pendiente que tengas para ir a favor de tu gestión del tiempo.
La superficie aplicable es la útil
El primer guarismo que tengas que calcular para tramitar una cédula de habitabilidad es la superficie útil del inmueble. Y aquí tengo que pedirte que te mantengas firme, porque este número en algunas ocasiones no será aceptado de buen grado por clientes tuyos.
La superficie útil de un inmueble es la que se puede pisar, excluyendo por supuesto muros y tabiques, con altura superior a los 1,90 metros y, sobre todo, la interior, la encerrada en cuatro paredes y susceptible de climatizarse. Un lavadero, balcón, terraza o armario exterior de caldera nunca puede contarse como superficie útil. Teniendo este tema claro, no necesitas nada más para mantener tu postura firme frente a agentes inmobiliarios, clientes o incluso arquitectos que desconozcan la ley o quieran sumar más metros útiles “ilegales” con el fin de subir sus precios de compraventa o alquiler.
Fecha de construcción del inmueble
Tienes que fijarte en el año de construcción del inmueble para establecer la Norma de Habitabilidad que es aplicable en él. Dicho dato figura en la ficha del mismo en la Sede Electrónica del Catastro, pero en ocasiones necesitarás más precisión, sobre todo si te hallas muy cercano a la frontera temporal de dos normativas consecutivas, y esa precisión la dará la Licencia de Obras, algún plano de proyecto de ejecución firmado, una escritura o incluso algún certificado histórico de empadronamiento.
La ley de habitabilidad
Durante la visita, tienes que tener presente una copia de la Ley de Habitabilidad que corresponde al inmueble del que vas a tramitar la cédula e ir comprobando artículo por artículo que todos los requisitos para tramitar la cédula de habitabilidad se cumplan.
Si hay algún artículo de la Ley que no se cumple, tienes que explicárselo al cliente documentación en mano y sugerirle medidas correctoras para que pueda tramitarse la cédula.
Los casos más típicos que me suelo encontrar de “incumplimiento” son los siguientes:
- El único baño de la vivienda no ventila al exterior
- La instalación eléctrica (visible fundamentalmente en el cuadro de luces) carece de ICP o está en mal estado
- La sala de estar mide menos de 10 metros cuadrados o no ventila directamente al exterior
- Toda la vivienda ventila a un patio de luces insuficiente
La mayoría de los defectos son subsanables mediante una obra y un tiempo de inversión y espera, pero si el defecto proviene de la propia morfología inadecuada del edificio (construcción ilegal, tal vez), lo mejor es, como siempre, ser franco con el cliente y explicarle la situación. Yo suelo siempre exprimir al máximo las posibilidades de la normativa y buscar siempre una salida, e incluso suelo concertar reuniones con los técnicos de la Agencia de Vivienda en las que el cliente esté presente, y buscar una solución.
El certificado de habitabilidad
Realizada la visita, en el despacho tienes que redactar el certificado de habitabilidad como documento principal para adjuntar al trámite de la cédula. Dicho documento, que se tiene que visar en el Colegio de Arquitectos (en Cataluña este visado es telemático) recoge:
- La Ley de Habitabilidad aplicada
- La superficie útil de la vivienda
- Los datos catastrales de la vivienda (dirección postal, referencia catastral, plurifamiliar o unifamiliar…)
- Número de dormitorios ordenados según su superficie (entre 5 y 8 m2, entre 8 y 12 m2, superior a 12 m2)
- Número de baños y cocinas
- Si es standard, dúplex o tríplex
- Existencia de estar o estar integrado en la cocina
- Estancias no clasificables (pasillos, recibidores, distribuidores…)
Muy importante: El certificado de habitabilidad no equivale a la cédula de habitabilidad. Es un documento necesario para que la Agencia de Vivienda la pueda emitir. El primero es redactado por el arquitecto o arquitecto técnico, la cédula es emitida por la Agencia de Vivienda.
La declaración responsable de antigüedad
Es el otro documento a adjuntar con el certificado de habitabilidad y se pide cuando el inmueble nunca ha tenido cédula. Aquí se tiene que justificar la antigüedad del inmueble mediante un impreso tipo en forma de declaración responsable. Este documento tiene que ir firmado, digitalmente o a mano. Siempre viene bien acompañar este documento mediante otros que demuestren la fecha de construcción del inmueble (fotocopia escrituras, padrón histórico…)
Tramitación de la cédula de habitabilidad
Una vez reunida toda la documentación, se puede tramitar de dos maneras:
- Telemáticamente a través del canal correspondiente
- Presencialmente en las Oficinas de Vivienda, bien centrales, o de la población en la que se encuentre el inmueble
La presentación telemática siempre es preferible por ser más rápida y precisa de mecanismos como la Firma Digital o DNI electrónico. La presencial es la de toda la vida. Ahorra algunos problemas informáticos, sin embargo, hacen que el dispendio de tiempo sea mayor.
Para el trámite se añade siempre un impreso de solicitud en el cual figuren los datos personales del técnico certificador de la cédula, y del propietario o representante del inmueble.
Aprobación de la cédula de habitabilidad
Pasadas unas tres semanas o un mes en Cataluña, la Agencia de Vivienda emitirá al técnico certificador un aviso mediante Email o SMS de que la cédula del inmueble ha sido aprobada. Solamente tendrá que descargársela en formato digital en un link privado facilitado para la propia gestión. El proceso ha finalizado en este momento, con la entrega de dicho documento al cliente.
Petición de documentación extra (requerimientos)
Esto sucede en un proceso de inspección aleatoria o por defecto de forma, y afecta a aproximadamente un 5% de los inmuebles. Las viviendas más susceptibles de ser requeridas de información extra son los bajos con calificación de local-vivienda, los áticos construidos con posterioridad al edificio principal (las famosas remontas) o las viviendas que pertenecen a zonas de marcado carácter turístico.
En estos casos, debemos estar preparados para entregar los documentos siguientes, dependiendo de los que se pidan en el requerimiento:
- Plano acotado y superficiado de la vivienda
- Fotografías de la vivienda y entorno
- Licencia urbanística
- Licencia de obras
- Proyecto ejecutivo visado
- Plano de archivo histórico o municipal
- Certificado de empadronamiento histórico
En muy contados casos, la ausencia de documentación de primera fuente hace complicado el proceso de satisfacer los requerimientos, pero cada expediente encuentra siempre una solución si se le hace un seguimiento adecuado y, sobre todo, si el cliente está en todo momento informado de los movimientos. Así que, como te encontrarás seguramente en más de una ocasión un trámite “duro de pelar”, aprovecha la circunstancia para aprender y coger experiencia, y sobre todo, ser transparente, tanto con el cliente como con la administración.