División horizontal: todo lo que necesitas saber

La división horizontal es un acto en el cual se divide un inmueble en dos o más. El ejemplo paradigmático de la división horizontal es aquel en el que dividimos una casa vieja de varias plantas en varios pisos. Pero existen varios tipos de división horizontal, como la división horizontal tumbada y la división horizontal de proyecto.

¿Es obligatorio realizarla?

Una división horizontal sirve fundamentalmente para dividir un edificio en varias partes indivisibles (pisos, locales, trasteros, plazas de garaje, etc.) y poder venderlas por separado. Por tanto, es obligatorio realizarla siempre que queramos vender alguna de esas partes. Por el contrario, si solo queremos alquilar dichas partes o utilizarlas por separado, no tenemos por qué realizar dicha división horizontal, pudiendo realizarla en el futuro o no realizarla nunca.

Eso sí, siempre que queramos vender una parte, por mínima que sea, deberemos realizar la división horizontal. Por ejemplo, es el caso de un aparcamiento. Si queremos vender cada plaza, deberemos realizar la división horizontal, pero si solo queremos alquilarlas no.

Normativa

La división horizontal viene regulada en la “Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal”, que ha sido modificada varias veces, la última de ellas en 2019. Aunque dicha ley no especifica toda la casuística posible que se puede dar en estos casos, por lo que a veces habrá que recurrir a otras leyes como la Ley del Suelo o a jurisprudencia propia sobre el tema.

Requisitos

Para realizar una división horizontal deberemos acudir a un notario, el cual deberá elaborar unas escrituras de división horizontal o modificar las ya existentes, para posteriormente llevarlas al Registro de la Propiedad y a la Dirección General del Catastro. Los requisitos que nos solicitará el notario dependerán de cada caso, pero a grandes rasgos serán los siguientes:

• Autorización administrativa.
• Petición a la Junta.
• Aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios.
• Consentimiento de los titulares afectados.
• Fijación de las nuevas cuotas de participación.

Proyecto

La autorización administrativa a la que hace referencia el punto anterior se establece en la Ley de Propiedad Horizontal. Una autorización administrativa es básicamente una licencia del ayuntamiento, y para solicitar una licencia en el ayuntamiento hace falta generalmente un proyecto elaborado por un técnico. Ahora bien, ¿es siempre necesario un proyecto para realizar una división horizontal? No, no siempre. Debemos diferenciar dos casos en los que podemos realizar una división horizontal: la de un edificio nuevo y la de un edificio antiguo.

Casos

1. Edificio nuevo: Si construimos un edificio nuevo en el que necesitemos realizar una división horizontal, por ejemplo un edificio de viviendas, deberemos presentar el proyecto del edificio ante notario para realizar dicha división horizontal. Es más, en este caso, previamente a la construcción del edificio, ya se puede realizar una división horizontal en construcción, que luego habrá que corroborar una vez que el edificio esté construido.
2. Edificio antiguo: En un edificio antiguo también se puede realizar una división horizontal, pero en este caso existen dos vías, dependiendo de si las unidades que queremos dividir jurídicamente ya están divididas materialmente o no. Si no lo están, deberemos realizar un proyecto. Si ya lo están, puede valernos con un certificado técnico.

Por ejemplo, tengo un piso muy grande y lo quiero dividir en dos apartamentos. Pues necesito realizar un proyecto y pedir una licencia en el ayuntamiento. Ambos apartamentos han de cumplir con todas las normativas actuales, aunque el piso original no las cumpliera. Entre otras, con las Normas de Habitabilidad Autonómicas, el Código Técnico de la Edificación, etc.

Sin embargo, en una casa antigua sin división horizontal, pero que de facto ya estaba dividida en pisos, normalmente uno por planta, solo habrá que acreditar que esto es así con la realización, por parte de un técnico competente, de un certificado de superficie. Dicho certificado deberá acreditar la superficie de cada vivienda o local y de las zonas comunes. Todo lo más, en algunos casos, habrá de certificar la antigüedad de cada vivienda o local, para corroborar que dicha división material no se haya realizado cometiendo una infracción urbanística todavía en vigor.

División horizontal de locales

En el caso de los locales, el asunto es similar. Si queremos dividir un local grande en dos locales pequeños, deberemos solicitar una licencia en el ayuntamiento y realizar un proyecto. Pero si los locales ya venían funcionando como locales independientes y estaban físicamente separados, puedo realizar la división mediante un certificado técnico.

Ahora bien, ¿qué requisitos ha de cumplir un local para poder dividirse en dos? Si hacemos de un local grande dos locales pequeños, estos nuevos locales se han de tratar como un nuevo local a todos los efectos. Es decir, dicho local ha de cumplir los requisitos mínimos necesarios para su uso. Bien es verdad que dicho proyecto no tiene que justificar una actividad en concreto, pues no se puede saber qué actividad se va a realizar cuando se venda el local. Pero sí que ha de cumplir unos requisitos adecuados al uso del local, que normalmente será comercial, y por tanto ha de ser accesible, al menos en su acceso principal.

Al dividir un local en dos hay que tener en cuenta también la viabilidad de las actividades que se realicen en él, pues aunque jurídicamente podamos dividir dicho local, puede ser que por su tamaño, su altura o sus condiciones de accesibilidad, protección contra incendios, protección contra el ruido, etc., no sea factible situar actividades lucrativas en dicho local. Por tanto antes de dividir un local es conveniente realizar un estudio de viabilidad de las diferentes actividades que se pueden realizar.

División horizontal de vivienda

Como ya hemos dicho, si queremos dividir una vivienda en dos, las nuevas viviendas han de cumplir la normativa actual, salvo que podamos demostrar que la edificación ya funcionaba como dos viviendas en la práctica desde hace tiempo. Este es el caso de ciertas viviendas unifamiliares que se hacían hace años, que se dividían en la parte de arriba para un hermano o un hijo y la parte de abajo para otro, sin realizar nunca una división horizontal. Algunas tenían incluso entradas diferenciadas y se habían hecho incluso en épocas diferentes, ampliando la edificación según las necesidades de la familia.

En estos casos no tiene sentido realizar un proyecto para separarlas, puesto que dichas viviendas nunca van a cumplir la normativa actual, pero tampoco tiene sentido mantenerlas unidas, pues a todos los efectos son viviendas independientes y, si alguna vez incumplieron la legalidad vigente, esta infracción ya ha prescrito hace muchos años. Por eso es suficiente con la realización de un certificado técnico acreditando, previa medición, las superficies de cada vivienda.

División horizontal de edificio

En un edificio de viviendas se aplica el mismo criterio. Si no existe la división horizontal, es suficiente con la realización de un certificado técnico. Si ya existe una escritura de división horizontal en el edificio y queremos dividir un piso en dos, deberemos realizar un proyecto y además debe aprobarse dicha división en junta, por un mínimo de 3/5 partes de los propietarios y que posean 3/5 partes de la propiedad del edificio. Además, como estamos aumentando el número de viviendas, deberemos reajustar los coeficientes y las cuotas de participación de la Comunidad de Propietarios.

División horizontal tumbada

Se llama división horizontal tumbada a aquella que no se produce en un edificio en altura sino en inmuebles que ocupan distinta porción de parcela. Es el caso de los chalets adosados o pareados, pero también de cualesquiera dos edificaciones que necesiten dividirse por separado pero que ocupen una misma parcela indivisible.

Por ejemplo, existen parcelas en las que se pueden hacer dos o más viviendas pero los propietarios no quieren realizar un edificio en altura sino viviendas independientes, adosadas o no. También puede ser que esta situación se haya arraigado con el tiempo, como en el caso anteriormente citado, pero en edificaciones independientes en vez de en altura.

Realmente el concepto de división horizontal tumbada no tiene más calado que su nomenclatura, pues a todos los efectos es una división horizontal convencional. De hecho, la mayoría de divisiones horizontales tienen una componente horizontal y una componente tumbada o vertical.

Precio

El precio de una división horizontal depende en gran medida de la superficie y el valor del edificio que queramos dividir. No vamos a entrar ya en edificios que necesiten obras y un proyecto para realizarla, puesto que el precio dependerá del alcance de las obras que realicemos. Simplemente enumeraremos los gastos imprescindibles para llevarla a cabo:

• Escrituras de División Horizontal otorgadas ante notario. El precio de las escrituras dependerá del valor del inmueble que se va a dividir y del número de folios de las escrituras. Para un edificio mediano el coste puede rondar los 1.000 euros.
• Registro de la Propiedad. El coste del registro dependerá también del valor del edificio que se va a dividir. Para un edificio mediano el coste puede rondar los 500 euros.
• Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Este impuesto depende también del valor del edificio que se va a dividir y de la Comunidad Autónoma en la que se tramita. Por ejemplo, en Galicia y en otras muchas comunidades es del 1,5%. Es sin duda el coste mayor y puede alcanzar miles de euros.
• Certificado técnico. En este caso los honorarios no dependerán del valor del edificio, sino más bien de la superficie, porque el técnico tendrá que medir todo el edificio. Para un edificio mediano, aunque los honorarios son libres y pueden fluctuar mucho, podría rondar los 500 euros.

Es decir, el mayor gasto de la división horizontal será, con mucha diferencia, el de los impuestos, siendo el resto despreciables en proporción. Por ello es importante que te dejes asesorar por un buen notario, por un buen técnico e incluso por un buen asesor fiscal. Aunque no es estrictamente necesario, sí que será recomendable en estos casos.