En urbanismo el concepto AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación) puede significar dos cosas muy diferentes. Por un lado, significa Acta Final de Obra, que se trata de un documento que realizan los técnicos de una obra cuando esta se concluye. Por otro, AFO significa Asimilado a Fuera de Ordenación, una especie de licencia que permite regularizar edificaciones irregulares que se realizaron sin licencia urbanística o actuando en contra de ella.
En algunas circunstancias, ambas siglas se pueden confundir, ya que ambas hacen referencia a documentos necesarios para comprar una vivienda, obtener una licencia o dar de alta los suministros. Pero, en realidad, son conceptos que no tienen nada que ver. En este artículo vamos a explicar el segundo concepto, el Asimilado a Fuera de Ordenación.
¿Qué es fuera de ordenación?
Decimos que una edificación está fuera de ordenación cuando no se acoge al planeamiento municipal vigente. Este concepto viene regulado, de una u otra manera, en las leyes del suelo estatales y autonómicas y en la mayoría de los planeamientos urbanísticos municipales.
Pero, principalmente, se regula en la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma, por lo que en cada una de ellas se trata de diferentes maneras.
En términos generales, existen dos casos distintos de edificaciones fuera de ordenación.
- Caso 1: Edificación construida legalmente que pasa a estar fuera de ordenación al aprobarse el Planeamiento Municipal.
Es el caso, por ejemplo, de las viviendas tradicionales, que muchas veces no cumplen los retranqueos mínimos a los linderos o están construidas en suelo rústico. - Caso 2: Edificaciones construidas ilegalmente. Dichas edificaciones se han construido sin licencia municipal y, aun existiendo planeamiento, nunca lo han cumplido.
Infracciones urbanísticas
Hay que aclarar que estas edificaciones ilegales están cometiendo una infracción urbanística que acarrea multas leves, graves o muy graves en función del tipo de infracción que estén cometiendo.
Dichas edificaciones no pasan a estar fuera de ordenación hasta que prescriba la infracción que han cometido. Mientras, estarán en un estado de infracción urbanística. La prescripción de dicha infracción varía en función de cada Comunidad Autónoma y del tipo de infracción que hayamos cometido.
Por ejemplo, en Galicia, las edificaciones ilegales pasan a estar fuera de ordenación a los seis años, siempre y cuando no se haya incoado un expediente de reposición de la legalidad urbanística por parte del ayuntamiento.
¿Cómo se legaliza una edificación fuera de ordenación?
Las edificaciones fuera de ordenación están en muchos casos en un limbo legal. Para que una edificación ilegal pase a estar oficialmente fuera de ordenación no solo basta con que haya prescrito la infracción urbanística. A veces, es necesario realizar ciertas acciones para demostrar que dicha edificación no es ilegal.
¿Para qué necesitamos demostrar que una edificación no es ilegal? Pues para realizar cualquier acto sobre ella: venderla, solicitar una licencia de obra o de actividad, dar de alta los suministros, etc.
¿Cómo podemos demostrar que una edificación está fuera de ordenación y, por tanto, no es ilegal? Pues, para esto, las Comunidades Autónomas no se ponen de acuerdo. Además de la Ley del Suelo de cada Comunidad Autónoma, existe mucha jurisprudencia sobre el tema, por lo que cada notario, cada registrador de la propiedad o cada técnico municipal lo puede interpretar de una u otra manera.
¿Cómo demostrar que una edificación está fuera de ordenación?
Mediante un certificado municipal
Este certificado se puede llamar Certificado de Prescripción Urbanística, Certificado de Prescripción de Infracciones Urbanísticas, etc.
En dicho documento, el ayuntamiento certifica que las infracciones urbanísticas que pudiesen existir sobre una determinada edificación ya han prescrito. El problema de este documento es que la mayoría de ayuntamientos no lo emiten así como así y, de hacerlo, te exigirán el documento descrito en el punto siguiente.
Certificado técnico de antigüedad
Dicho documento consiste en la certificación por parte de un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, etc.) de que una edificación lleva acabada más de X años.
Generalmente, dichos certificados acreditan no solo la antigüedad de la edificación, sino la superficie y los usos de la misma, por lo que también se denominan certificados de antigüedad y superficie o incluso certificados de antigüedad, usos y superficie.
Para acreditar dicha antigüedad, el técnico debe apoyarse en documentos irrefutables, tales como fotos antiguas, planos oficiales antiguos, certificaciones catastrales, altas de suministros, facturas, etc.
Acta notarial en la que consten todos los datos de la edificación
Por ejemplo, una escritura de compraventa puede ser suficiente para demostrar que una edificación no es ilegal, siempre que no se haya alterado la descripción contenida en dichas escrituras. Para realizar este tipo de actos, el notario exigirá, la mayoría de las veces, el documento del apartado anterior (un certificado de antigüedad).
¿Una edificación fuera de ordenación es completamente legal?
Aunque mucha gente crea que declarar una vivienda fuera de ordenación es igual que legalizarla, no es lo mismo.
De hecho, en la mayoría de Comunidades Autónomas no se puede declarar una edificación fuera de ordenación como tal. Simplemente se demuestra que dicha edificación no es ilegal con cualquiera de los medios descritos en el punto anterior.
Pero, ¡ojo! Una edificación fuera de ordenación está abocada a desaparecer. No se puede ampliar, no se puede cambiar su uso, no se puede rehabilitar integralmente y su valor de expropiación es inferior al de una edificación legal. En ellas solo se pueden realizar obras de conservación y mantenimiento del uso existente.
Esto no quiere decir que no existan multitud de edificaciones fuera de ordenación que lleven muchos años en pie y que se rehabiliten en mayor o menor grado, incluso sin saber sus ocupantes que dicha edificación está fuera de ordenación.
También es posible que una edificación fuera de ordenación pase a ser legal, bien porque el planeamiento municipal cambie, bien porque la edificación pase a estar protegida o bien porque pase a estar en algún régimen urbanístico especial (como es el caso de las viviendas tradicionales, anteriores a 1975, en Galicia).
Ahora bien, una edificación fuera de ordenación siempre va a valer menos, en las mismas condiciones, que una vivienda legal.
¿Qué es el Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)?
Por fin llegamos a la respuesta al título de este artículo. ¿Qué es el Asimilado a Fuera de Ordenación?
Como ya hemos dicho, en la mayoría de Comunidades Autónomas no existe una declaración oficial de fuera de ordenación. Pero hay excepciones, como es el caso de Andalucía.
En esta Comunidad existe desde 2012 el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
En dicho decreto se describen y se regulan las situaciones descritas anteriormente. Se crea la figura del asimilado al régimen de fuera de ordenación. El encargado de dar el reconocimiento de asimilado al régimen de fuera de ordenación es el propio ayuntamiento, que, de esta manera, está obligado a hacerlo de manera oficial y reglada, cobrando unas tasas.
De esta forma, el ayuntamiento tiene constancia de todas las edificaciones fuera de ordenación de su territorio, pudiendo llevar un control más exhaustivo de las edificaciones que no son ni legales ni están fuera de ordenación y, por tanto, probablemente sean ilegales.
Cabe mencionar que existe en este decreto un régimen especial llamado situación legal de fuera de ordenación para las edificaciones que se construyeron con licencia, pero que actualmente no cumplen el planeamiento.
También existe un tratamiento especial para las edificaciones aisladas anteriores a 1975, que pueden estar también en situación legal de fuera de ordenación. En estos casos la edificación se considera legal y, por tanto, se puede realizar cualquier tipo de obras en ella.
¿Qué se necesita para reconocer a una edificación como asimilada a fuera de ordenación?
Los requisitos son los siguientes:
- La edificación no puede estar construida en suelo no urbanizable de especial protección, en la Zona de Influencia del litoral, en suelos destinados a dotaciones públicas o en suelos con riesgos naturales (erosión, desprendimientos, etc.).
- Hay que acreditar la fecha de terminación de la edificación mediante un documento de prueba relacionado en la Ley del Suelo de Andalucía.
- Certificado técnico de seguridad, habitabilidad y salubridad.
- La edificación no puede estar en curso de procedimiento de protección de la legalidad urbanística.
Condiciones técnicas
Una de las características especiales de este decreto es que las edificaciones han de cumplir unas condiciones mínimas de seguridad, habitabilidad y salubridad y estas han de estar certificadas por un técnico. Es decir, no todo vale.
A modo de ejemplo, citaremos algunas de las condiciones que exige el ayuntamiento de Sevilla a este respecto:
- a) Las viviendas deberán contar con una superficie útil no inferior a 24 m² e incluir, como mínimo, una estancia-comedor-cocina y un cuarto de aseo completo e independiente.
- b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano y deberán estar independizadas de otros locales anexos de uso no compatible.
- (…)
- d) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares. Los huecos de iluminación deben tener una dimensión mínima superior a 1/10 de la superficie útil de la pieza, con huecos practicables para ventilación de al menos 1/3 de la dimensión mínima. Los baños y aseos que no dispongan de huecos de ventilación directa al exterior, deben disponer de un sistema de ventilación forzada, con renovación continua de aire, o disponer de un sistema de ventilación mecánica.
- (…)
- g) La altura libre mínima de una vivienda será de 2,40 metros y de 2,20 metros en vestíbulos, pasillos y cuartos de aseos.
¿Qué obras puedo hacer en una edificación asimilada a fuera de ordenación?
Esto no cambia con respecto a otras Comunidades. En las edificaciones asimiladas a fuera de ordenación solo podrán autorizarse obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
No olvidemos que la edificación sigue siendo ilegal y su destino sigue siendo desaparecer antes o después.
Conclusión
El régimen de fuera de ordenación es similar en todo el estado, aunque hay diferencias en los detalles.
En muchas Comunidades, el que una edificación lleve X años construida sin ninguna denuncia es pretexto para realizar auténticas aberraciones, como viviendas en áticos en los que hay que ir agachado o en sótanos sin ventanas, naves industriales en parajes idílicos, etc.
La figura del asimilado al régimen de fuera de ordenación permite que todas estas edificaciones se controlen por parte de la administración, que tengan unas condiciones mínimas (aunque inferiores al de las edificaciones nuevas) y que doten de una seguridad jurídica al que las compra.