¿Qué es la licencia de primera ocupación?
La licencia de primera ocupación es un documento que expide la administración tras comprobar que una construcción o vivienda se ha ejecutado según el proyecto técnico de obra que se presentó ante el ayuntamiento.
Es una forma de acreditar que la obra se ha realizado según las condiciones por las que se otorgaron la licencia de obras y los permisos, sin alterar nada y cumpliendo la normativa urbanística.
A pesar de esto, es posible que también sirva para legalizar pequeñas modificaciones llevadas a cabo en la obra siempre y cuando estas sean legalizables según la normativa vigente.
También es una manera de probar que el edificio cuenta con todos las condiciones indispensables para ser destinado al uso residencial. De lo contrario la vivienda puede ser cerrada y clausurada.
Otra función de esta licencia es comprobar que lo edificado satisface todos los requisitos de salubridad y seguridad.
No debes confundirla con la cédula de habitabilidad, pues la licencia está sustituyendo a la cédula. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la cédula acredita la habitabilidad y la solidez de una vivienda antigua que ya había sido ocupada con anterioridad. La licencia de primera ocupación, en cambio, autoriza la puesta en uso de una vivienda tras comprobar que se ajusta a la ley y al proyecto de obra.
Este documento es necesario porque es la única manera de legalizar tu construcción y además, te servirá para contratar y dar de alta los suministros cuando desees poner la vivienda en uso, por ejemplo el agua, la electricidad, el gas.
Al realizar la escritura pública de la vivienda también te requerirán este informe.
La obtención de esta licencia es una garantía para los terceros que adquieran cualquier inmueble, ya que si alguien comprase una vivienda que careciese de licencia de primera ocupación, más tarde tendrá problemas a la hora de legalizarla o inscribirla. Su misión es proteger a los compradores, por ello antes de pagar por una casa, lo mejor es asegurarse de que esta cuenta con todos los documentos y que estos están en regla.
En los juzgados y tribunales de nuestro país se están declarando nulas las compraventas de inmuebles sin licencia de primera ocupación ya que esto puede deberse, o bien a que no se ha construido cumpliendo la ley, lo que nos llevaría a su irremediable demolición, o bien que lo edificado no es seguro y no cumple con las condiciones básicas para vivir.
La solución es la nulidad radical del acuerdo con la devolución del precio de la vivienda más los impuestos, intereses, comisiones y costas judiciales que el comprador hubiese pagado, a cambio de la devolución de la vivienda objeto de la compraventa al vendedor. Puede dar lugar al pago de una indemnización por daños y perjuicios a favor del comprador dependiendo del caso.
Estas licencias están pensadas para el primer uso de edificaciones y de rehabilitaciones integrales.
También para locales resultantes de obras que se realicen en los edificios y que cambien su configuración, alteren sus usos o modifiquen la intensidad de dichos usos, por ejemplo incrementando el número de viviendas o transformando viviendas en locales comerciales.
Es esencial para la puesta en uso de las instalaciones y para la apertura de establecimientos industriales y mercantiles.
¿Cuándo se solicita la licencia de primera ocupación?
La licencia de ocupación será esencial una vez que la construcción de tu vivienda termine, pues sin ella no podrás usarla, ni ponerla en uso para otras personas. También cuando realices una rehabilitación profunda o ampliaciones y reformas sustanciales.
Es el requisito previo antes de entrar a vivir en ella.
Además, si no te otorgan la licencia no podrás contratar los suministros básicos para vivir, como el agua o la electricidad, ni mucho menos registrarla ni hacerle una escritura pública, ni venderla. De hecho, las empresas suministradoras nos negarán la conexión de los suministros si no acreditamos que nos han concedido la licencia de primera ocupación y el ayuntamiento estará obligado a su corte.
Para empezar, recordar que la administración no puede denegarte la concesión de esta licencia por motivos que no estén relacionados con su objeto, por ejemplo:
- Por considerar que la licencia de obra se otorgó incorrectamente o es contraria a la ley.
- Por considerar que las cesiones de terreno gratuitas no se ejecutaron en la licencia de obra o en las reparcelaciones.
- Por existir errores en la liquidación de alguna tasa.
No obstante, sí son causas de denegación de la licencia de primera ocupación:
- El caso de que la obra realizada no cumpla el proyecto de obra o la licencia de obra obtenida a su comienzo.
- El caso de que nuestra construcción no haya respetado la normativa urbanística vigente en el territorio.
Si te encuentras con una vivienda en tu poder que no posee la licencia de primera ocupación, todavía tienes la posibilidad de legalizar al 100 % tu casa ya que varias sentencias así lo confirman.
Es posible obtenerla siempre y cuando cumplamos estos requisitos:
- Que haya pasado el plazo establecido en cada Comunidad o localidad para restaurar la legalidad urbanística. Esto quiere decir que pasados entre cuatro y seis años desde la finalización de la obra la administración ya no puede clausurar nuestra vivienda ni derribarla, pues el tiempo para hacerlo ya ha transcurrido.
- Que tanto la obra como su uso sean autorizables, de modo que si todo se hubiese hecho según la ley, la construcción habría conseguido la licencia sin problemas. Esto facilita mucho la situación para legalizarla aunque sea más tarde.
- Y por último, probar que a pesar de los años el edificio sigue en perfectas condiciones de salubridad, seguridad y habitabilidad, sin ruinas y cumpliendo toda la normativa.
Una vivienda que cumpla todas estas obligaciones puede legalizar el uso existente hasta ese momento mediante licencias y comunicaciones previas de actividad, pero es importante recordar que debe ser un técnico quien firme y redacte todos los documentos precisos.
Normativa y requisitos de la licencia de primera ocupación
Las normas que más se usan a la hora de otorgar o no las licencias de primera ocupación suelen ser las normativas locales, pues cada Comunidad Autónoma y cada municipio ha elaborado sus propias leyes al respecto. Debes estar atento a este hecho e informarte bien sobre qué ley se encuentra en vigor en el lugar donde se desarrolle tu obra y cuáles son los requisitos y condiciones exigidos para conseguir esta licencia. Esta es la mejor manera de evitar problemas mayores a largo plazo, pues si una vez construido todo, el ayuntamiento comprueba que la obra no cumple su normativa urbanística o no se ajusta a sus leyes, pueden denegarte la licencia y te verías obligado a empezar de nuevo con la edificación o a modificarla.
Cada comunidad tiene su propia legislación urbanística y habrá que acogerse a cada una de ellas dependiendo de donde se encuentre la vivienda.
Otra ley aplicable será el Real Decreto Legislativo 7/2015 que aprueba el texto refundido de la ley de suelo y rehabilitación urbana, ya que recoge el estatuto jurídico de la propiedad del suelo y establece las obligaciones de las administraciones con los particulares, así como los plazos para responderles.
El Real Decreto 2187/1978 del Reglamento de disciplina urbanística fija toda la regulación de las licencias urbanísticas, de la protección de la legalidad urbanística incluidas las posibles infracciones y sus sanciones. Esta ley es sumamente importante en materia de la licencia de primera ocupación.
El Real Decreto 1093/1997 que aprobó las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, establece, como su propio nombre indica, el procedimiento por el cual deben inscribirse todos los actos urbanísticos en el Registro, incluidos los de obra nueva como en este caso nos ocupa. En esta ley encontraremos todos los requisitos para inscribir nuestra vivienda, el técnico y los certificados competentes para hacerlo y las notificaciones y anotaciones que haya que realizar en cada caso.
Se trata de la Dirección General de los Registros y del Notariado y ciertamente ha influido en la regulación de las licencias de primera ocupación.
Es un departamento del Ministerio de Justicia que regula y controla todo lo relacionado con la actividad de los Registros de todo el país y del ejercicio del notariado.
En su resolución circular de 26 de julio de 2007 fijó una nueva regulación en la declaración de la obra nueva que consiguió sentar las bases de lo que se ha regulado en los años posteriores sobre el suelo y las construcciones.
En otras resoluciones de la DGRN, en este caso del año 2008, se clarificó, de una vez por todas, la exigibilidad de la licencia de primera ocupación en las declaraciones de obra nueva terminada ya que hasta ese momento las distintas normativas presentaban demasiadas diferencias, lo que provocaba poca seguridad jurídica.
¿Cómo se consigue una Licencia de primera ocupación?
Para conseguir una licencia de primera ocupación deberemos entregar:
- Fotocopia del DNI del solicitante o CIF.
- Un certificado original de fin de obra. Este informe lo redactan los técnicos directores de la obra y siempre deben estar visados por sus Colegios profesionales correspondientes.
- Una copia del acta de recepción definitiva de obras. Este documento no será necesario en el caso de viviendas unifamiliares.
- Un boletín de telecomunicaciones y protocolo de pruebas, es decir, la instalación de las telecomunicaciones.
- Un informe de las empresas suministradoras sobre el estado de acoples y conexiones.
- Una copia de la licencia municipal de obra mayor.
- Un justificante del abono de las tasas administrativas.
- Los certificados técnicos y de la empresa instaladora del cumplimiento de la normativa contra incendios.
- Los certificados de instalación eléctrica de baja tensión de zonas y servicios comunes y acometida de la edificación.
El conjunto de documentos a entregar puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma o la localidad en la que nos encontremos. Lo más recomendable es informarse lo mejor posible en el ayuntamiento o en gerencias encargadas.
Una vez finalizadas las obras, el titular de la licencia de obra o el comprador y futuro usuario de la vivienda deben recoger toda la documentación y entregarla en la administración correspondiente que normalmente suele ser el ayuntamiento de la zona donde esté situada la obra o en las áreas de urbanismo.
Su dificultad no es demasiado alta por lo que con un poco de ayuda podemos hacerlo nosotros mismos.
Un grupo de técnicos municipales visitará tu construcción para verificar que corresponde con el proyecto técnico de obra y que no infringe las normas. En caso de observarse algún desperfecto, se rellenará un formulario de reparaciones para que el dueño pueda proceder a las subsanaciones pertinentes.
Una vez que las deficiencias han sido reparadas, el ayuntamiento será el encargado de expedir la licencia de primera ocupación para que el propietario pueda continuar con el resto de trámites antes de ocupar la vivienda.
No hay un plazo concreto para solicitarlas, solo debe tramitarse una vez terminadas las obras, pero una vez concluidas, el titular puede pedirla cuando desee.
El plazo para obtenerlas, según la ley, será como máximo de tres meses. En el caso de que hubiese alguna falta en la solicitud o esta fuese incompleta, se concederá un plazo al solicitante para que subsane la falta o complete lo que falte. Si no lo hiciese, la causa se archivará sin más trámites.
Si tras entregar todos los documentos, lo que recibimos es silencio por parte de la administración, este suele considerarse como silencio positivo, es decir, a favor del ciudadano, pero no implica en ningún caso la legalización de las obras, por lo que si en una inspección posterior se advierten usos contrarios a los planes urbanísticos, pueden convertirla en ilegal.
Es cierto que el precio de una licencia de primera ocupación puede variar bastante según los metros cuadrados de superficie útil de la vivienda que sea objeto de la licencia.
Las tasas vendrán reguladas en las ordenanzas fiscales pertinentes. Las tasas más bajas rondan los 450 €.
Deberás realizar el pago en las entidades colaboradoras.
Cuanto cuesta licencia de primera ocupación
La Licencia de Primera Ocupación es un documento esencial que se obtiene tras finalizar una construcción nueva o realizar ciertas reformas importantes. Es una acreditación que confirma que la vivienda o edificación cumple con todos los requisitos técnicos y legales para ser habitada.
El costo de esta licencia varía en función de las características y ubicación del inmueble, además de la normativa local. De manera general, el precio suele oscilar entre los 100 y 150 euros para el trámite de la licencia en sí; sin embargo, hay que considerar los honorarios de los profesionales implicados en el proceso, como técnicos y arquitectos, que pueden elevar el coste total a diversos cientos o incluso miles de euros.
Estos gastos adicionales incluyen la preparación del certificado de fin de obra, el certificado de eficiencia energética y los planos del edificio. Además, las tarifas pueden incrementarse en función de la rapidez con la que se requiera el servicio, siendo más caro si se necesitan procedimientos acelerados.
Para evitar sorpresas, es importante solicitar presupuestos y comparar diferentes opciones. Así, se puede obtener el mejor precio para la Licencia de Primera Ocupación, asegurándose de cumplir con todos los requisitos legales para disfrutar del inmueble sin contratiempos.
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