Ampliar casa sin licencia

Hoy en día la gente no tiene claro cuándo hay que pedir licencia en el ayuntamiento y cuando no. Las normativas van cambiando con los años y se vuelven más restrictivas. El ejemplo de lo que hizo el vecino hace unos años no siempre es válido para nosotros hoy en día. Antiguamente la gente solo pedía licencia para obras de gran envergadura, no porque no fuese obligatorio, sino por desconocimiento y por falta de medidas coercitivas por parte de las administraciones.

Hoy en día existen organismos, como la APLU en Galicia (Axencia de Protección de Legalidade Urbanística), que velan específicamente por el cumplimiento de las leyes urbanísticas de su territorio.

Tipos de licencias de obra

A grandes rasgos, debemos distinguir dos tipos de licencias: las que necesitan proyecto y las que no. Es lo que antes se denominaba (y en muchos ayuntamientos aún se denomina así) obras mayores y obras menores.

• Las obras mayores, que necesitan proyecto, son todas las que aumenten o disminuyan el volumen del edificio, las que afecten a la envolvente del edificio, las que cambien el uso del edificio, las que afecten a su estructura, cualquier tipo de obra en edificios catalogados o protegidos patrimonialmente, etc.
• Las obras menores en principio no necesitan proyecto, pero es obligatorio comunicarlas al ayuntamiento. A veces este puede pedirte algún tipo de documentación técnica, como una memoria. Lo que sí es necesario es presentar un presupuesto y pagar las tasas correspondientes. Se consideran obras menores aquellas que no están incluidas en la anterior categoría, por ejemplo, el cambio de instalaciones dentro del propio edificio, la reparación de elementos constructivos no estructurales, como muros, suelos, techos, tabiques, etc.

Este tipo de obras no se rigen estrictamente por el trámite de la licencia, sino por el de comunicación previa, que consiste en presentar la documentación necesaria y esperar 15 días para acometer la obra. El ayuntamiento tiene solo esos 15 días para denegarte el permiso de ejecutar la obra, siendo el silencio administrativo asumido como silencio positivo y permitiendo la ejecución de las obras. No obstante, el permiso del ayuntamiento no es óbice para que haya que cumplir la legalidad vigente.

Ampliación de una vivienda

Visto lo anterior, está claro que la ampliación de una vivienda es un caso claro de obras que necesitan proyecto. Concretamente, al ser la ampliación de un uso residencial, este proyecto ha de ser redactado por un arquitecto. Hay que aclarar, incluso, que se considera ampliación de vivienda, y por tanto necesita proyecto, el cierre de cualquier espacio que antes estuviera abierto, como son terrazas, porches, muros sin cubrición, etc., así como la creación de alturas intermedias donde antes no las había, pues de esta manera estaríamos ampliando la superficie de vivienda que tenemos.

¿Qué pasa cuando el ayuntamiento detecta una obra sin licencia?

Existen dos posibilidades: que las obras sean legalizables o que no lo sean. Si no son legalizables habrá que demolerlas (normalmente esto necesitará, así mismo, un proyecto de demolición). Si las obras son legalizables se podrán legalizar en un plazo máximo de tres meses. Para su legalización será necesario un documento técnico equivalente a un proyecto llamado expediente de legalización.

Con respecto a las multas que te pueden poner por cometer una infracción urbanística, estas dependen de la Ley del Suelo autonómica correspondiente. Por ejemplo en Galicia las infracciones se clasifican en 3 grupos:

• Infracciones leves: Con multas de 300 € a 6.000 € y como mínimo el 2% del valor de la obra. Se consideran leves las obras legalizables construidas sin licencia.
• Infracciones graves: Con multas de 6.001 € a 60.000 € y como mínimo el 20% del valor de la obra. Se consideran infracciones graves las que incumplan las condiciones de edificación del planeamiento, las actividades sin autorización y, en general, todas las obras no legalizables que no se consideren muy graves.
• Infracciones muy graves: Con multas de 60.001 € a 1.000.000 € y como mínimo el 30% del valor de la obra. Se consideran infracciones muy graves aquellas que afecten a zonas verdes, espacios libres, viarios, equipamientos públicos, edificios catalogados, obras prohibidas en suelo rústico, obras de urbanización, etc.

Por tanto, la ampliación de una vivienda sin licencia se puede considerar en los tres casos. Lo más probable es que no sea legalizable, porque la ampliación de viviendas ha de cumplir las Normas de Habitabilidad autonómicas y el Código Técnico de la Edificación, lo que conlleva una serie de requisitos que han de comprobarse previamente. Si la vivienda está en suelo urbano lo normal es que sea una infracción grave. Si la vivienda está en suelo rústico y no tenemos la suerte de que se pueda considerar como edificación tradicional (anterior al año 1975), la infracción será muy grave.

De todas maneras, existe una serie de atenuantes y agravantes para reducir estas multas. Si legalizamos o demolemos la obra en el plazo propuesto, podremos reducir hasta en un 90% la multa. Si hay reincidencia la multa se agravará cada vez más. Lo que está claro, y eso dice expresamente la Ley del Suelo de Galicia, es que en ningún caso las infracciones pueden suponer un beneficio económico para el infractor. Si se produce este beneficio, se aumentará la cuantía de la multa hasta alcanzar el montante de dicho beneficio.

En definitiva, ampliar una casa sin licencia nos puede suponer multas muy costosas, de al menos 6.001 € en el mejor de los casos, además de la demolición de la misma. El proyecto de una pequeña ampliación de una vivienda nos costará mucho menos y nos garantiza que cumplimos las exigencias legales correspondientes. La posibilidad de escapar a los organismos sancionadores es cada vez más difícil, gracias a las cada vez más precisas fotos aéreas que se actualizan periódicamente.