¿En qué consiste legalizar ampliación vivienda?
Los ayuntamientos, supervisores en el área de la construcción, deben tener constancia de los elementos nuevos que se construyen en la vivienda. De modo que, si levantaste o cerraste una terraza, edificaste un cuarto de aperos o almacén, construiste una piscina o realizaste cualquier obra de ampliación de tu casa, debes legalizarla ante el municipio.
Concretas la legalización presentando los documentos técnicos que exija tu ayuntamiento –pues cada uno tiene su propia regulación– que pueden ser proyecto y memoria técnica con explicaciones de características, planos y otros detalles. El objetivo del documento, que debe ser redactado por un arquitecto, consiste en garantizar que cumple las ordenanzas vigentes en construcción y urbanística.
Recuerda que las obras constructivas menores y mayores también requieren autorizaciones municipales. Pero quizás debas legalizar una ampliación de vivienda que efectuaste sin los trámites oportunos. El arquitecto debe testimoniar que se adaptan a la normativa actual (no la vigente para el momento de la construcción) o realizar las modificaciones pertinentes.
La obligación de legalizar prescribe entre cuatro y ocho años, dependiendo de la normativa municipal, pero debes probar su antigüedad.
El primer paso consiste en consultar al ayuntamiento si la obra es legalizable. Revisa la normativa local, busca asesoría cualificada y reúne algo de dinero para pagar los honorarios del arquitecto, las tasas municipales y cualquier modificación necesaria en la construcción.
El documento explica los detalles constructivos y certifica que la obra cumple con la normativa. Contiene el PEM (Proyecto de Ejecución Material), memorias y planos. Técnicos del ayuntamiento verifican esa documentación y otorgan la licencia de primera ocupación. Con ella, el propietario puede registrar la ampliación o cambio de uso de la vivienda.
Tienes la obligación de realizar los trámites y pedir las licencias. Además, tienes la obligación de adaptarte a la normativa vigente, como el Código Técnico de la Edificación, que establece parámetros de accesibilidad, uso de materiales y otros temas.
Pero, ¿qué pasa si desconocías la normativa, no recibiste la asesoría adecuada y no informaste la obra al ayuntamiento? Ese camino te conduce al momento de tener que legalizar la obra. Quizás debas vender la propiedad, actualizar el pago de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), recibiste una inspección o alguna otra causa te coloca ante esa necesidad.
Si todo sale bien, pagas las tasas municipales, que se calculan como un porcentaje del PEM y varían en cada localidad, y recibes la licencia de primera ocupación.
¿Pero, cuáles son los riesgos? Precisamente, cada ayuntamiento tiene sus normas y regulaciones en este tema. En general, te expones a multas, a tener que modificar la construcción si no se adapta a la normativa, e incluso, a verte obligado a eliminarla y restituir la condición original del inmueble.
Las multas por realizar obras sin licencia pueden ir de 50 a 300 % del PEM, dependiendo de la gravedad de la infracción.
Cuando prescribe el lapso de legalización –y tienes documentación para probarlo– no recibirás sanción. Pero debes iniciar expediente o proyecto de legalización, que será exitoso si las obras se adaptan a la normativa. En caso contrario, pasarán a una situación “fuera de ordenación”.
¿Cuándo legalizar ampliación vivienda?
El tema constructivo tiene más implicaciones de las que piensas en un primer momento: ¿construiste dentro de tu terreno o invadiste una finca colindante? ¿El uso del suelo que ocupas permite esa obra? ¿Las estructuras resisten el peso de la edificación? ¿Empleaste materiales y técnicas constructivas adecuadas? ¿La obra está adaptada a la normativa de seguridad? ¿Previste la accesibilidad universal?
Piensa adicionalmente las opciones actuales de registro: geolocalización, catastro digital, y todas las representaciones posibles en formato gráfico. Dentro de ese marco de transición al mundo digital, España ha dictado normativa moderna que busca la correspondencia de sus edificaciones reales en los inventarios: registro de la propiedad, catastro, etc.
Además, las obras constructivas requieren licencias de construcción y habitabilidad. Con ello se busca no solo su registro sino garantizar la seguridad y el derecho a la propiedad. De modo que debes rendir cuentas de las construcciones que realices dentro de tu propiedad.
De ahí surge la necesidad de legalizar la ampliación de una casa ¿Cerraste la terraza? ¿Construiste una nueva? ¿Levantaste un cuarto de apero? ¿Conviertes un local comercial en vivienda? Todo ello, junto a cualquier modificación constructiva, debes reportarlo a las autoridades ¿No lo hiciste en su momento? ¿Estaba así cuando la heredaste? ¿Vas a comprar una propiedad cuyas construcciones no coinciden con las descritas en el registro de la propiedad o en el catastro?
Entonces te encuentras ante la necesidad de legalizar la obra o ampliación de vivienda. No existe un momento adecuado para hacerlo, pero seguramente puedes recordar iniciativas como la amnistía catastral para construcciones ilegales que se emprendió en 2013.
Te recomendamos revisar la normativa municipal antes de preocuparte por las multas que pueden avecinarse. Tu construcción debe adaptarse a patrones constructivos vigentes, que son nacionales y puedes consultar en el Código Técnico de la Edificación, pero el marco más importante para el proceso legal de registro proviene de tu municipio.
Busca entonces qué requisitos pide para legalizar la obra, qué tasas cobra por el proceso y el registro, qué resultados ha emitido ante situaciones similares y en cuanto tiempo prescribe la posibilidad de legalización.
Los municipios deciden todos esos detalles. En general, puedes contar con que te pedirán la documentación relativa a la construcción –memoria técnica o proyecto– descripción de sus características, planos y el Proyecto de Ejecución Material (PEM). Técnicos del ayuntamiento revisan la documentación y te autorizarán a registrarla o te obligan a modificarla o eliminarla.
Además, cuenta con que te cobrarán tasas proporcionales al PEM y que la posibilidad de legalización prescribe a los cuatro a ocho años. Pero la prescripción solo significa que no te expones a la sanción, no que no debes buscar una vía para legalizarla.
¿Qué obras debes legalizar y cuáles no? ¿Cómo saberlo? Te remitimos de nuevo a tu municipio, porque cada uno es libre de establecer sus propios parámetros. La norma es que debas legalizar cerramientos o construcciones de terrazas, almacenes y cuartos de aperos, piscinas, cambios de usos y cualquier otra obra establecida por el municipio.
Normativa y requisitos para legalizar ampliación vivienda
Existen dos parámetros relativos a los trámites para legalizar una ampliación de vivienda: los nacionales propios de la construcción y los municipales relativos al ordenamiento urbanístico y registro de las obras.
Debes asesorarte con un arquitecto experimentado en licencias, que conozca la normativa vigente en tu comunidad.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece que las construcciones deben seguir el Código Técnico de la Edificación (CTE). Este código contiene documentos básicos y complementarios sobre temas constructivos, relativos a la seguridad y materiales, por ejemplo.
Pero digamos que confías el grueso del aspecto técnico al arquitecto, por eso buscas al experto mejor cualificado. Tu interés se centra en lograr la legalización y el registro de la ampliación de tu casa. Para hacerlo, debes conocer la normativa vigente en tu municipio y justificar la construcción en conjunto con tu asesor, incluyendo realizar las modificaciones pertinentes.
Comienza por preguntar a tu municipio si tu obra es legalizable. Es decir, si requiere que realices el procedimiento y si te encuentras dentro de los parámetros aceptados. La fecha de su construcción es importante en este sentido, porque el ayuntamiento establece el período de prescripción de la legalización. También puede imponerte sanciones por no haberla legalizado en el momento oportuno.
La prescripción suele establecerse a los cuatro a ocho años, pero ten en cuenta que debes probar la fecha de la construcción a través de documentación como facturas.
También consulta el tipo específico de obra que realizaste: ¿es una piscina, una terraza, un almacén o cuarto de aperos? ¿Es incluso una vivienda independiente dentro de tu finca o una división de tu casa? Recuerda que existen muchos trámites y procedimientos y asegúrate de realizar el que corresponde a tu situación.
Entonces, ya sabemos que los requisitos los fija el ayuntamiento. Pero, ¿qué elementos comunes encontramos? Lo primero es que, como propietario o promotor, debes presentar un documento realizado por un profesional cualificado.
Se trata de un proyecto o memoria técnica de la instalación. Recuerda que debe adaptarse a la normativa constructiva vigente. De modo que incluirá descripciones y justificaciones de estructura, materiales, adaptaciones a normas de seguridad y accesibilidad, por ejemplo. Contendrá también planos, el PEM (Presupuesto Material de Ejecución) y cualquier otro certificado técnico pertinente.
El PEM funciona como la referencia para el pago de tasas –y de sanciones municipales– así como para los honorarios del profesional que te asesora.
Los técnicos del ayuntamiento revisan la documentación, dictaminan la legalidad constructiva y urbanística de la obra. Entonces, pueden dar la aprobación y, en ese caso, puedes registrar la obra siguiendo el camino que indique el municipio o te pueden pedir modificaciones y adaptaciones a parámetros constructivos. También pueden exigirte la demolición de la obra y restitución al estado original. Pero eso solo lo sabrás cuando revises los parámetros constructivos y las ordenanzas municipales.
Deciden también la pertinencia de imponerte multas por no haber solicitado los permisos de construcción y la cuantía de las mismas.
¿Cómo conseguir legalizar ampliación vivienda?
Determinas que la construcción añadida a la propiedad debe ser legalizada ¿Cómo procedes? El caso consiste en que se realizó una construcción y no se rindió cuenta de ella en el momento oportuno.
No hablamos de una nueva construcción. Si quieres construir o modificar tu propiedad ahora, consulta a tu arquitecto, ingeniero o proyectista sobre las licencias y permisos que necesitas, tanto al momento de la edificación como para el registro de las construcciones.
Pero, cuando te encuentras en la necesidad de legalizar lo ya construido debes seguir los procedimientos municipales. La construcción debe adaptarse a la Ley de Ordenación de la Edificación (de 1999) y al Código Técnico de la Edificación (de actualización constante).
Los elementos urbanísticos y constructivos son el fondo de la materia ¿Tu obra los cumple? Y recuerda que no se trata de adaptarse a los requisitos vigentes en el momento de la obra, sino a los actuales.
El primer paso consiste en detectar la necesidad. A continuación, te encargas de averiguar en el ayuntamiento la normativa para las legalizaciones. Recuerda que no tienes que realizar el procedimiento por ti mismo, sino que puedes buscar una asesoría pertinente y cualificada.
En este caso, vas a necesitar la ayuda de un arquitecto con experiencia en licencias y legalizaciones. Recuerda el doble nivel: requerimientos de construcción nacionales, urbanística y tramitación municipal.
Antes de legalizar una ampliación de vivienda, el profesional revisará la documentación que tengas al respecto –facturas, contratos, planos y cualquier otro– inspeccionará el lugar y redactará las memorias y proyectos que hagan falta de acuerdo con tu obra y la normativa municipal.
Entregará también planos, descripciones y el Proyecto de Ejecución Material de la obra (conocido como PEM). Este último servirá como referencia para el pago de tasas municipales y también para calcular las sanciones que las autoridades decidan imponerte.
La legalización es un procedimiento técnico y administrativo. Los técnicos del municipio revisan la documentación y te autorizan a inscribir la obra en el registro (es decir, que la legalices) o te obligan a modificarla. En otros casos, contrarios a los parámetros constructivos, pueden forzarte a demolerla y restituir el estado original.
Como en todo trámite administrativo, debes tener a mano dinero para asumir los costes. No puedes conocer de antemano el tiempo que tardará la gestión ni la cantidad total que pagarás. La referencia más importante se encuentra en el PEM, pero debes esperar el cálculo del arquitecto.
Mientras tanto, piensa en la dimensión de la obra: ¿es un pequeño almacén, una piscina? ¿Cuánto costaría su construcción ahora? Así, puedes comenzar a hacerte una idea del tamaño del desembolso porque las tasas municipales, los honorarios del experto y las sanciones se fijan como porcentaje del PEM.
Por su parte, el Código Técnico de la Edificación te dará una idea de si cumples o no los parámetros constructivos actuales. No te preocupes, el arquitecto te asesorará en ello. Recuerda que tu construcción puede requerir modificaciones e incluso pueden exigirte eliminar la ampliación de tu casa.
Cuanto cuesta legalizar ampliación vivienda
Legalizar una ampliación de vivienda es un procedimiento necesario para ajustarse a la legislación urbanística y conseguir que las obras realizadas estén reconocidas oficialmente. El costo de este proceso puede variar ampliamente en función de múltiples factores como la localidad, las características específicas de la vivienda y la extensión de la reforma realizada.
Generalmente, los precios para legalizar una ampliación fluctúan entre 900 y 4.500 euros. Dentro de estos costes, se incluyen distintos servicios imprescindibles como la redacción de proyectos técnicos por parte de un arquitecto o aparejador, que puede moverse entre 350 y 3.000 euros dependiendo de la complejidad y tamaño del proyecto. Además, hay que considerar las tasas municipales, que varían según la localización pero pueden alcanzar el 4% del presupuesto de ejecución material.
Por otro lado, si es necesario un informe de un técnico para justificar las obras ante la administración, podríamos estar hablando de un coste adicional que, como promedio, ronda los 200 y 600 euros. Es importante no omitir el valor de la licencia de obra, cuyo rango de precio es muy variable y el coste de los honorarios profesionales que podrían sumar otro tanto al precio final.
El proceso de legalización es esencial para evitar sanciones y problemas legales en el futuro y para asegurarse de que las obras cumplan con todas las normativas de habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
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