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¿Cuándo es necesario un estudio de mercado inmobiliario?
La valoración inmobiliaria consiste en el estudio del valor de un bien inmueble, entendido éste como una realidad física constituida normalmente por un conjunto de suelo y edificación (esto es, terreno más construcción).
El proceso de valoración parte de la identificación del bien a valorar para con ello establecer el tipo de valor a estimar y, por consiguiente, elegir el método de valoración más apropiado para la finalidad perseguida, de manera que se alcance a obtener una aproximación objetiva al precio del bien.
Si el objeto de la valoración es la tasación de un bien, se establece que debe tomarse como valor de tasación el obtenido por el método del coste de reposición bruto, para el caso de inmuebles en rehabilitación o en construcción; el menor valor entre el valor de mercado y el coste de reemplazamiento neto, para inmuebles ligados a una explotación económica; y el valor de mercado en el resto de casos. Además, el valor de tasación nunca deberá exceder del valor de mercado, entendido éste como el obtenido por el método de comparación según mercado, bajo la hipótesis de que el inmueble está libre de inquilinos.
El método de comparación según mercado estima el valor del inmueble con base a datos de ventas de inmuebles de propiedades parecidas, previa homogeneización de las mismas. Es el método más objetivo y adecuado como indicador de valores de mercado, si bien no siempre es aplicable, ya que, como se ha dicho, implica la comparación de inmuebles similares y no siempre se da esta circunstancia. Es por esta condición por lo que el proceso de valoración requiere de un estudio de mercado que abarque el conjunto más amplio de inmuebles similares al que se quiere evaluar.
La estratificación de muestras
El estudio de mercado para la aplicación del método de comparación pasa por la necesidad de obtener, como mínimo, 6 inmuebles de características similares al que es objeto de tasación. Esto implica que hay que conseguir un grupo de inmuebles homogéneos en lo que a características constructivas y de localización se refiere. Es lo que se denomina proceso de estratificación de muestras.
Para conseguir una buena estratificación, existen unos parámetros básicos que hay que analizar durante la realización del estudio de mercado:
- Uso: la muestra debe referirse a usos edificatorios idénticos (no se deben comparar viviendas de alquiler con viviendas en venta).
- Tipología: es conveniente que las tipologías constructivas (unifamiliar, adosado, etc) de todos los comparables coincidan.
- Ubicación: el crecimiento de las ciudades según barrios más o menos homogéneos e independientes entre sí es tal que se generan diferentes mercados inmobiliarios para una misma característica edificatoria según sea el lugar donde se localice (es decir, una misma vivienda tiene distintos valores de mercado según sea su ubicación en la ciudad e incluso dentro del mismo barrio o sector). Es necesario, por tanto, que las muestras se encuentren ubicadas en lugares con similares características físicas, sociales y económicas.
- Antigüedad: este es un parámetro que muchas veces va ligado a las características de calidad edificatoria de la construcción, por lo que suele ser útil tratar de buscar inmuebles de similar edad (teniendo en cuenta siempre el hecho de que puede haber reformas en inmuebles antiguos que hagan replantearse el incluir o no un inmueble a la muestra).
- Calidad: si bien no existe un cuantificador claro de la calidad de las viviendas, es habitual tomar el tamaño como referencia (por lo general, mayor tamaño va asociado a más calidad).
Trabajar con estos criterios a la hora de seleccionar inmuebles para establecer la muestra de comparables puede llevar a no disponer de un mínimo de elementos para la valoración posterior. Cuando esto sucede no queda otra opción que relajar esos criterios.
El primer criterio que se puede relajar es el del tamaño, al ser posible trabajar en términos de €/m2 en vez de €/vivienda. Si esto no basta, se puede relativizar la cuestión de la antigüedad, distinguiendo únicamente entre inmuebles nuevos (a estrenar) y de segunda mano (distinguiendo entre los de menos de 5 años de antigüedad, los anteriores a los años 60, y el resto) a la hora de estratificar.
Finalmente, es posible extender la selección de comparables a barrios análogos (siempre que realmente sean análogos en términos de perfil socioeconómico, accesibilidad, calidad constructiva, etc).
La corrección de precios y la homogeneización de muestras
A la hora de realizar un estudio de mercado, lo más cómodo y práctico es hacer uso de portales web especializados en la publicación de anuncios de venta de inmuebles. A través de estos servicios se tiene acceso a datos sobre las características de los inmuebles (localización, superficie, antigüedad, precio…) que simplifican en gran medida la búsqueda de comparables que constituyan una buena muestra de referencia para el cálculo del valor del bien a tasar.
Sin embargo, no es suficiente con tomar los datos que aparecen en la web sin más. Hay que profundizar en la información que se nos facilita y el primer aspecto a revisar es el precio.
Siempre hay que interesarse por el precio de venta y averiguar, si es un particular el que publica el anuncio, cuál es el precio mínimo que estaría dispuesto a aceptar por el inmueble; y, si se trata de un anuncio de inmobiliaria, cuáles son sus honorarios y el precio mínimo de venta (al cual se le deberán descontar dichos honorarios, puesto que lo que interesa es únicamente el valor de venta del inmueble).
Por otro lado, el método de comparación de mercado implica llevar a cabo un proceso de homogeneización de las muestras para obtener su valor de venta homogéneo. Ese proceso tiene lugar afectando al precio de venta corregido (o sea, el precio mínimo obtenido descontando los posibles honorarios de inmobiliarias) de una nueva corrección mediante la aplicación de una serie de factores correctores relativos a aspectos como la superficie de la vivienda, la antigüedad, la existencia o no de ascensor, el número de baños y aseos, las instalaciones de calefacción y aire acondicionado, las reformas que haya habido en el inmueble…; de manera que los diferentes elementos de la muestra queden apreciados o depreciados con respecto a su precio inicial, según sus características generales hagan que deban ser considerados como peores o mejores inmuebles que el de referencia, respectivamente.
Es por ello que resulta muy conveniente realizar una inspección in situ de los inmuebles que forman parte de la muestra, de modo que se puedan certificar que todos los datos que aparecen en los anuncios sean correctos.
Con respecto a lo anterior, señalar que en valoraciones inmobiliarias de fincas urbanas se suele trabajar con €/m2 construido, por lo que no está demás verificar si los datos que aparecen en los anuncios hacen referencia a superficies útiles o construidas y si los valores se ajustan a los reales.
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