Comprar y reformar una vivienda

Están de moda en la televisión actual los programas de reformas de casas, en los que, por un módico precio, los propietarios hacen una “pequeña” reforma que multiplica el valor de su casa.

Por supuesto, reformar una casa (sería más preciso decir “rehabilitar una casa”), es una actividad muy sana y muy recomendable para nuestra economía y para el urbanismo en general, dado que cada vez quedan menos terrenos aptos para construir, y siempre será más barato rehabilitar una casa que todavía esté en buenas condiciones que hacer una de nuevo. La cuestión es que estos programas de televisión, por su finalidad de entretenimiento, no explican los entresijos y las dificultades que puede entrañar la reforma en la vida real.

¿Cuánto vale la casa antes de la reforma?

En primer lugar, hemos de tener en cuenta que la casa que compremos se venda a un precio adecuado, teniendo en cuenta su estado de conservación. Es muy común que los vendedores no asuman que las casas se deprecian considerablemente con el tiempo y que, aunque en apariencia la casa esté muy bien, hay elementos menos visibles como las instalaciones, la cubierta, la estructura, etc. que seguramente necesiten una buena actuación sobre ellos, depreciando considerablemente el valor del inmueble. Para solventar esto lo mejor es, sin duda, encargar una tasación a un especialista.

En segundo lugar, deberíamos contar con los servicios de un profesional. Aunque nosotros ya tengamos una idea de cómo queremos reformar nuestra casa, el arquitecto cumplirá una doble función. Por un lado nos dará ideas de cómo podemos mejorar nuestra casa y nos dirá si estas son viables técnica y económicamente.

Por otro lado, hay que recordar que para toda obra de reforma que incluya cambiar cualquier elemento fijo de la casa hay que pedir una licencia en el ayuntamiento y si además esta obra afecta a la estructura del edificio, a la envolvente o incluye cualquier tipo de ampliación será necesario un proyecto técnico, que nos hará nuestro arquitecto. Si, por el contrario, encargamos la reforma directamente a un albañil o a un decorador, se van a desentender de la licencia porque no podrán realizar el proyecto técnico, salvo que tengan algún título habilitante.

Por último, una vez que tengamos claro nuestro proyecto, necesitamos a alguien que lo ejecute. Es completamente recomendable que lo haga un profesional habilitado (que esté dado de alta y tenga su correspondiente seguro de responsabilidad civil), que se responsabilice de que lo que ha hecho está bien ejecutado. Si hay proyecto previo, el técnico también se responsabilizará de la obra.

Así que ya tenemos nuestra casa, reformada a nuestro gusto, gastando menos que una nueva y en mucho menos tiempo.

¿Esto puede ser un negocio?

Si queremos arreglar una casa para venderla y sacar un dinero ¡cuidado! No todo el monte es orégano. Tengamos en cuenta que entre el precio que se anuncia y lo que gastamos finalmente suele haber un incremento de entre el 10% y el 15% entre impuestos de transmisiones (10%), gastos de notaría, de registro, gestorías, etc. La reforma implica la propia obra y al menos el ICIO – Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que suele ser de un 4%, más los técnicos correspondientes (arquitecto, arquitecto técnico, arquitecto de interiores, decorador) que contratemos, de ser el caso.

Lo que es casi imprescindible es que podamos realizar todos los gastos por nuestra cuenta, sin necesidad de pedir una hipoteca, pues, además de incrementar aún más el monto total, daría mucha desconfianza al futuro comprador. Sumando todos estos gastos, puede ser que aún logremos revalorizar la vivienda y ganemos algo de dinero. Desde luego, no va a ser un porcentaje muy alto, es más bien un pasatiempo para gente con tiempo libre y algo de dinero para invertir. Y puede ser que incluso perdamos dinero.

Si es así, será mejor ponerla en alquiler, pues en estos funcionan mejor este tipo de operaciones. Para alquilar se valora menos la antigüedad real de la casa, puesto que en cuanto aparezcan los problemas siempre nos podemos ir, mientras que para comprar es importante una visión a futuro del inmueble. Hay que tener en cuenta que una casa reformada siempre valdrá menos que una nueva.

En definitiva, comprar una vivienda para reformar es un buen negocio si vamos a ser nosotros los que vivamos en ella, un poco menos si va a ser para alquilar y menos aún si va a ser para vender. Lo que sí es importante es que la casa no sea excesivamente antigua o que, si lo es, esté en buen estado de conservación y sea de buena calidad, por ejemplo con muros de piedra, para que merezca la pena su recuperación.