Para quienes no se deciden entre la vivienda en propiedad y el alquiler, opción que va ganando adeptos en 2017, y no se quitan de la cabeza la idea de que arrendar es pagar y pagar para, al final, no tener nada; el contrato de alquiler con opción a compra puede ser una solución que encaje con sus necesidades. Pero, ¿en qué consiste esta fórmula y cuál es su diferencia respecto a un contrato tradicional de alquiler o una compraventa directa?
Alquiler con opción a compra, condiciones generales
Quien eche mano del Código Civil para revisar las condiciones generales del contrato de alquiler con opción a compra, no encontrará en él lo que busca. Esto es así porque esta figura se caracteriza por ser un “contrato considerado atípico”, según el Tribunal Supremo, que no queda recogida en este conjunto de normas, que sí le son de aplicación.
Así, esto no se traduce en que esté fuera de la Ley, puesto que los dos elementos (o subcontratos) que se unen en esta figura -el de arrendamiento y el de opción de compra- sí que están regulados. Además, el contrato de arrendamiento que permite hacerse con la propiedad de la vivienda está recogido tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como en el Reglamento Hipotecario.
Entonces, ¿en qué consiste esta alternativa para propietarios e inquilinos? Básicamente en un contrato de alquiler que incorpora, a su vez, la opción de compra para el arrendatario. Esta, según la jurisprudencia, se entiende más bien como un precontrato que no obliga a la adquisición de la vivienda, si bien ofrece esa posibilidad en los términos que consensúen las partes respecto a precios y plazos.
Para que la propiedad pase a manos del inquilino, lo único que este tendrá que hacer será no descuidarse con los pagos de la renta mensual e informar al propietario en plazo de que efectivamente desea ejercer su derecho a compra. “Es característica esencial de la opción de compra que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio”, confirma en esta línea la Justicia.
Contrato de alquiler con opción a compra con entrega inicial
Tras conocer mejor el concepto, lo siguiente a tener en cuenta es qué debe incluir un contrato de alquiler con opción de compra y a qué (y a quién) obliga. Sobre lo que no debe faltar, hay que prestar atención a lo siguiente:
- Respecto al alquiler: Debe contener todo lo que se incorpora en un contrato de alquiler de vivienda al uso, incluida la cuantía de la renta mensual, el reparto de los gastos, la duración, etc.
- Respecto a la opción de compra: Además del preacuerdo entre las partes en el que quede bien claro el objetivo que persiguen, es imprescindible incluir el precio de venta de la vivienda (que se mantendrá fijo y, por tanto, no podrá ser objeto de revisión). Es también muy conveniente que se indique el plazo en el que quien tiene derecho de opción puede ejercitarla, así como el porcentaje de la renta mensual del alquiler que se descontará del precio final. Si se fija una entrega inicial o prima, también es conveniente que quede reflejado.
Claves del contrato de alquiler con opción a comprador
Con todo lo anterior, el propietario habrá quedado obligado a mantener el acuerdo en las condiciones pactadas y, por tanto, no le será posible ni ofrecer la vivienda a terceras personas ni revisar su precio en el caso de que se produjera una revalorización desde la firma hasta el perfeccionamiento de la opción de compra.
Y el inquilino, ¿queda obligado? Este es uno de los aspectos que generan más dudas respecto a este tipo de contrato mixto, aunque no es el único. Así, conviene que los siguientes puntos queden claros:
- El inquilino que firme este tipo de contrato no queda obligado a la compra de la vivienda, sino que contará con la opción de ejercer ese derecho, dentro del plazo que se haya previsto.
- Este plazo no puede superar el del contrato de arrendamiento. Ante prórrogas del mismo, el efecto de la opción de compra decaerá.
- Si el inquilino finalmente opta por no adquirir la propiedad, perderá las cantidades que haya aportado.
- La entrega de una prima inicial no es obligatoria, aunque suele ser habitual.
Contrato de alquiler con opción a compra ante notario
Como ocurre con el resto de contratos, en este caso las partes pueden suscribirlo a partir de un documento privado o, por el contrario, elevarlo a público ante un notario. Con esto, el acuerdo podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que aportará más garantías.
Para que este paso sea posible, existen tres requisitos: que haya un convenio expreso de las partes, que se haya acordado un precio y, finalmente, que exista un plazo para el ejercicio de opción, “que no podrá exceder de cuatro años”, tal y como sostiene el Reglamento Hipotecario.
Por cierto, en lo que respecta a las hipotecas para alquiler con opción a compra, el inquilino podrá solicitarlas como en cualquier otra compraventa. Además, cuando lo haga, le resultará muy positivo que parte del importe total se haya satisfecho vía renta de alquiler y, en su caso, prima inicial.
Modelo contrato de alquiler con opción de compra
Aunque la idea de buscar online un modelo en PDF de contrato de alquiler con opción a compra y rellenarlo sin más puede parecer sugerente, no es recomendable. Sucede en general con cualquier contrato de tanto calado, pero con este, si cabe, todavía más. El propio Tribunal Supremo reconoce que este tipo de contrato es “complejo”. Asimismo, es doctrina general que se favorezca el respeto de lo que acordaran las partes, que tienen libertad para fijar las condiciones que consideren.
Por ello, hay que extremar la precaución sobre lo que se incluye y cómo se incluye; además de estar plenamente seguro de que el contrato incorpora todo lo necesario tanto en lo que atañe al arrendamiento, como en lo que se refiere a las condiciones de la compraventa.
Así, para contar con todas las garantías, lo más recomendable es consultar a un abogado especializado en este tipo de operaciones, que redacte el contrato y que aporte a las partes la seguridad de que este trámite se realiza de acuerdo a sus intereses y a la legalidad vigente.