Desperfectos por obras de vecinos, cómo reclamar

Es frecuente que en el edificio contiguo a nuestra vivienda se estén ejecutando obras que nos causen daños.

Para poner medidas, tenemos la posibilidad de interponer una reclamación, o lo que es lo mismo, pedir responsabilidades por los desperfectos generados.

¿Qué es una reclamación de daños por obras colindantes?

Cuando nos planteamos esta actuación, estamos ante una reclamación extracontractual regulada en el artículo 1902 del Código Civil. También encontramos otra normativa a estos efectos en la Ley de Ordenación de la Edificación, que especifica las garantías que deben ofrecer los agentes intervinientes en un proceso constructivo.

Esta reclamación de daños por obras colindantes suele comenzar en el momento del derribo y/o excavación del edificio colindante. El resultado suele ser la aparición de grietas o fisuras en el edificio afectado, que pueden encontrarse tanto en los elementos comunes como en las viviendas privativas.

Es aconsejable poner estos daños en conocimiento de la compañía aseguradora, bien del edificio o de la vivienda afectada, o en caso de encontrarse deterioros en ambos, proceder a comunicarlo a todos los seguros que puedan intervenir.

Lo más aconsejable es la vía amistosa pero, si al final se opta por acudir a la vía judicial, es preferible que se comience enviando una carta de reclamación de daños materiales al promotor del edificio colindante.

Consejos para la carta de reclamación

Para la redacción de esa carta se debería contratar previamente a un técnico competente, bien un arquitecto o un aparejador, que realice un informe técnico en el que describa los siguientes aspectos.

• Los daños originados.
• El origen de esos daños y la relación de causalidad.
• Las consecuencias estructurales que tienen esos daños respecto al edificio afectado.
• Valoración económica de los mismos.

Esto es lo que se llama un informe pericial de daños y lo pueden realizar solo los profesionales colegiados. Este paso es importante, ya que debe quedar acreditada la culpa o negligencia del agente causante del daño. 

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¿Cómo hacer la reclamación de daños por obras colindantes?

Es muy importante comenzar este proceso con la contratación del informe técnico, puesto que lo que reflejemos por escrito no puede variar y debe seguir la misma línea de reclamación. La única alteración que se contempla es que los daños ocasionados se incrementen.

Esa carta de reclamación de daños materiales debe dirigirse a todos los intervinientes en la obra colindante. No conocemos los contratos de obra y servicio que vinculan a esas partes y será en un momento posterior cuando decidamos quién es el verdadero responsable.

Por ello, un modelo de reclamación de daños puede contener la siguiente redacción.

Pongo en su conocimiento que desde el inicio de las obras que se encuentran ejecutando en el edificio sito en ______________, y como consecuencia de las mismas, se han producido en mi vivienda sita en _______________ (o en el edificio sito en ___________), una serie de daños o desperfectos que paso a detallarles:

(Aquí describir escuetamente lo que refleje el técnico en su informe)

Dichos daños constituyen una reparación que asciende a la cantidad de ____ €, tal como se puede comprobar en el informe técnico del que acompañamos una copia.

Ante ello, me veo en la obligación de instarles con el fin de que procedan a su reparación a la mayor brevedad posible, para cuya verificación solicito concertemos una visita a la vivienda y/o edificio destinada a comprobar in situ dichos daños.

Dada la premura en la ejecución de esta reparación en el caso de que este requerimiento no sea atendido en el plazo de diez días, nos veremos en la lamentable posición de instar una reclamación judicial.

Discrepancias en los daños y perjuicios

Lo normal es que el causante se ponga en contacto con el afectado para realizar esa visita, pero discrepe en el origen de los daños y en las consecuencias, incluso en la valoración económica.

Por ello, es muy importante redactar correctamente ese modelo de burofax de reclamación de daños. En caso de que el afectado se vea inmerso, lamentablemente, en una reclamación judicial, ya se habrán dejado fijadas las bases de la reclamación.

Plazo de reclamación

Se encuentra fijado en un año y es de prescripción, por lo que es importante señalar en el escrito de reclamación de daños y perjuicios cuándo se ocasionaron esos desperfectos.

Además, esa fecha señalada en el escrito de reclamación de daños y perjuicios se puede cotejar con el acta de replanteo e inicio de obra, y estas no deberían distar mucho en el tiempo. Es más, este escrito puede interrumpir el plazo de reclamación.

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Aspectos para tener en cuenta en una carta de reclamación de daños materiales

También es importante tener en cuenta que se debe comunicar cualquier daño nuevo que se ocasione, tanto al colindante causante de los mismos, como a las compañías de seguros que habíamos señalado al inicio de este artículo. Es decir, la de la comunidad de propietarios afectada en su caso y/o las individuales de las viviendas afectadas.

Llegados a este punto, lo mejor es una solución amistosa, consistente en que el causante de los daños proceda a la reparación de los mismos, que en el fondo es de lo que se trata. Esta reclamación no debería suponer un lucro económico para el afectado. La valoración económica que se realiza en el informe técnico debe tenerse en cuenta únicamente a los efectos de que el causante no repare los daños y el afectado se vea obligado a contratar a una empresa que lleve a cabo la reparación.

En caso de reclamación de daños por obras colindantes judicial se debe reclamar, en el suplico de la demanda, la reparación de los daños según el informe técnico y subsidiariamente, en caso de no repararlos, el abono de la cantidad económica reflejada en el informe técnico.

Si la afectada es una comunidad de propietarios, estos deben proceder a tomar, previamente, el acuerdo en una junta ordinaria o extraordinaria, en la que este hecho conste en el orden del día. Un ejemplo para indicarlo sería: «acciones extrajudiciales y/o judiciales a tomar frente a_________».

En ese acuerdo, debe constar la votación llevada a cabo para tomarlo, así como la contratación de un abogado y un procurador, puesto que ambos profesionales son necesarios en este tipo de procedimientos. Por último, es imprescindible la autorización al presidente de la comunidad.

Ahora que ya sabes cómo puedes reclamar los daños causados por obras colindantes y cuándo hacerlo, no dudes en contactar con un profesional de Certicalia que realice el informe pericial de daños.