Es habitual que cuando a los técnicos nos piden presupuesto para un proyecto, les preguntemos o les demos también el de la Dirección Facultativa de Obra. La respuesta muchas veces es: “¿Pero eso es necesario? Si yo ya tengo un constructor de confianza”.
Ya vimos cómo dirigir una obra de construcción y hoy vamos a centrarnos en la importancia de la Dirección Facultativa de Obra. Independientemente de la obligatoriedad o no de la asignación de una Dirección Facultativa en una obra, la figura del Director de Obra es importantísima para llevar a buen puerto cualquier obra, incluso para ahorrarle dinero al promotor.
¿Qué es la Dirección Facultativa de una obra?
Todo Proyecto de edificación o Proyecto de obra exige una Dirección Facultativa. La Dirección Facultativa de obra la componen dos figuras: el Director de Obra y el Director de Ejecución de la Obra.
En las obras de Edificación más habituales (viviendas, colegios, hospitales, etc.) el Director de Obra es un arquitecto y el Director de Ejecución de la Obra es un Arquitecto Técnico.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), del año 1999, establece las atribuciones de estas dos figuras, así como de una tercera, que es el Coordinador de Seguridad y Salud.
Todo Proyecto de Edificación, en su fase de construcción, necesita de estas figuras. Eso no quiere decir que en los proyectos de menor entidad, o en otro tipo de obras, no los pueda haber también.
¿Quién forma parte de la Dirección Facultativa?
Según la LOE, y de manera resumida, en las Obras de Edificación los técnicos habilitados serán los siguientes:
- En los edificios de carácter administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural, el director de obra será obligatoriamente un arquitecto. El director de ejecución de la obra será obligatoriamente un arquitecto técnico. El coordinador de seguridad y salud podrá ser cualquiera de los dos o un tercer técnico, aunque lo más habitual es que se encargue de esta labor al propio arquitecto técnico de la obra.
- En los edificios de carácter aeronáutico, agropecuario, etc. el director de obra podrá ser un arquitecto, un ingeniero o un ingeniero técnico, según sus especialidades y competencias. El director de ejecución de la obra será un arquitecto técnico si el director de obra es un arquitecto. En el resto de casos podrá ser cualquier tipo de técnico (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico). El coordinador de seguridad y salud podrá ser cualquiera de los dos o un tercer técnico.
- En el resto de edificaciones, el director de obra podrá ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico. El director de ejecución de la obra podrá ser un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero o un ingeniero técnico. El coordinador de seguridad y salud podrá ser cualquiera de los dos o un tercer técnico. La mayoría de las veces en este tipo de obras un solo técnico ejercerá las tres funciones.
¿Cuáles son las atribuciones de la Dirección Facultativa?
Según la LOE, en las Obras de Edificación las atribuciones de la Dirección Facultativa, de manera simplificada, son las siguientes:
Atribuciones del Director de Obra:
- Verificar el replanteo de la obra, la adecuación de la cimentación y de la estructura
- Resolver las contingencias de la obra
- Consignar en el libro de órdenes las instrucciones precisas
- Elaborar las modificaciones del proyecto necesarias
- Suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra
- Elaborar la documentación de la obra ejecutada necesaria
Atribuciones del Director de Ejecución de la Obra
- Verificar la recepción en obra de productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas
- Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones
- Consignar en el libro de órdenes las instrucciones precisas
- Suscribir el acta de replanteo y el certificado final de obra
Atribuciones del Coordinador de Seguridad y Salud
- Coordinar los principios generales de prevención y de seguridad
- Coordinar las actividades de la obra para garantizar que los contratistas apliquen de manera coherente y responsable los principios de la acción preventiva
- Aprobar el plan de seguridad y salud elaborado por el contratista
- Organizar la coordinación de actividades empresariales
- Coordinar las acciones y funciones de control de la aplicación correcta de los métodos de trabajo
- Adoptar las medidas necesarias para que solo las personas autorizadas puedan acceder a la obra
¿Es obligatoria la Dirección Facultativa de Obra?
Según la LOE, es necesario asignar esta Dirección Facultativa de obra cuando exista un Proyecto de Edificación.
También existe el caso de los Proyectos Técnicos de Obras Ordinarias que se realizan en obras que no se consideran Obras de Edificación según la LOE.
Es el caso de las construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
O de las intervenciones parciales que no produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
En este tipo de intervenciones existirá la figura del Director de Obra, que será un técnico competente (normalmente el que ha realizado el proyecto), que no tiene por qué tener todas las atribuciones que le asigna la LOE, pero que se encargará de llevar a buen puerto las obras y redactará el Certificado Final de Obra.
¿Cuándo es recomendable realizar una Dirección Facultativa de Obra?
Ya hemos visto que es obligatorio asignar una Dirección Facultativa de obra cuando exista un proyecto. Pero existen muchos casos en los que, por diferentes motivos, no existe un proyecto.
Bien puede ser porque la tramitación de la obra se realice mediante una Memoria Valorada, porque la obra sea de escasa entidad y la hayamos tramitado mediante el presupuesto de la constructora u otros motivos.
En todos estos tipos de obras, aunque no sea obligatorio por ley, la figura de un técnico director de obra es muy importante. Nos puede hacer ahorrar mucho dinero, tiempo e incluso disgustos.
Por una parte, podemos realizar un proyecto técnico en cualquier tipo de obra, aunque éste no sea obligatorio por ley o incluso aunque no lo presentemos ante el ayuntamiento.
De poco nos puede servir un director de obra si no existe algún documento previo al que agarrarse. En lugar de un proyecto técnico, nos puede servir también una memoria valorada, siempre que esté realizada con cierta dedicación y no sea un mero trámite para obtener la licencia.
Si el concepto Dirección Facultativa de Obra nos parece muy grande, en obras de escasa entidad se puede realizar un seguimiento de la obra por parte de un técnico. Este seguimiento no está regulado por ninguna ley ni tiene que darse de alta en ningún sitio.
Se trata de un acuerdo entre el técnico y el particular para controlar la buena ejecución de las obras y su alcance puede ser el que se estipule entre ambas partes, pudiendo incluir algún tipo de informe, un cierto número de visitas, etc.
En obras de muy escasa entidad, digamos las que no necesitan de ninguna documentación técnica en el ayuntamiento (por ejemplo, sustituir los sanitarios, cambiar los azulejos del baño, cambiar bañera por plato de ducha, redistribuir la cocina, poner un enchufe nuevo, etc.) no tiene sentido contratar un director de obra, sino a un buen profesional (fontanero, carpintero, electricista, etc.).
Ahorrar dinero con una Dirección Facultativa de Obra
Un director de obra no es ni un jefe de obra ni un encargado de la obra. Son dos figuras diferentes, que pertenecen a la empresa constructora.
A veces, el jefe de obra es un técnico también, pero esto no quiere decir que vaya a ejercer las funciones del director de obra. La función del jefe de obra, entre otras cosas, es contratar todos los oficios que vayan a intervenir en la obra (albañiles, fontaneros, electricistas, etc.) y discutir de precios y de calidades con el propietario y/o con los técnicos.
Por tanto, su función principal es velar por el beneficio de su empresa, o por el suyo propio si es un pequeño empresario. La función del encargado, entre otras cosas, es estar siempre en la obra y velar por su buena ejecución. Suele ser un trabajador más o, en obras pequeñas, el único que hay.
En primer lugar, lo más recomendable es que el presupuesto de la empresa constructora (o contratista, constructor, albañil, instalador, etc.) se realice en base a un proyecto o a una memoria valorada.
Si están hechos en base a un proyecto, todos deberían presupuestar lo mismo. Si están hechos en base a las indicaciones del propietario, cada uno presupuestará lo que considera y nos pueden dar gato por liebre.
Revisión del presupuesto
Una de las funciones del director de obra puede ser la revisión del presupuesto o presupuestos ofertados por las empresas e incluso realizar una comparativa entre varios presupuestos para revisar si presupuestan lo mismo o si existe algún precio anómalo.
Un particular puede revisar un presupuesto y creerse que está bien, que es lo que él había pedido. Pero existen multitud de detalles que no se ven a simple vista.
Por ejemplo, puedes pedir presupuesto para colocar una cubierta de teja e incluso pedir que sea de una marca concreta, pero ¿cómo se va a colocar esa teja? ¿Cuál va a ser el soporte? ¿Va a llevar aislamiento? ¿De qué tipo? ¿De qué espesor? ¿Incluye la sustitución de la estructura?
Comprobación de los materiales
En fase de obra, el director de obra podrá comprobar, por un lado, si los materiales son los adecuados, los que se habían ofertado. Normalmente, un particular se fijará en los materiales de acabado, que son los que él pidió: los sanitarios de tal marca, el suelo laminado, la cubierta de teja, las ventanas de PVC, los tabiques de pladur, la pintura, etc.
Pero el director de obra se fijará en si el vidrio de las ventanas es el adecuado, si el perfil de las ventanas tiene la transmitancia necesaria, si van a llevar premarco o no, el espesor de los tabiques, si van a llevar aislamiento, el tipo de mortero, etc.
Control de la ejecución
Más importante aún es el control de la ejecución. Confiar en la experiencia y la buena praxis de la empresa constructora no es incompatible con llevar un mínimo control.
Hay que tener en cuenta que en una obra puede haber varios trabajadores diferentes con mayor o menor experiencia, instaladores subcontratados, etc. y que tengan experiencia tampoco quiere decir que siempre sepan qué es lo más adecuado para esta obra concreta.
Un buen jefe de obra sin duda ayudará, pero, a veces, los intereses económicos de la empresa pueden chocar con la buena ejecución de una obra.
Conocimiento de la normativa
Por último y no menos importante, un director de obra es un técnico acostumbrado a redactar proyectos y que, por tanto, se conoce la normativa al dedillo, tanto urbanística como técnica. Las empresas constructoras no tienen por qué saber si una cierta intervención es legal o no, ellos ejecutarán lo que el particular les mande.
Por tanto, el director de obra podrá decirte si cierta modificación que quieres hacer en la licencia es urbanísticamente legal o no, si los materiales que estás poniendo se permiten en esa zona, si esa elevación del tejado que quieres hacer es legal, etc.
En ese sentido, un director de obra te puede ahorrar multas o actuaciones que luego vas a tener que demoler.
¿Cuánto cuesta la Dirección Facultativa de Obra?
Los honorarios de los técnicos son libres. En una Dirección de Obra de un proyecto de edificación existen las figuras del Director de Obra, el Director de Ejecución de la Obra y el Coordinador de Seguridad y Salud.
Los honorarios dependerán de si el técnico asume una de esas figuras, dos o las tres. Y, por supuesto, los honorarios dependerán en gran medida del alcance de las obras, del número de visitas que se prevea realizar, de la duración estimada de las obras, de si es necesario realizar certificaciones periódicas o no, etc.
Para hacerse una idea de los honorarios, la dirección de obra puede suponer alrededor de un 30% de los honorarios totales de un arquitecto. La dirección de ejecución de un arquitecto técnico supondrá un importe similar; pero, si tiene que asumir también la Coordinación de Seguridad y Salud, será un poco más.
Si un mismo técnico realiza las tres funciones el total será mucho menor a la suma de los tres por separado, puesto que se ahorrará visitas y análisis del proyecto.
Si la Dirección de Obra no está reglada, o se trata de un seguimiento de las obras, el precio dependerá del acuerdo al que hayan llegado ambas partes (qué incluye el seguimiento, número de visitas, análisis de presupuestos u otros documentos, certificaciones de obra, etc.) y será generalmente más económico que el de una Dirección de Obra oficial.
Más allá de si la Dirección Facultativa de obra es obligatoria o no, una buena Dirección de Obra te puede ahorrar muchos disgustos y ahorrar mucho dinero.
Controlarán la buena ejecución de la obra, que los materiales que se pongan son realmente los que tú quieres poner, que lo que te cobra la empresa es realmente lo que se ha ejecutado, que los modificados que se realicen en mitad de la obra son adecuados y cumplen la normativa, solventarán los imprevistos que surjan a mitad de la obra… En definitiva, la Dirección Facultativa de Obra no hay que verla como un gasto, sino como una inversión.