En anteriores artículos hemos hablado sobre cómo segregar un local en dos, haciendo hincapié en el caso de la segregación o división de un local en dos registralmente. Pero ¿qué pasa si solo quiero dividir el local en dos para alquilar las dos partes por separado?
Dividir un local comercial
Así como para dividir una vivienda en dos es necesario presentar un proyecto en el ayuntamiento redactado por un arquitecto, en el caso de los locales comerciales es diferente.
Un local comercial de obra o vacío no se puede usar tal cual, sino que es necesario presentar un proyecto de actividad en el ayuntamiento justificando que nuestro local funciona para la actividad que queremos desarrollar.
De hecho, un mismo local puede desarrollar dos o más actividades diferentes, desarrolladas por un mismo propietario o por varios de ellos. Cada actividad diferenciada ha de cumplir todas las normas (accesibilidad, normativa contra incendios, aislamiento acústico, etc.) por separado, y el ayuntamiento se encargará de comprobarlo.
¿Cómo puedo dividir un local en dos?
Existen dos maneras diferentes de dividir un local en dos o más partes:
Si queremos vender una de las partes por separado, no nos quedará más remedio que hacer una división horizontal.
Para ello, debemos modificar las escrituras de división horizontal del edificio, para lo que es necesario estudiar si los estatutos de la comunidad lo permiten específicamente (no es frecuente), o bien votarlo en una junta de propietarios y que sea aprobado por 3/5 partes de los propietarios.
Físicamente es conveniente dividir los locales con una partición, y sobre todo es importante que ambos locales tengan una salida al exterior diferenciada. Debemos modificar las escrituras ante notario, y una vez realizado el trámite, tendremos dos locales diferenciados (con dos escrituras diferentes, dos referencias catastrales, etc.) que podremos vender o alquilar por separado.
Si lo único que queremos es alquilar el local por separado a dos inquilinos diferentes, no es necesario hacer una división horizontal, ni una segregación, ni ir al notario ni al ayuntamiento. Tan solo tendremos que hacer un contrato a cada inquilino en el que se especifique de la manera más concreta posible qué parte se le alquila.
Ahora bien, el arrendatario deberá cerciorarse de que la parte que se le alquila es válida para desarrollar la actividad que desea. Las nuevas actividades que se desarrollen en cada parte del local habrán de tramitar la licencia o la actividad por separado en el ayuntamiento.
Segregación de un local en dos
Si estamos en el primero de los casos anteriores, lo que queremos es dividir o segregar el local administrativamente para poder venderlo.
Para que no haya confusiones, diremos que, en la práctica, dividir y segregar son sinónimos, y su uso correcto dependerá de la normativa que estemos aplicando en cada caso.
Para dividir un local en dos, como ya hemos dicho, debemos modificar la división horizontal del edificio, lo cual se hace en el notario y en el registro, previa aprobación de la comunidad de propietarios.
En determinadas Comunidades Autónomas o ayuntamientos, o incluso según la interpretación de cada notario, puede ser necesaria la presentación de una licencia de segregación otorgada por el ayuntamiento. Si es así, el ayuntamiento nos pedirá un documento técnico en el que se describan planos detallados de los locales, accesos, lindes, etc.
También puede ser que el notario nos exija ese mismo documento técnico, pero sin necesidad de ser presentado en el ayuntamiento, sino para adjuntar o redactar en las escrituras.
Como cada región de España funciona de manera diferente y la jurisprudencia al respecto es mucha, lo recomendable, en este caso, es preguntar directamente en la notaría qué documentación es la necesaria para llevar a cabo la división del local.
¿Cuánto cuesta segregar un local?
Si lo único que queremos es segregar un local para, por ejemplo, vender una parte, los costes aproximados pueden ser los siguientes:
- Honorarios del notario: unos 300€
- Honorarios de registro: unos 150€
- Documentación técnica: Dependerá del documento que nos requiera el notario. Para un pequeño informe con certificado de superficie, realizado por un técnico competente, el precio puede rondar entre los 200€ y los 500€. Puede ser incluso que nos valga con un plano realizado por el propietario o cualquier otra persona, por lo que esté trámite podría salirnos gratis.
Es decir, por un coste aproximado de entre 500€ y 1.000€ podemos segregar un local en dos en el Registro de la Propiedad.
Si lo que queremos es alquilar el local por partes, no tenemos que realizar ningún trámite más allá de realizar los contratos con los inquilinos, por lo que, salvo que encarguemos la realización del contrato a una gestoría, el trámite nos saldrá gratis.
¿Puedo segregar un local con una vivienda?
La división de una misma unidad registral en un local y una vivienda es más compleja que en los casos anteriores. Podemos distinguir las siguientes situaciones:
1) Vivienda original de la que se segrega un trozo para local comercial. En este caso, hay multitud de interpretaciones. De nuevo podemos hacer de dos maneras diferentes, o bien hacemos una segregación del inmueble de manera administrativa, o bien simplemente utilizamos una parte de la vivienda para un uso comercial.
1a) Segregar el inmueble de manera administrativa. Si queremos segregar el inmueble en una vivienda por un lado y un local comercial por el otro, en este caso sí que deberíamos realizar un proyecto redactado por un técnico competente y pedir licencia en el ayuntamiento, puesto que estaríamos cambiándole el uso al inmueble.
Además, como estaríamos haciendo más pequeña la vivienda, está debería cumplir la normativa de habitabilidad vigente, cosa que es muy probable que no cumpla sin las debidas obras de adecuación.
Una vez obtenida la licencia y realizadas las obras de adecuación, debemos realizar las escrituras de obra nueva ante notario. Este trámite es muy costoso y no suele compensar económicamente, salvo casos muy concretos, puesto que normalmente la superficie de vivienda vale más que la de local.
1b) Realizar una actividad en la vivienda. A veces, es posible realizar una actividad nueva en una parte de la vivienda.
En este caso la unidad registral seguiría siendo la misma, por lo que no la podremos vender por separado. Simplemente deberemos realizar un proyecto de actividad en la parte de la vivienda que vamos a utilizar, si las normas técnicas y urbanísticas nos lo permiten.
Incluso, podremos alquilar por separado esa parte de la vivienda destinada a determinada actividad. Este caso está sujeto a interpretaciones, por lo que deberemos preguntar en el servicio de urbanismo del ayuntamiento si nos lo permiten o no.
De todas maneras, nuestra geografía está repleta de estos casos en los que se realizan pequeños negocios familiares tales como tiendas, peluquerías, talleres, etc. en la propia vivienda de manera legal.
2) Local original que se divide o se segrega para hacer un local y una vivienda. Este caso también necesita proyecto redactado por un arquitecto, puesto que estamos creando una vivienda nueva. Sería un caso similar a un cambio de uso de local a vivienda, pero en el que mantenemos una parte del inmueble original como local.
Por supuesto, esta intervención necesita obras de adecuación sí o sí, puesto que las viviendas necesitan cumplir unas normas de habitabilidad muy específicas que es muy difícil que un local cumpla sin una gran modificación.
En este caso no existen medias tintas: una vivienda, para poder usarse como tal, debe ser oficialmente una vivienda en el Ayuntamiento, en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. Por tanto, aunque sea para alquilar, es necesario hacer el proyecto de la vivienda y registrarla como tal ante notario.
También debe tener permiso de la comunidad de propietarios y modificar las escrituras de división horizontal del edificio.
¿Cómo dividir físicamente un local en dos?
Una vez que conocemos el procedimiento administrativo para alquilar los dos locales por separado ¿cómo los separo físicamente?
Depende de qué tipo de negocios pretenda desarrollar en él, por lo que lo más adecuado sería conocer al futuro inquilino de los locales y preguntarle sus necesidades.
Si no existe todavía porque lo que queremos es hacer una división genérica que tenga la mayor flexibilidad posible, aquí van algunos consejos a tener en cuenta:
- Ambos locales han de tener salida directa a la calle (o en el caso de galerías y centros comerciales, a la zona pública de estos).
- Ambos locales han de tener la mayor cantidad de fachada posible. Un local vale más por su superficie de fachada que por su superficie en planta.
- Ambos locales han de tener aseos independientes.
- En general, ambos locales han de tener instalaciones independientes de climatización, iluminación, ventilación, fontanería, electricidad, etc.
Si algunas de estas condiciones no fueran posibles, especialmente si tenemos poco espacio de fachada pero mucha superficie útil, podremos optar por hacer una pequeña galería común o mini centro comercial, en el que se compartan algunas instalaciones tales como aseos y creamos zonas de acceso y escaparate internas.
Esta opción tiene más complejidad urbanística (haría falta proyecto), pero es una buena opción para locales céntricos grandes con poca fachada.
En resumen
Dividir un local para alquilar, en la mayoría de los casos, es más sencillo de lo que parece. Simplemente tendremos que asegurarnos de que ambos locales sean aptos para establecer un negocio y alquilarlos por separado, especificando en el contrato qué superficies le corresponden a cada inquilino.
Aunque cada región de nuestra geografía es diferente (depende de la Ley del Suelo de cada CCAA, del planeamiento de cada municipio y de la jurisprudencia que exista sobre el caso), en la mayoría de los casos no será necesaria ningún tipo de segregación ni de división horizontal.
Luego cada inquilino deberá dar de alta su actividad en el ayuntamiento mediante el procedimiento oportuno según su actividad (generalmente mediante una comunicación previa o declaración responsable).
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