Por el Decreto 67/2015, denominado “para el Fomento de la conservación, rehabilitación y mantenimiento de los edificios de viviendas mediante la Inspección Técnica y el Libro del Edificio”, los inmuebles residenciales que superen los 45 años de edad están obligados a pasar una revisión completa denominada la “Inspección Técnica de Edificios”, apocopada como ITE y no sin cierta razón, llamada coloquialmente como “la ITV de las viviendas” por parte del público ajeno a los servicios de arquitectura.
¿Quién realiza la ITE?
Un arquitecto es el profesional más adecuado para realizar dicha ITE. Si no conoces a ninguno (cosa harto difícil, por cierto, ya que solamente en España hay 30.000 colegiados, 1 por cada 1.500 personas), en Certicalia puedes encontrar profesionales en toda España, escogidos dentro de una bolsa de especialización. Puedes escoger el que te parezca mejor.
¿Cómo se realiza la ITE?
Se inspeccionan visualmente todas las viviendas, locales, parkings, trasteros, zonas comunes, cuadros eléctricos, de gas y de agua, hueco del ascensor y terrazas. A pesar de que no está recogida en la ley, la inspección táctil, auditiva y olfativa suele salvar muchas vidas. ¡Cuántos materiales en mal estado, a punto de desprenderse, han sido chequeados por una sencilla prueba de fuerza! ¡Cuántos escapes de gas han sido percibidos por una nariz entrenada! ¡Cuántos bajantes con fugas han sido previstos por un oído fino!
Una vez se ha realizado esta inspección completa in situ, que suele ocupar desde medio a dos días enteros en los cuales el arquitecto prácticamente se transforma en “el invitado” de la comunidad, se tiene que redactar el informe. Éste consta de una parte descriptiva en la cual se muestra cuáles son las características principales del edificio. Cómo está construido, su emplazamiento, superficie ocupada, número de viviendas y de locales, croquis en planta… La segunda parte del informe reúne las deficiencias detectadas con su coeficiente de gravedad, soluciones para paliar las mismas y recomendaciones para mejorar la accesibilidad y eficiencia energética del edificio. Yo tengo por costumbre incluir como valor añadido un manual de uso y de mantenimiento personalizado, ya que precisamente se halla en el buen mantenimiento de los inmuebles la mejor previsión de patologías.
Presentación de la ITE
Una vez el informe está redactado, se debe mostrar al representante de la comunidad de vecinos. Éste señalará todas las dudas que le planteen, tanto los vecinos como él mismo, y una vez solventadas, el arquitecto registrará el informe y lo tramitará en la Agencia de Vivienda él mismo, o en su defecto, es el Presidente de la Comunidad de Vecinos quien podrá llevar a cabo el trámite.
Seguimiento de la ITE
Se trata de una de las labores menos cuidadas por parte de los arquitectos, pero junto con la detección de deficiencias, es sin duda la más importante del proceso. El seguimiento no se refiere solamente a estar pendiente si la Agencia de Vivienda emite el Certificado de Aptitud (cuando es posible), sino en velar que la Comunidad de Vecinos cumpla los plazos de solventar todas las deficiencias. Los que gestionamos decenas de informes ITE conocemos que hay que tener muy clara la gestión del tiempo de dichos expedientes para en cada momento poder avisar a cada presidente de la escalera de que se ha cumplido algún plazo. En deficiencias importantes, son seis los años otorgados para solventarlas, con chequeos cada dos años; en graves, se tienen que solventar en dos años con revisiones cada 12 meses. Mi costumbre en estos casos es la de chequear cada seis meses. Evidentemente, en el caso de que no se tomen las medidas cautelares para solventar las deficiencias para salvaguardar provisionalmente la seguridad de los usuarios del inmueble y de los transeúntes, la Agencia de Vivienda tampoco otorgará el Certificado de Aptitud Cautelar al edificio.
Consejos para contratar una arquitecto
En cualquier oferta de trabajo, recibirás varias propuestas de honorarios junto con currículum vitae de profesionales. Después de haber estado durante muchos años en los dos lados de la barra (también he contratado ITEs que por código deontológico yo no podía ejecutar), aquí tienes diez consejos para que el mejor profesional trabaje para ti.
- Nunca te guíes por el precio de los presupuestos. Piensa más en el valor del servicio (si hay seguimiento incluido, por ejemplo).
- Guíate por las opiniones de clientes pasados de tus candidatos.
- Pregunta todo los que se te ocurra en el primer contacto. Si hay recelo a contestar, descarta al profesional.
- Si un presupuesto no lo ves claro sin preguntar, descártalo.
- Pregunta al arquitecto si se limitará a inspeccionar con la vista.
- Pregunta al arquitecto por la gestión de todas las visitas a las viviendas. Si no tiene un sistema, descártalo.
- No seas opaco y explica al profesional todo lo que sabes del edificio. A pesar de que no te guste.
- No se trata de “pasar el trámite con un APTO”, sino de detectar anomalías y salvar vidas.
- Asegúrate de que el 80% de los locales y viviendas puedan visitarse. En caso contrario, el arquitecto fundamentará su informe en una visión parcial. Sobre todo, los locales en planta baja deben visitarse en su totalidad.
- El arquitecto estará allí para resolver cualquier duda de la ITE. Pero aprovecha su experiencia para plantearle cualquier asunto que te interese. Te puede facilitar contactos para cualquier encargo de construcción que desees emprender.