Tenemos que comenzar teniendo claro en qué consiste la fianza del propietario en un piso de alquiler, puesto que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
Y, esta fianza debemos considerarla una garantía que el propietario del inmueble tiene sobre los posibles desperfectos que se pudieran ocasionar en el inmueble durante la duración del arrendamiento. Por ello, es muy importante partir de un hecho, y es que la fianza, en principio y por definición no garantiza el impago de rentas.
La fianza cubre los posibles desperfectos del inmueble
Por lo cual, cuándo realizamos un contrato de arrendamiento, es muy importante para las partes que en el mismo se incluya como anexo un reportaje fotográfico del estado en el que se encuentra el inmueble. Es más, lo habitual es incluir una cláusula en la que se dispone simplemente que “el inmueble se encuentra en perfecto estado”, sin alusión a más, lo cual es demasiado genérico e inexacto.
Esto lo considero un error, puesto que debería de apoyarse en ese reportaje fotográfico que he aconsejado y una explicación de las fotografías; así, en esta cláusula debería redactarse el estado de cada una de las habitaciones o espacios del inmueble apoyándolo en las fotografías realizadas.
¿Qué ocurre con la fianza?
En algunas comunidades autónomas, como Madrid, es obligatorio depositar esa fianza en un organismo público habilitado para ello; pero esto no es habitual en la mayoría de las comunidades autónomas.
Ahora bien, existen muchas matizaciones cuándo se manifiesta que el casero no me quiere devolver la fianza del alquiler, porque en un principio lo que se encuentra regulado es el hecho de que el inquilino debe devolver el piso en el estado en el que lo encontró, por eso nos preguntamos ¿en qué estado lo encontró?, por lo que, me remito al consejo de acompañar un reportaje fotográfico al contrato de arrendamiento y una explicación del estado de conservación en el que se encuentra el inmueble cuándo se suscribe el contrato de arrendamiento.
Por eso, muchos caseros se niegan a la devolución de la fianza por alquiler por desperfectos de forma indebida, puesto que imaginemos que el contrato de arrendamiento se ha suscrito con electrodomésticos y alguno de ellos a la finalización del contrato no funciona.
¿Qué hago si se niega a la devolución de la fianza del alquiler?
En el caso citado habría que distinguir si el electrodoméstico, en cuestión, no funciona porque ha existido un desperfecto por una negligencia o se debe a su uso habitual y, en cambio el casero no me quiere devolver la fianza del alquiler sin más.
Si se denuncia por la fianza al propietario con el fin de recuperarla, y alega que no la devuelve porque había desperfectos, hay que exigirle que lo demuestre con las facturas de reparación de sus desperfectos que alega.
Y, en el caso de que el inquilino se vea en la obligación de presentar esa denuncia por la fianza al propietario debe tener en cuenta que si el importe de la reclamación es inferior a 2.000 € no necesita la asistencia de abogado y procurador y, en caso, de que opte por su contratación y gane el pleito, el propietario, debido a ese importe, no va a ser condenado en costas.
Por ello, si el inquilino denuncia por la fianza al propietario debe seguir dos pasos:
- El primero, enviar un burofax al propietario exigiendo la fianza.
- El segundo, en caso de continuar con la negativa a la devolución presentar un procedimiento monitorio, al que tiene que acompañar el contrato de arrendamiento y todos los documentos relativos al contrato de los que disponga.
Otros casos en los que no se devuelve la fianza del alquiler
Otro punto, que no se debe pasar por alto, y en el que puede no devolverse la fianza del propietario en un piso de alquiler, y que es muy habitual, es cuándo nos encontramos antes las siguientes situaciones:
- Bien que el inquilino adeude algún mes de renta y quiera compensarlo con la fianza.
- O que el inquilino desista del contrato de arrendamiento y quiera compensar el último mes del mismo con la fianza.
En caso de encontrarse un propietario ante esta situación, le aconsejo que redacte un documento anexo al contrato de arrendamiento y refleje por escrito esta situación de compensación de deudas con la fianza del arrendamiento.
Pero en estos casos, lo mejor es prevenir que curar. Contacta con un profesional para gestionar el alquiler y así no tener problemas durante tu estancia en la vivienda o cuando decidas mudarte de nuevo.