¿Qué es el Informe de Evaluación de los Edificios?
El Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) es un documento en el que se acredita cual es la situación en la que se encuentra un edificio, con respecto a su estado de conservación, con respecto al cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, y con el grado de su eficiencia energética.
La Administración puede requerírselo a los propietarios de los inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva, según un calendario establecido, que variará de un ayuntamiento a otro. En algunos municipios se exige para antigüedades iguales o superiores a 50 años, en otros esa edad se rebaja a los 45 años, 40, 30, etc.
La inspección para realizar el informe de evaluación de un edificio trata de verificar, por un lado, el estado de conservación del edificio, desde la cimentación, a la estructura, las fachadas, tabiquería, cubierta (tejado o terraza), acabados e instalaciones.
Por otro lado, se comprobará el cumplimiento del edificio de las normas de accesibilidad vigentes, con el fin de detectar posibles barreras arquitectónicas para personas con movilidad reducida u otras discapacidades, y proponer medidas de mejora tales como instalación de rampas para sillas de ruedas, ascensores, etc.
Finalmente, el informe incluirá un Certificado de Eficiencia Energética para la globalidad del edificio.
¿Cuál es el procedimiento a la hora de hacer una inspección para el Informe de Evaluación de un Edificio?
Una inspección técnica de un edificio consiste en una (o varias) visitas al edificio a inspeccionar, y cumplimentar posteriormente un informe, para posteriormente visarlo en el colegio profesional correspondiente, el Colegio de Arquitectos o el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos.
La normativa vigente no obliga al técnico a visitar todas y cada una de las viviendas, garajes y locales comerciales del edificio, sino una parte, a criterio del técnico que represente la totalidad del edificio.
Lo habitual (y más recomendable) es que se visiten aquellas viviendas que puedan resultar más vulnerables de cara a posibles daños o patologías, es decir, viviendas situadas en plantas ático (susceptibles de sufrir goteras), viviendas situadas en planta sótano o planta baja (con mayor riesgo de tener humedades por capilaridad procedentes del terreno), viviendas en medianeras junto a solares sin edificar (por su mayor riesgo de sufrir humedades por condensación).
- Las terrazas también deberán ser visitadas por el técnico para comprobar su estado de conservación y las posibles patologías que pudieran ocasionar posteriormente filtraciones de agua.
- Los elementos estructurales tales como paredes de carga, pilares, o forjados, son otros de los elementos de se deben inspeccionar en toda la altura del edificio. Cualquier fisura o grieta detectada deberá ser analizada con el fin de determinar su alcance y origen. Puede ser que las grietas continúen avanzando o que se hayan estabilizado. En cualquier caso, debe valorarse el alcance de esta patología, su origen y sus consecuencias.
- Las fachadas también son objeto de la inspección, comprobándose su estado de conservación, presencia de fisuración, manchas, desprendimientos de los revocos o de elementos tales como barandillas, cornisas, etc. Las fachadas de patios de luces y medianeras también serán supervisadas, tratando de localizar las mismas patologías que en las fachadas principales.
- La cimentación no se inspeccionará por su difícil acceso, una vez construido el edificio, aunque posibles patologías en la cimentación suelen manifestarse en forma de grietas en fachadas o elementos portantes como forjados, pilares y paredes de carga.
- Las instalaciones, ya sean de fontanería, electricidad, calefacción, aire acondicionado, gas, ascensores, domótica, contraincendios, etc., también serán objeto de una inspección para comprobar su perfecto funcionamiento y adaptación a la normativa vigente que les afecta.
- Las carpinterías exteriores tampoco deben olvidarse, pues la falta de estanqueidad de éstas afectará al aislamiento térmico del edificio y por lo tanto al confort de sus ocupantes.
- Finalmente, no debemos olvidarnos de los acabados. Enlucidos de yeso, alicatados, pavimentos, falsos techos, etc. Se inspeccionarán aunque las anomalías en ellos detectadas suelean ser estéticas y no revistan mayor gravedad.
¿Qué pruebas o ensayos se llevarán a cabo en el edificio?
Habitualmente las inspecciones son oculares. Se observa la presencia de posibles patologías que se manifiestan en forma de grietas o fisuras, manchas, deformaciones, desprendimientos, etc.
Los ensayos, tales como catas, pruebas de carga, ensayos de resistencia de materiales, o pruebas de estanqueidad, por ejemplo, sólo se suelen llevar a cabo cuando se tenga sospecha de la presencia de patologías más serias. Por lo tanto, estará justificado extraer una muestra de hormigón en un elemento estructural cuando se tengan indicios de daños en elementos estructurales por pérdida de la resistencia de los materiales.
Una prueba de estanqueidad en una terraza o tejado se justificará si se observa que hay (o ha habido) filtraciones de agua a través de estos elementos.
Dicho esto, los vecinos de una comunidad deben tener en cuenta, que los costes de la inspección podrían incrementarse si el técnico viera necesario realizar pruebas y controles adicionales, contando (a veces) con la participación de laboratorios y empresas especializadas.
¿Qué contiene el informe de evaluación de un edificio?
El informe de evaluación del edificio contendrá los datos del inmueble a inspeccionar (antigüedad, posibles reformas o rehabilitaciones realizadas en el edificio, número de plantas bajo rasante y sobre rasante, número de viviendas y locales, superficie, linderos…), los datos de la comunidad de propietarios, y los del técnico que realiza el informe.
En el informe se detallarán las pruebas realizadas, los daños observados y su localización, la gravedad de esos daños, fotografías, etc.
Por otra parte, el informe deberá incluir un apartado que haga referencia a la accesibilidad del edificio, identificando posibles barreras arquitectónicas y el cumplimiento o no de la normativa vigente sobre accesibilidad.
Finalmente, el informe deberá contener como anexo, el certificado de eficiencia energética del edificio, analizando el grado de estanqueidad de los cerramientos, y el tipo de instalaciones, entre otros, a fin de clasificar al edificio energéticamente respecto al consumo de energía y a la emisión de CO2 a la atmósfera.
¿Qué puede esperarse tras una inspección de un edificio?
Las inspecciones pueden resultar favorables o desfavorables. Si los daños observados son tales como manchas, pequeñas fisuras sin origen estructural, o desprendimientos, oxidaciones o desperfectos de poca importancia, el informe se firmará con favorable.
En cambio, lesiones relacionadas con la estabilidad del edificio (asientos de la cimentación, grietas o deformaciones de elementos estructurales), humedades en cubiertas, sótanos, fachadas, o por deterioro de instalaciones que transportan agua, o desprendimiento de elementos que pudieran ocasionar daños a los ocupantes del edificio o transeúntes, el informe se calificará como desfavorable.
Respecto a la accesibilidad del edificio, éste podrá resultar accesible o no. Si no lo fuera, el técnico deberá proponer en el informe, las medidas correctoras correspondientes, como instalar ascensores, rampas etc., siempre que técnicamente fuera posible.
La obligatoriedad de instalar estos elementos dependerá de las posibilidades técnicas para su instalación, de que la comunidad cuente con personas de edad avanzada o con limitaciones físicas, y de las condiciones económicas de la comunidad de vecinos.
El otro documento anexo al informe, el certificado de eficiencia energética, determinará con una letra y un número, el grado de eficiencia energética que posee el edificio en su conjunto, no por vivienda o local.
¿Qué puede suceder si el informe resultara desfavorable?
En este caso, deberán acometerse las obras para su reparación, y al concluir estos trabajos, el técnico inspector deberá volver a visitar el inmueble y comprobar que las obras se han realizado correctamente y se han subsanado los defectos detectados durante la primera inspección.
De esta manera podrán concluir que el informe de evaluación de edificios es favorable.