En primer lugar debemos indicar que no hay honorarios preestablecidos, de hecho tras preguntar en mi colegio profesional me dijeron que habían tenido multas de elevada cuantía por realizar indicaciones de los honorarios a cobrar, por lo que realmente los honorarios a cobrar son de libre cuantía, con lo cual los profesionales tienen el mismo problema que los clientes, no saber cuánto vale un trabajo.
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Honorarios orientativos de arquitecto técnico o arquitecto
Mi sistema de cálculo de honorarios, totalmente personal, es en base al cálculo de horas que se empleará en trabajo, con un precio de 20 € hora, con lo que el siguiente problema es cuanto se tardará en ejecutarse, para un trabajo de un proyecto de división horizontal de una vivienda podemos considerar una visita de toma de datos, realización de planos acotados existentes y nuevos, memoria descriptiva, comprobación de de cumplimiento de normativa, realización de presupuesto de obra si es necesaria, como opcional, pero muy recomendable la gestión con la administración pública correspondiente, y las inevitables correcciones por requerimiento de las anteriormente citadas.
Desglosando: visita a una distancia tipo de 20-30 km, pueden ser 2 horas, realización de planos, en función de la complejidad, estimamos dividir una vivienda en dos, otras 2 horas, realización de memoria y comprobación de normativa, pueden ser 3 horas, realización de presupuesto 1 hora, gestión con administraciones públicas 2 horas, y respuesta a requerimientos 3 horas.
En total obtenemos para un proyecto de división horizontal un total de 13 horas, que multiplicadas por 20 €, nos da importe de 260 €, para el caso más simple, a ello le añadimos 18 € en transporte (son tres viajes, uno al inmueble, y dos a la administración correspondiente), con lo cual ascendería a 288 €.
A este importe habría que añadirle el IVA, con lo cual tendríamos 348,48 €, siempre estamos hablando del proyecto mínimo, si fuesen más viviendas o el inmueble tuviese muchos m2, más de 200, habría que aumentar la cuantía, no proporcionalmente pero si u n 50% más por cada vivienda o por cada 100 m2 o fracción.
Después de esto habría que aplicar el precio del mercado, de nada nos servirían estos cálculos si luego la competencia los ofrece más económicos, con lo cual debemos estar informados de los mismos, por si estimamos que merece la pena realizar un ajuste o bien existe demasiada competencia y no es un trabajo que merezca la pena hacer, siendo ya este un tema personal en el que son demasiadas variables a tener en cuenta, carga de trabajo, interés en el trabajo concreto, etc.
Costes adicionales de un proyecto de división horizontal
Hemos indicado cual sería el cálculo de una división horizontal de una vivienda en dos, teniendo en cuenta que sea factible según la normativa vigente en cada caso, normalmente el PGOU de cada ciudad.
Pero esto sería el coste del proyecto, a lo que habría que añadir tasas tanto del ayuntamiento como de la Junta de Andalucía, notario y registro de la propiedad, sin olvidar el visado correspondiente.
Como orientación de cuánto cuesta y teniendo como medida el ejemplo que hemos puesto que sería el más sencillo y también el más económico, y suponiendo un valor catastral total de 150.000 € para realizar los cálculos, podemos relacionar los gastos siguientes:
- Gastos de visado, aproximadamente 70 €.
- Tasas corporación local (ayuntamiento) aquí pueden variar según el caso, de 200 a 400 €, con lo cual tomaremos una media de 300 €.
- Gastos de notaría, igualmente pueden variar, en función de la que se elija, pero dado este caso y la complejidad del mismo ascenderían a unos 500 €.
- Gastos de registro de la propiedad, como simplificación sería un 50 % de la notaria, unos 250 €.
- Impuesto de actos jurídicos documentados de la Junta de Andalucía, un 1,5 % del valor catastral total, un importe en este caso de 2.250 €.
En total obtendríamos un importe aproximado de 350 + 70 + 300 + 500 + 250 + 2.250 = 3.720 €
Consideraciones adicionales
Un tema importante a tener en cuenta en este tipo de trabajos es la normativa vigente, y lo expreso en relación a los honorarios de arquitecto técnico o arquitecto en España, entiendo preceptivo cobrar el estudio previo de la posibilidad de realizar una división horizontal de un inmueble, me explico:
Estimo necesario el cobro previo al estudio de viabilidad, puesto que si resulta negativo, el cliente no querrá llevarlo a cabo y habremos hecho una toma de datos y una comprobación de normativa, que parecerá que resulta gratuita, y realmente lleva su tiempo y requiere de una serie de conocimientos, si no la haría el propio cliente.
Una cantidad coherente sería un 50 % antes de la realización del trabajo, por supuesto esto se restaría del importe total si realmente se llevará a cabo.
Por otro lado, es necesario comentar que si va a resultar necesario por alguna razón, venta, herencia… es conveniente llevarla a cabo cuanto antes, puesto que aunque los plazos de realización del técnico, el visado y la notaria son plazos rápidos y no suelen poner problemas, tanto el ayuntamiento como el Registro de la propiedad, pueden ralentizar el proceso sobre manera, estoy hablando de más de un año o dos, sobre todo por parte de las corporaciones locales.
Como apuntes finales, indicar que si se trata de un proyecto de obra nueva la división horizontal deberá venir incluida en el mismo, en este post nos referimos principalmente a modificaciones de edificios terminados, en los cuales por la razón que sea, se requiere de una nueva disposición en los mismos, asimismo nos hemos atenido a proyectos sin obra, aunque se ha incluido una parte de presupuesto de la misma, se refiere a obra menor de pequeña entidad.
En caso de necesitar obra mayor, se necesitaría un proyecto de arquitecto y una dirección de obra de arquitecto técnico, lo cual elevaría los costes de manera notoria, posiblemente multiplicando por diez el importe de los honorarios.
En caso de necesitar una división horizontal puedes solicitar presupuesto desde aquí y te informaremos sobre todo el proceso y te daremos un presupuesto ajustado a tus necesidades.
Si eres arquitecto o arquitecto técnico y realizas este tipo de proyectos u otros, puedes registrarte en Certicalia y empezar a contactar con nuevos clientes hoy mismo.
