Aproximadamente un 55% de los edificios existentes en España han sido construidos antes de 1980, y el 21% de estos inmuebles ya han alcanzado los 50 años de antigüedad. Esta circunstancia implica un envejecimiento del parque edificatorio español que puede requerir de algún tipo de intervención.
El informe de inspección técnica de edificios ITE es una herramienta muy útil para que los propietarios conozcan el estado de su edificio. En base a la información recogida en el mismo, podrán planificar qué obras de rehabilitación y de mantenimiento llevar a cabo.
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Regulación de las inspecciones técnicas de edificios
La ITE es una obligación legal. La ley estatal del suelo de 1957 ya recogía el deber de conservación, pero es el Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de julio, ya derogado, el que incluía por primera vez la obligación de realizar esta inspección periódica de edificios. Con la ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, también ya derogada, el informe pasa a denominarse Informe de evaluación de edificios IEE.
En la actualidad son las Comunidades Autónomas (CCAA) y los Ayuntamientos a través de sus normas quienes deben de regular cuándo y cómo realizar las inspecciones. Una sentencia del Tribunal Constitucional así lo considera derogando los artículos del Real Decreto Ley 7/2015 relativos al IEE (BOE 15-01-2018).
Qué mirar durante una inspección técnica de edificios
Antes de realizar la visita se deberá de realizar una recopilación de toda la información disponible. Para ello se puede acudir al catastro, solicitar el proyecto de ejecución del edificio a la comunidad de propietarios junto con proyectos de intervenciones posteriores, o hacer consultas en archivos de ayuntamientos o colegios profesionales.
Una vez analizada la información el técnico deberá de preparar como mínimo una planta tipo y una sección característica y descriptiva del inmueble. Esta documentación incluirá los principales elementos constructivos a revisar durante la inspección.
Para la toma de datos se identificarán las unidades de inspección, ya que no es necesario evaluar todo el edificio. Se trata de un procedimiento basado en el muestreo, por lo que lo más lógico será identificar aquellas unidades que tengan más probabilidad de presentar daños debido a su ubicación.
Ejemplos de esta circunstancia serían las viviendas situadas bajo cubierta, sobre locales comerciales, sobre garajes en planta sótano o bien en contacto con el terreno. Se podrán revisar también locales, trasteros y garajes.
Será necesario revisar los elementos comunes: estructura, fachadas, cubiertas, medianeras, techos, suelos y particiones. También se inspeccionará las instalaciones comunes de suministro eléctrico, de agua y de evacuación de aguas, incluidos los cuartos de contadores.
No se incluye la inspección de las instalaciones privativas de cada vivienda o local ni las instalaciones o elementos comunes cuya revisión esté regulada por una normativa sectorial como por ejemplo el ascensor o la instalación de telecomunicaciones.
Se revisará el acceso al edificio y el zaguán, la escalera general, el ascensor y los rellanos para evaluar el cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad. Se tomará nota de anchos de puertas y de pasillos, diámetros inscribibles delante del acceso al edificio, en cambios de dirección y delante del ascensor.
Para la evaluación de la eficiencia energética se analizarán los elementos que forman parte de la envolvente térmica y se identificará al menos la tipología constructiva con el fin de determinar su transmitancia térmica. También se tomará nota del tipo de instalaciones de calefacción, refrigeración y ACS que puedan existir en las viviendas que se visiten.
Por último hay que tener en cuenta que se trata de una inspección preliminar de carácter visual y que se podrá complementar con otras inspecciones más intensivas. Es posible realizar catas, pero no imprescindible.
Procedimiento para la redacción del informe de evaluación de edificios
Tanto el contenido del informe como el procedimiento debe de estar regulado a través de su normativa de desarrollo autonómica o municipal. El técnico deberá de consultar dicha legislación por si existieran diferencias entre CCAA o municipios.
El ITE informará sobre el estado del inmueble, generalmente de uso residencial privado con una antigüedad igual o superior a 50 años. Se revisará el estado de conservación, el nivel de accesibilidad y la eficiencia energética del edificio:
- Recopilación de las lesiones y los síntomas observados durante la inspección. Estas lesiones podrán afectar al aspecto estético, a la habitabilidad, al estado de conservación y/o a la seguridad del inmueble. También se deberá informar de la importancia del daño, de su extensión y de la intervención a realizar, ya sea de mantenimiento o reparación, así como el plazo de ejecución. En el caso de intervención urgente por riesgo inminente se comunicará al Ayuntamiento. En este caso sería una ITE desfavorable.
- Se informará del cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad universal en el itinerario desde la vía pública hasta el acceso a las viviendas. Si no se cumplieran estas condiciones, se informará si se puede eliminar las barreras arquitectónicas, adecuar el ascensor o instalarlo si no existiera.
- La evaluación de la eficiencia energética incluirá indicadores de demanda de calefacción y de refrigeración, de consumo de energía primaria y de las emisiones de CO2 así como su calificación energética. Dicha evaluación se realizará conforme al RD 235/2013 de 5 de Abril que regula el procedimiento básico para la certificación energética de edificios. También se propondrán medidas para la mejora de la calificación energética, con el fin de reducir el consumo de energía y de las emisiones de CO2.
El procedimiento para la realización del informe de evaluación de edificios será el establecido por cada comunidad o municipio. Podrá incluir un documento tipo guía que esté reconocido e incluso una herramienta informática para la introducción de los datos recopilados y la emisión del informe.
Una vez elaborado el informe se procederá para su registro en el organismo correspondiente, bien por vía telemática o presencial. El plazo de vigencia del mismo será de 10 años a menos que se establezca otra periodicidad para su renovación.
Por último se podrá elaborar un programa de mantenimiento en función de los resultados obtenidos. Este programa podrá formar parte del libro del edificio.
