Descubre todo lo que necesitas saber de una memoria valorada

El lenguaje administrativo de las oficinas de urbanismo a veces es un poco confuso para los particulares: comunicación previa, proyecto técnico o proyecto de edificación, memoria técnica o memoria valorada… La tramitación que se realiza de un mismo trabajo en un ayuntamiento y en otro puede ser muy diferente, por ello hay que tener los conceptos muy claros.

Tradicionalmente, se han dividido los tipos de obras en dos: obras menores y obras mayores. Las obras mayores eran las que requerían de un proyecto y las menores las que no. La legislación actual no es tan clara en este aspecto y existen muchos matices.

¿Qué obras requieren proyecto?

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), del año 1999, establece las obras que requieren obligatoriamente de un proyecto. Se trata de las denominadas “Obras de Edificación”. La LOE establece que son obras de edificación y, por tanto, requieren de proyecto y dirección de obra, las siguientes:

• Obras de edificación de nueva construcción. Excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
• Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
• Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

Todo este tipo de obras requieren de un proyecto realizado por un técnico competente y de una dirección de obra. Toda su estructura documental viene regulada por el Código Técnico de la Edificación.

En general, las obras que requieren de proyecto se suelen tramitar por licencia en los ayuntamientos, aunque existen excepciones. Comúnmente se denominan obras mayores.

¿Cómo se tramitan las obras que no requieren proyecto?

Las obras que no requieren proyecto, llamadas comúnmente obras menores, no están regidas por ningún reglamento como el Código Técnico. Por tanto, será cometido de cada ayuntamiento regular el alcance de la documentación a presentar.

Por regla general, las obras que no requieren proyecto se tramitan por comunicación previa, en lugar de por licencia. Esto quiere decir que se presenta la documentación y en 15 días hábiles se pueden comenzar las obras, sin la necesidad de esperar a que el ayuntamiento emita una licencia. Pero existen muchas excepciones.

Por ejemplo, todas las intervenciones que afecten significativamente a la envolvente del edificio o las actuaciones menores sobre edificios catalogados se suelen tramitar por licencia, aunque no requieran de proyecto.

El que unas obras no requieran de proyecto no significa que no requieran de ninguna documentación técnica. El ayuntamiento necesita recabar una serie de información acerca de la intervención a realizar, que normalmente vendrá detallada en la instancia o en la ordenanza correspondiente.

Mucha de esta documentación exige que sea redactada por un técnico competente y se le denomina comúnmente Memoria Valorada.

Sin embargo, en las obras menores muy sencillas no se requiere de ningún tipo de documentación técnica. Simplemente se exige un presupuesto desglosado, que puede realizar la empresa constructora o instaladora que va a realizar las obras, y una descripción somera de las obras, que puede realizar el propietario.

Si las obras que vamos a acometer necesitan documentación técnica o no dependerá de cada ayuntamiento. Los ayuntamientos grandes suelen especificar más en sus instancias la documentación mínima necesaria para cada tipo de actuación, pero es verdad que cada caso es un mundo y no se puede regular todo. Así que, en caso de duda, lo mejor es preguntar en el servicio de urbanismo de cada ayuntamiento.

¿En qué consiste una Memoria Valorada?

El concepto de Memoria Valorada no está reglado por ninguna ley o reglamento, pero está comúnmente muy extendido. Se le denomina también Memoria Técnica o Memoria Técnica Valorada, puesto que, en general, se solicita que esté redactada por un técnico competente, ya sea arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.

La Memoria Valorada consiste en toda aquella documentación técnica necesaria para definir las obras a realizar que convergerán siempre en un presupuesto desglosado de las mismas.

A veces, su alcance viene definido en la instancia correspondiente y, otras veces, es definido por el criterio del propio técnico y por el sentido común.

Los documentos más habituales de los que suele constar son los siguientes:

• Memorias:

– descriptiva, similar a la de un proyecto.

– urbanística, justificando el planeamiento municipal.

– constructiva, similar a la de un proyecto.

• Planos:

– de situación.

– para la definición a nivel de anteproyecto (plantas, alzados, secciones)

– de instalaciones, si procede.

• Presupuesto desglosado de toda la intervención.

A veces, también puede ser necesario un Estudio de Gestión de Residuos y un Estudio Básico de Seguridad y Salud.

La Memoria Valorada no solo es necesaria para presentar una instancia en el ayuntamiento, a veces es necesaria para solicitar una subvención o para licitar obras menores para la administración. En cada caso, el alcance de las mismas puede ser un poco diferente, aunque se denominen igualmente Memoria Valorada.

Diferencia entre proyecto y memoria valorada

Algunas entidades diferencian entre los conceptos “Proyecto técnico” y “Proyecto de Edificación”, como es el caso de algunos colegios de arquitectos.

Sin embargo, cuando un ayuntamiento solicita un proyecto técnico para realizar obras, normalmente no está distinguiendo entre proyecto técnico y proyecto de edificación.

Por tanto, es conveniente diferenciar cada uno de estos conceptos:

Proyecto de Edificación

Se trata de un proyecto, según la LOE, necesario para realizar las Obras de Edificación descritas anteriormente. También se denomina a veces Proyecto Básico y de Ejecución.

Este proyecto implica, al menos, las figuras del Director de Obra y del Director de Ejecución de Obra que, en ciertos casos, puede ser la misma persona. El Proyecto de Edificación debe estar siempre firmado por el colegio profesional correspondiente.

Proyecto Técnico

Se trata de un proyecto de menor entidad que el Proyecto de Edificación, redactado para realizar Obras Ordinarias que no cumplen los parámetros de la LOE como para considerarse Obras de Edificación.

Como proyecto, implica una Dirección de Obra, pero normalmente es realizada por una sola figura, el director de obra. Este proyecto no tiene por qué estar visado, según la LOE, aunque muchos ayuntamientos pueden solicitar que sí lo esté.

Aunque no se rija por la LOE, un Proyecto Técnico ha de cumplir el Código Técnico de la Edificación y demás normativa en vigor. Por tanto, su estructura documental es la misma que la de un Proyecto de Edificación.

En esta categoría podrían entrar las construcciones de escasa entidad, las intervenciones parciales sobre los edificios, tales como sustituciones de cubierta, colocación de SATE, intervenciones puntuales sobre la estructura, cambios de uso parciales del edificio (cambios de local a vivienda), etc.

La discrepancia viene cuando un ayuntamiento solicita un proyecto técnico visado. Pueden pasar dos cosas: o bien que se refieran a un Proyecto de Edificación según la LOE; o bien que les dé igual qué tipo de proyecto se presente, con tal de que exista un documento reglado y visado con la justificación de toda la normativa necesaria, coordinación de seguridad y salud, gestión de residuos y una dirección de obra que garantice que se va a ejecutar lo que dice el proyecto.

Memoria Valorada

Se trata de un documento redactado por un técnico con la información necesaria para describir unas determinadas obras a realizar, que serán siempre de escasa entidad y no requerirán en ningún caso Proyecto de Edificación.

Las Memorias Valoradas no necesitan estar visadas, aunque como cualquier documento técnico podrían visarse si lo solicita el promotor.

Las Memorias Valoradas no implican ningún tipo de Dirección de Obra. El responsable último de que la obra cumpla lo que dice la memoria es el promotor. Su estructura documental no difiere mucho de la de un proyecto, pero, debido a su alcance, es probable que no proceda justificar toda la normativa, como, por ejemplo, el Código Técnico de la Edificación, o, al menos, se hará de manera muy limitada.

Eso no quiere decir que las obras puedan contravenir la normativa; es decir, un elemento que cumplía la normativa no puede dejar de cumplir solo porque se realice mediante una Memoria Valorada.

Los tipos de obras que se suelen realizar mediante una Memoria Valorada suelen ser las obras de escasa entidad y las intervenciones puntuales sobre los edificios, tales como sustituciones de cubierta sin modificación de la estructura, sustitución de ventanas, colocación de SATE, intervenciones puntuales sobre las instalaciones, etc.

Por tanto, la diferencia principal entre una Memoria Valorada y un Proyecto Técnico, si entendemos como tal un proyecto de obras ordinarias no regidas por la LOE, es que el Proyecto Técnico requiere de una Dirección de Obra y la Memoria Valorada no.

A la hora de solicitar uno u otro por parte de un ayuntamiento, la diferencia es muy difusa y diferirá según cada ayuntamiento. Por ejemplo, las obras de escasa entidad pueden requerir de una o de otra dependiendo del tamaño y de lo escasa que sea la entidad de la obra.

La colocación de SATE se puede tramitar también de cualquiera de las dos maneras según cada ayuntamiento, al igual que las intervenciones limitadas en la estructura, tales como la apertura de pequeños huecos en los forjados.

¿Quién puede redactar una Memoria Valorada?

Al no estar regulada por la LOE, no se estipula en ningún sitio quién está capacitado para redactar una Memoria Valorada. Se entiende que un técnico es competente para redactar una Memoria Valorada si sus atribuciones profesionales incluyen las intervenciones que propone

En la práctica, cualquier arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico puede redactar una Memoria Valorada sin ningún problema. No sería así si sus atribuciones profesionales distaran mucho de las obras que propone.

Precio Memoria Valorada

¿Cuánto cuesta una memoria valorada? Esta pregunta no tiene una respuesta concreta. ¿Cuánto cuesta un proyecto? Dependerá de qué estemos proyectando. ¿Cuánto cuesta el proyecto de una vivienda? Podemos acercarnos más, pero dependerá del tipo de vivienda.

Entonces, ¿cuánto cuesta una Memoria Valorada? Lo único que podemos establecer es que presumiblemente costará algo menos que un proyecto, al menos porque no necesita estar visada y la documentación que incluye suele ser menor.

Los honorarios de cada profesional son libres. Dependerán de la dificultad de la realización de la memoria, de las horas que le lleve, de un porcentaje del coste de las obras, etc.

Por poner un ejemplo, se puede realizar una Memoria Valorada para sustituir una ventana de un piso o para sustituir todas las ventanas de un edificio. Sus honorarios no tendrán nada que ver.

Existen Memorias Valoradas mucho más complejas que la mayoría de los proyectos. Sus honorarios pueden rondar los miles de euros. Pero solo están redactadas para realizar obras no contempladas en la LOE.

Conclusión

Simplificando, las Memorias Valoradas se realizan para pedir autorización de obras menores en el ayuntamiento. Generalmente, mediante el trámite de comunicación previa, para obras de una entidad suficiente como para que tengan que estar descritas y justificadas por un técnico competente.