Ya hemos explicado en anteriores artículos los distintos tipos de licencias municipales que existen. Recordemos que existen dos tipos fundamentales de procedimientos administrativos urbanísticos:
- Las licencias. Existen varios tipos de licencias municipales, que vendrán recogidos en las distintas ordenanzas de cada ayuntamiento. Cuando se pide una licencia municipal, el ayuntamiento tiene que verificar que el acto que se pretende llevar a cabo se adecua, principalmente, al planeamiento municipal vigente, aunque también puede verificar si cumple con el resto de normativas de aplicación.
- La comunicación previa, declaración responsable o licencia express. Su nombre y algunos matices pueden variar según cada zona de España, pero básicamente son lo mismo. Consisten en una comunicación al ayuntamiento de que se van a realizar ciertas obras (o cierta actividad, según los casos). Si en 15 días el ayuntamiento no contesta, puedes comenzar las obras o comenzar la actividad. Pero ¡ojo! Esto no te exime para tener que cumplir toda la normativa en vigor. La responsabilidad final sobre las obras que realices seguirá siendo del promotor, y el ayuntamiento podrá paralizarte las obras en el futuro si ve que no se ajustan a la legalidad.
Teniendo esto en cuenta, vamos a analizar los distintos procedimientos para pedir una licencia municipal, según el tipo de licencia de que se trate.
Licencias de edificación
Existen multitud de tipos de licencias de obra, pero el procedimiento suele ser parecido. Pueden existir licencias de obra nueva, licencias de rehabilitación, licencias de demolición, licencias de cambio de uso, etc.
Todas estas licencias de edificación se caracterizan por necesitar un proyecto. En general, requieren un proyecto todas aquellas obras recogidas en la Ley de Ordenación de la Edificación. Para simplificar, podemos asumir que requieren proyecto aquellas obras que actúen sobre la envolvente de los edificios, sobre la estructura o supongan un cambio de uso del edificio. También necesitan un proyecto las obras que actúen sobre elementos catalogados o protegidos por las leyes de patrimonio. Incluso deberían requerir proyecto las obras que modifiquen sustancialmente la distribución interior de un edificio.
Como en muchos casos no es fácil saber si una obra requiere proyecto o no, tenemos dos opciones, o bien preguntar en el servicio de urbanismo del ayuntamiento o bien preguntar a un técnico competente. Si las obras no se consideran de edificación no requerirán proyecto y generalmente tampoco se acogerán al trámite de licencia, sino al de comunicación previa.
Así pues, una vez que estamos seguros de que necesitamos una licencia de edificación, el procedimiento será el siguiente:
- El primer paso será contactar con un técnico competente que realice el proyecto. Existen muchos tipos de proyecto diferentes (de obra nueva, de rehabilitación, de demolición, de urbanización, de cambio de uso, de acondicionamiento, de consolidación estructural, legalizaciones, etc.). Dependiendo del tipo de proyecto, no siempre valdrá cualquier técnico competente, pues cada uno tiene sus atribuciones y sus competencias, que vienen reguladas en la Ley de Ordenación de la Edificación. Así pues, debemos preguntarle al técnico si lo puede hacer, el tiempo aproximado que tardará en realizarlo, los honorarios, etc. Hay que tener en cuenta que un proyecto no se hace de un día para otro y que requiere de una gran dedicación, por tanto es recomendable encargarlo con la mayor antelación posible.
- Una vez realizado el proyecto hay que presentarlo en el ayuntamiento. Para ello, debemos conseguir un modelo de solicitud (también llamado impreso) para el tipo de licencia que queremos pedir. Estos modelos se pueden conseguir casi siempre en la página web del ayuntamiento, aunque a veces esto no es posible y tendremos que ir físicamente al propio ayuntamiento para obtener una copia en papel. En estos modelos se detalla toda la documentación necesaria que es preciso entregar para la solicitud de la licencia, que sin ánimo de ser exhaustivos suele ser la siguiente: datos del solicitante, fotocopia del DNI o escritura de constitución de la sociedad, proyecto técnico, escrituras de la propiedad en la que se realiza el proyecto, liquidación de tasas municipales, autorizaciones sectoriales, etc. Una vez que tengamos toda esta documentación, deberemos presentarla en el registro municipal. En municipios grandes suele haber varios registros, muchas veces esparcidos por toda la ciudad, siendo recomendable siempre presentarlo en el registro de urbanismo, por ser los que mejor nos pueden asesorar en caso de duda.
- Cuando presentamos dicha documentación en el registro, hemos de pagar unas tasas municipales. Generalmente el documento de pago de tasas municipales nos lo dan en el propio registro, pero a veces hay que ir a un servicio independiente dedicado a las liquidaciones, que puede llamarse servicios económicos, recaudación o algo por el estilo. Este servicio a veces está alejado del registro o incluso en otro edificio diferente. Una vez que tenemos el documento de pago de tasas debemos llevarlo al banco para pagar. No siempre vale cualquier banco, sino los que tienen convenio con el ayuntamiento, que generalmente suelen estar cerca del registro. Una vez liquidadas las tasas, podemos volver al registro municipal para que nos tramiten la licencia.
- Informes y autorizaciones sectoriales. Uno de los requisitos que veremos en los impresos de solicitud de licencia son los informes o autorizaciones sectoriales. Estos son documentos realizados por otras administraciones diferentes al ayuntamiento, generalmente dependientes de las Comunidades Autónomas. Existen muchos tipos de informes o autorizaciones sectoriales. Estos pueden ser previos a la presentación de la documentación, solicitados por el promotor, o pueden ser solicitados por el ayuntamiento una vez presentada la documentación. Entre las autorizaciones sectoriales más habituales están las relativas al Patrimonio, a las Carreteras, a las Costas, etc. Estas autorizaciones siempre son previas al otorgamiento de la licencia, por lo que si una de ellas es desfavorable, el ayuntamiento denegará la licencia.
- Una vez que el ayuntamiento tiene toda la documentación correcta en su poder y todas las autorizaciones sectoriales favorables, procederá a realizar un informe basado en el proyecto presentado. Como ya hemos dicho, este informe se centra en los aspectos urbanísticos del proyecto, no en los técnicos. Los aspectos técnicos del proyecto son responsabilidad del proyectista, de la dirección facultativa, del constructor y del promotor. Esto quiere decir que si, por ejemplo, un edificio está mal calculado y se cae, el ayuntamiento no tendrá ninguna responsabilidad. Pero si incumple los parámetros urbanísticos y el ayuntamiento le ha otorgado licencia, este será el máximo responsable. Los informes los deberá realizar un técnico del ayuntamiento, y estos deberán ser favorables o desfavorables. Si todos los informes, tanto los de los técnicos municipales como los sectoriales, son favorables, el ayuntamiento otorgará la licencia. Si hay errores subsanables el ayuntamiento dará un plazo para corregirlos.
- Una vez que el ayuntamiento otorgue una licencia, dará un plazo, generalmente de 6 meses, para comenzar las obras. Si la licencia se otorgó en base a un Proyecto Básico, será necesario presentar el Proyecto de Ejecución dentro de dicho plazo. También es necesario, dentro de este plazo, el pago del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras). Este impuesto consiste en un porcentaje sobre el valor de las obras a realizar. Este porcentaje suele fluctuar entre un 2% y un 4% del Presupuesto de Ejecución Material de las Obras. También hay que determinar, si no lo hemos hecho previamente, los técnicos que se van a encargar de la Dirección de Obra, la Dirección de Ejecución de la Obra y la Coordinación de Seguridad y Salud, así como los datos de la empresa constructora.
Licencias de primera ocupación
Este tipo de licencia está vinculado al anterior. Es decir, existe una licencia de primera ocupación cuando previamente ha existido una licencia de edificación. Esta licencia es necesaria para comenzar a habitar un edificio nuevo o rehabilitado en el que se hayan realizado obras importantes o se le haya cambiado el uso. También es necesario para obtener los suministros (luz, agua, gas) en dicho edificio, para venderlo, alquilarlo, o para realizar cualquier tipo de trámite en él, porque, de lo contrario, no estaríamos viviendo en un edificio, sino en una obra.
Para obtener la licencia de primera ocupación es imprescindible, entre otros documentos, el certificado final de obra. Este es un documento que realizan todos los miembros de la dirección facultativa de la obra en el que acreditan que la obra está acabada y se ajusta al proyecto. Por tanto, no es un documento que pueda hacer un técnico independiente. En caso de que el director de obra hubiese renunciado formalmente a su cargo, habría que designar a otro antes de que las obras prosigan. Si las obras se han hecho sin dirección facultativa, esta situación sería ilegal y por tanto se anularía la licencia, por lo que habría que proceder a la legalización de las obras desde cero.
Licencias de apertura o de actividad
A pesar de que, hoy en día, casi todas las actividades se realizan mediante comunicación previa, existen algunas, como las actividades clasificadas, que necesitan licencia. Estas licencias se tramitan de manera análoga a las licencias de edificación explicadas anteriormente.
¿Cuál es el plazo para la resolución de una licencia municipal?
El plazo máximo que tiene cada ayuntamiento para otorgar una licencia vendrá indicado en sus ordenanzas. Normalmente, el plazo máximo suele rondar los tres meses desde que tiene todas las autorizaciones sectoriales favorables. Este plazo irá aumentando por cada autorización sectorial diferente que se necesite, que pueden tardar tanto o más que el propio ayuntamiento.
Existen algunos tipos de licencias que pueden tardar años en concederse, tanto por su complejidad urbanística como sectorial. Especialmente delicadas son las licencias en edificios catalogados o cerca de monumentos, pues son áreas muy sensibles en las que hay que actuar con sumo cuidado, y por tanto sus licencias son susceptibles de tardar más.
En general, los municipios pequeños suelen tardar menos en otorgar las licencias. Las ciudades, al menos en Galicia, suelen tardar algo más. Tal es el caso de municipios como los de Lugo, Ourense o A Coruña en el que algunas licencias se alargan muchos meses o incluso años. A pesar de que se supere el plazo de 3 meses previsto, no existe el silencio administrativo positivo, como sí que existe con los actos realizados por comunicación previa. Por tanto, no cabe más que seguir esperando hasta que nos otorguen la respectiva licencia.