Antes de explicar lo que es un Certificado de idoneidad en obras es importante saber lo que es una Inspección Técnica del Edificio (ITE) y un Informe de Evaluación del Edificio (IEE), pues este certificado de idoneidad es parte de estos.
La inspección técnica de edificios
La ITE consiste en un control que tienen que seguir los edificios residenciales de más de 50 años en nuestro país. Esta inspección equivale, por ejemplo, a la ITV de los vehículos y depende de los ayuntamientos. Legalmente todos los municipios de más de 25.000 habitantes deberían tener una reglamentación propia sobre las ITE, aunque hay algunos ayuntamientos mayores que aún no la tienen y otros menores que sí.
Cada ayuntamiento puede legislar qué tipo de edificios son los que deben pasar la ITE: normalmente son los edificios de residencia colectiva (es decir, edificios de pisos o apartamentos), aunque en algunos ayuntamientos se puede exigir también para viviendas unifamiliares. También puede variar la antigüedad de los edificios (normalmente 50 años) y la periodicidad con que se hacen las inspecciones (normalmente cada 10 años).
Desde 2015 la ITE ha sido incluida en el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que es la suma de la ITE más el Certificado de Eficiencia Energética del edificio, y un análisis de la accesibilidad.
Actualmente, la ITE tiene dos resultados posibles: favorable y desfavorable. Si alguno de los apartados de la ITE, por separado, es desfavorable, el informe se convierte automáticamente es desfavorable. La ITE analiza muchos aspectos, como pueden ser los siguientes:
- Estructura global del edificio: desde la cimentación hasta la cubierta
- Fachadas
- Cubierta
- Instalaciones
La ITE analiza estos elementos en el ámbito de la seguridad de los usuarios del edificio y de los transeúntes que pasen cerca del edificio. También se pueden considerar deficiencias de estanqueidad, ornato, habitabilidad, etc., que afecten a los usuarios.
El técnico que realiza la inspección solo dictaminará algún elemento como desfavorable si lo ve como un peligro para las personas. Esto no quiere decir que el edificio que pasa la ITE esté en plenas condiciones y no necesite reformas.
La ITE también analiza la accesibilidad global del edificio, proponiendo obras factibles para mejorar dicha accesibilidad, sin carácter obligatorio.
¿Qué ocurre si la ITE es desfavorable?
Como ya hemos dicho, la ITE puede resultar favorable o desfavorable. Si resulta favorable no hay que hacer nada salvo presentarla en el ayuntamiento.
Si resulta desfavorable también deberemos presentarla en el ayuntamiento, pero el proceso continúa. El técnico que ha realizado la ITE debe especificar que elementos concretos no cumplen y cuales son las medidas que hay que tomar para solucionarlo. Estas medidas consistirán en dos tipos:
- Obras que no necesitan proyecto
- Obras que necesitan proyecto
Hay que dejar claro que la ITE es un informe y nunca será un proyecto. En el caso de que las obras no necesiten proyecto (porque no se actúe sobre la fachada ni sobre la estructura, ni se trate de un edificio catalogado), la propia ITE implicará una orden de ejecución y podremos realizar las obras directamente.
Si las obras necesitan proyecto, debemos contratar a un técnico competente que realice el proyecto y la dirección de obra. Este puede ser la misma persona que ha realizado la ITE u otro diferente.
Una vez que se hayan realizado las obras, tanto si necesitaban proyecto como si no, es necesario realizar un “Certificado de Idoneidad de las Obras Realizadas”, también llamado “Certificado de Idoneidad Técnica” u otros nombre parecidos.
Este certificado lo debe realizar un técnico competente, que puede ser el que ha realizado la ITE o cualquier otro.
¿Y por qué entregar una ITE desfavorable en lugar de arreglar primero las deficiencias?
Esta es una pregunta muy lógica. Muchas comunidades esperan a realizar la ITE hasta el último momento. Por ejemplo, si el ayuntamiento pide la realización de la ITE con 2 años de antelación, la comunidad espera hasta el último mes para realizarla. Con lo cual, hay que presentar la ITE corriendo para evitar sanciones del ayuntamiento, que pueden llegar a los 6.000 €.
Si las obras son de envergadura y necesitan proyecto el plazo puede alargarse más de un año, con lo que seguramente no entremos en plazo para entregar la ITE favorable en el tiempo exigido.
Sin embargo, al entregar la ITE, aunque sea desfavorable, ya habríamos cumplido con el objetivo a tiempo y se abrirían nuevos plazos para presentar el proyecto o realizar las obras.
Además, muchas veces en las comunidades los vecinos no actúan si no es estrictamente obligatorio y mientras no haya un papel por escrito que así lo acredite. El hecho de presentar una ITE desfavorable es la única manera de obligar a los vecinos a ejecutar una determinada obra, pues sería el propio ayuntamiento el que emitiría una orden de ejecución con un plazo limitado.