¿Qué es el derecho de vuelo?

Tal y como está el urbanismo en la actualidad en España, es muy difícil encontrar solares vacíos en las grandes ciudades. Casi todos los grandes municipios de nuestro país tienen el suelo urbano colmatado y sus ciudades invaden los municipios aledaños. La solución podría ser demoler los edificios viejos del centro de las ciudades y construir otros nuevos, pero casi todos los centros históricos de las ciudades están protegidos por las leyes de patrimonio y rehabilitarlos sale más caro que construirlos de nuevo. Entonces, ¿cuál es la solución?

El derecho de vuelo

En el planeamiento de todos los municipios de España se detallan cuántas plantas se pueden construir en cada parcela urbana. A veces se detalla de manera directa, indicando el número de plantas sobre el plano, y otras veces, las menos, se obtiene a partir de extrañas fórmulas en función del ancho de la calle, del tipo de edificaciones de la zona o de otros parámetros diferentes.

Pues bien, pocos solares tienen el número de plantas exacto que dictamina el planeamiento. A veces tienen más y a veces menos. Si tienen más plantas de las permitidas se dice que ese edificio está fuera de ordenación, es decir, incumple la ordenación actual. Esta situación es más frecuente de lo que parece pero no, no es grave y no pasa nada, puedes seguir viviendo en tu edificio sin riesgo de que te lo vayan a demoler. Pero esto daría para otro artículo.

Si el edificio tiene menos plantas de las que permite el planeamiento está infraedificado, por lo que se pueden construir más plantas. Los propietarios del edificio tienen derecho a construir las plantas que faltan, es decir, tienen el derecho de vuelo sobre las plantas que permite la edificación.

Este derecho de vuelo, en principio, pertenece al propietario o propietarios del edificio, pero es un derecho real y se puede vender.

¿A quién pertenece el derecho de vuelo?

Según lo anterior, parece lógico pensar que el derecho de vuelo, en caso de existir división horizontal en el edificio, es parte de los elementos comunes del edificio, salvo que se diga lo contrario en las escrituras de división horizontal. Una vez que lo compra alguien, este tendría una parte del edificio en régimen de división horizontal, aunque no lo haya materializado todavía, y por tanto debería pagar las cuotas comunes correspondientes.

Pero esto no está tan claro siempre. Vamos a poner un ejemplo. Imaginemos que tenemos un edificio de 4 plantas más un bajocubierta. El planeamiento permite construir 5 plantas más el susodicho bajocubierta. El dueño del bajo cubierta, acondicionado como vivienda, decide hacerse una segunda planta, aprovechando la pendiente de cubierta, y para ello eleva un poco el tejado. Pues bien, se puede considerar que esa segunda planta que está construyendo es realmente el nuevo bajo cubierta y, por tanto, pertenece a todos los vecinos.

Otro caso diferente. Imaginemos que un edificio está dividido en dos propiedades, un comercio en el bajo y una vivienda unifamiliar de tres plantas encima. Si el planeamiento permitiese construir una planta más, esta pertenecería también, proporcionalmente, al bajo comercial, no solo a la vivienda.

¿Cómo puedo adquirir derechos de vuelo?

Un derecho de vuelo es como una parcela en el aire. Por tanto, su compra-venta puede ser gestionada en una inmobiliaria o en cualquier gestoría o despacho profesional que tenga servicios inmobiliarios. Por sus especiales condiciones es importante que en el proceso de asesoramiento intervengan profesionales tales como arquitectos y abogados.

Hay que tener en cuenta que, al fin y al cabo, la finalidad de este derecho de vuelo es construir uno o más pisos en un edificio existente, por tanto hay que valorar, no solo las condiciones de la futura edificación, sino las de la edificación actual: si aguantará el peso de la nueva estructura, si tiene ascensor, en qué estado de conservación está, etc.

Una vez que valoramos que la nueva edificación es viable, siempre asesorados por técnicos competentes, tenemos que formalizar un contrato con los propietarios del edificio para establecer, no solo por cuánto se vende el derecho de vuelo sino en qué condiciones: si se va a construir y en qué plazos, quién pagará los gastos generados en el proceso, etc.

¿Es rentable comprar un derecho de vuelo?

Al igual que la compra de un solar, la rentabilidad de la compra de un derecho de vuelo dependerá del precio al que nos lo vendan. Pero, en determinadas situaciones, un derecho de vuelo puede ser una mala inversión incluso hasta regalado. Veamos qué condicionantes son los más importantes a la hora de valorar un derecho de vuelo:

• El valor del suelo en la zona.

Un derecho de vuelo será más rentable cuanto más valga el suelo en el que se sitúe. Es decir, el derecho de vuelo en el centro de las grandes ciudades será casi siempre muy rentable. En ciudades intermedias también suele ser una operación rentable. En ciudades pequeñas o pueblos puede no ser rentable en ningún caso, siendo mejor construir en solares vacíos.

• La accesibilidad del edificio.

​Recordemos que cualquier nueva vivienda, aunque se construya en un edificio existente, debe tener ascensor y unos itinerarios accesibles que comuniquen este con la calle y con la vivienda. Por tanto, normalmente el comprador de un vuelo debe asumir estos gastos de mejora de la accesibilidad en el edificio.

El poner un ascensor accesible en un edificio antiguo puede llegar a ser una tarea inviable, técnica o económicamente. Hay que valorar si dicha obra, de ser posible, es más barata que el precio que nos van a costar las nuevas viviendas. Por ello, la transacción más habitual en estos casos es el compromiso de poner un ascensor accesible en el edificio a cambio de la cesión del vuelo.

• La estructura del edificio.

Es muy importante valorar si la estructura actual del edificio permite la construcción de nuevas plantas. Si el edificio es de hormigón, es probable que haya que reforzar los pilares o la cimentación existentes. Si el edificio es de madera, probablemente haya que reconstruir la estructura desde cero, por lo que ya no estaríamos hablando de una ampliación en altura sino de una reestructuración total, lo que es tan caro como hacer el edificio desde cero, conservemos o no las fachadas existentes.

• El grado de protección del edificio.

​Muchos de los edificios del centro de las ciudades de nuestro país están protegidos por las leyes de patrimonio. El grado de protección patrimonial de un edificio es público y se puede consultar en el plan general de cada municipio. Simplificando, si un edificio está en el casco histórico de una ciudad, con toda seguridad tendrá algún grado de protección y probablemente no se pueda ampliar, aunque sea más bajo que los colindantes. Si está en una zona intermedia de la ciudad (ensanches o barrios creados a lo largo del siglo XX) hay ciertas probabilidades de que tenga algún nivel de protección pero, aún así, probablemente se pueda ampliar una o dos plantas. Si está en barrios creados a finales del siglo XX o en pleno siglo XXI, es improbable que el edificio esté protegido, pero también es improbable que el solar esté infraedificado.

Por tanto, para saber si edificar un vuelo es rentable debemos valorar, primero los gastos que nos supondría hacer el edificio accesible (ascensor y portal sin barreras arquitectónicas). Después, valorar los gastos del refuerzo de las estructura. Por último, hemos de valorar la cantidad que pide la propiedad del edificio por cedernos el derecho de vuelo. Si a esto le sumamos lo que costará la construcción de los nuevos pisos, puede que el valor final de las nuevas viviendas sea inferior al dinero que nos hemos gastado en todo el proceso.

Mi edificio está infraedificado ¿vale más mi piso por ello?

Si sabes que tu edificio está infraedificado y tenéis un derecho de vuelo latente, lo mejor es encargar un informe a un arquitecto analizando los puntos explicados anteriormente y que valore su viabilidad urbanística, técnica y económica.

Cuanta más superficie se pueda construir más rentable será el vuelo, por tanto será siempre más viable en edificios grandes que en edificios pequeños. Cuanto más robusto sea el edificio existente, mejor, y cuanto más accesible sea, también mejor.

Pero, aún así, es difícil valorar qué repercusión exacta puede tener esto sobre cada vivienda existente, pues ampliar un edificio en altura, aunque sea un negocio rentable, tiene un cierto riesgo que debe ser asumido por alguien solvente que tenga que adelantar cierta cantidad de dinero durante un cierto tiempo. Este riesgo también ha de ser contemplado en la transacción, por tanto, el comprador del vuelo ha de tener un margen de beneficio suficiente. Si no existe este margen de beneficio, la compra-venta del derecho de vuelo va a ser dudosa.

Por tanto, en la práctica, la infraedificación de un solar es un valor especulativo que no se tiene ni se debe tener en cuenta en la tasación de una vivienda si no se ha analizado su viabilidad en profundidad. Tal es así, que en la mayoría de los casos la única repercusión que tiene la venta del vuelo sobre un vecino concreto es que le pongan un ascensor en su edificio, si antes no lo tenía.

En definitiva, el aprovechamiento del derecho de vuelo es una circunstancia más a analizar en el peliagudo mundo del urbanismo de las ciudades españolas. Puede ser una oportunidad de negocio o puede ser una quimera, dependiendo de cada caso y en cada contexto. Por ello, como siempre pero especialmente en este caso, no dudes en contactar con tu técnico de confianza para asesorarte.