Qué es una escritura de segregación

Mediante el acto de segregación, se separa una porción de terreno del resto de una finca, pasando esta porción a ser considerada como finca independiente.

La segregación de una finca se diferencia de la división de una finca en que en la división, la finca originaria desaparece, surgiendo un conjunto de fincas nuevas, mientras que en la segregación, esta subsiste, apareciendo como nuevas tan solo las que se han segregado.

Esta diferenciación es importante a efectos fiscales ya que en la segregación se paga solo por el valor del terreno segregado y en la división se paga por el valor total de la finca.

El tipo de suelo que ocupa la finca original es clave para la viabilidad de la segregación, pues en cada comunidad autónoma la segregación de fincas puede estar prohibida o regirse de diferente manera en función de este factor.

Pasaremos a resumir los tipos básicos de suelo que podemos encontrar en los planes de ordenación territoriales, para a continuación profundizar en el concepto de la segregación que se pretende sobre las fincas en estos suelos.

Tipos de suelo

A efectos urbanísticos se diferencia entre suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable. Tendremos suelo urbano si se cumple al menos una de estas condiciones:

1. Que disponga de servicios y dotaciones tales como abastecimiento de agua potable y red de saneamiento, suministro eléctrico en baja tensión y acceso rodado por carretera.
2. Que al menos dos tercios de la superficie edificable del terreno se encuentren comprendidas dentro de un área consolidada de su correspondiente plan de ordenación.
3. Que el suelo haya sido urbanizado conforme a las directrices específicas del plan de ordenación.

El suelo urbano consolidado

Todos aquellos terrenos considerados un solar o bien un solar mediante obras accesorias.

Entendiendo un solar como un terreno apto para la edificación y urbanizado, que cuenta con sus alineaciones y rasantes señaladas y junto a vías pavimentadas que cuenten con alumbrado público, de manera que estas condiciones permitan obtener una licencia. Además, debe tenerse en cuenta que no se necesite la cesión de estos terrenos antes de proceder a su edificación.

Suelo urbano no consolidado

También denominado de núcleo rural. Son aquellos que requieren de obras de urbanización antes de poder pasar a denominarse solares según la definición anterior.

Suelo no urbanizable

Es un tipo de suelo protegido por razón de su valor paisajístico, histórico, arqueológico, agrícola, forestal, ganadero, forestal, minero o cultural, o por haberse reservado por parte de la administración pública para el desarrollo de infraestructuras o servicios públicos, independientemente de la titularidad del mismo, pública o privada.

Suelo urbanizable

Es un suelo que no cumple con las características para ser considerado no urbanizable y que aún no está declarado como urbano.

Se trata de suelos no sectorizados, cuya transformación se prevé en un corto espacio de tiempo.

Generalmente, para poder construir en un suelo urbanizable será preciso desarrollar previamente un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación, especialmente en los suelos urbanizables especiales.

Obtención de la escritura de segregación

La segregación se otorga mediante Notario, que requerirá la siguiente documentación:

• Licencia Municipal de Segregación.

La anterior clasificación resulta de importancia pues, a la hora de otorgar la escritura, uno de los documentos que nos solicitará el Notario, será la Licencia municipal de segregación o declaración de no necesidad de la misma, concedida por el ayuntamiento, siendo necesario que dicha licencia no tenga una antigüedad mayor de tres meses, es decir, debe ser reciente.

Para otorgar dicha licencia, el ayuntamiento tendrá en cuenta el tipo de suelo afectado según el planeamiento urbanístico vigente.

• Título de propiedad del terreno o poderes.
• Certificación catastral. Descriptiva y gráfica de la finca, conteniendo planos en coordenadas georreferenciadas.