¿Qué garantía tiene una obra?

¿Es mejor comprar una vivienda nueva o de segunda mano? ¿Me sale más rentable construirme una vivienda desde cero o comprarla ya hecha?

A la hora de elegir la vivienda donde queremos vivir nos asaltarán miles de dudas, puesto que esta será, seguramente, la inversión de nuestra vida, y queremos que sea una apuesta segura.

¿Qué garantía tiene la construcción de una vivienda nueva?

En las viviendas de obra nueva la LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) nos otorga unos plazos de garantía en función del tipo de desperfecto que se de en la vivienda. La responsabilidad de estos desperfectos debe ser asumida solidariamente entre todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo (promotor, constructor, arquitecto y arquitecto técnico) o entre aquellos que hayan tenido la culpa. Estos plazos son los siguientes:

• 10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, muros de contención, etc.).
• 3 años para defectos de los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
• 1 año para defectos de acabados.

Estos plazos comienzan a partir de la entrega de la obra por parte del constructor y no de la compra del inmueble. Por ello, puede que a día de hoy compremos viviendas “nuevas” que ya están fuera de garantía, pues fueron construidas hace más de 10 años, cuando aún se construían edificios de viviendas.

Hay que aclarar que una vez que percibamos el defecto tenemos 2 años para reclamar, siempre y cuando hayamos dejado constancia de ello a través de un burofax a la entidad a la que le queramos reclamar. Es decir, si percibimos un defecto estructural en el noveno año después de la construcción, aún tendremos dos años más, hasta el undécimo año, para presentar la denuncia. De la misma manera, si enviamos el burofax en el primer año y pasan más de dos años sin presentar la denuncia, no podremos reclamar ese defecto más pues se nos habrá pasado el plazo, aunque podremos reclamar otros.

En las viviendas unifamiliares existe la figura del autopromotor, es decir, el promotor de la vivienda será también el futuro usuario de ella, al menos durante 10 años. En este caso, el autopromotor solo podrá denunciar al resto de los responsables de la obra (constructor, arquitecto o arquitecto técnico), aunque puede ser también él mismo el responsable de alguno de los desperfectos.

¿Una vivienda de segunda mano también tiene garantía?

Las garantías establecidas en la LOE permanecerán vigentes en los mismos plazos aunque la vivienda o el edificio haya sido vendido una o varias veces. Los responsables seguirán siendo los mismos: el promotor, el constructor, el arquitecto y el arquitecto técnico, varios de ellos o todos solidariamente.

Además, el vendedor de una vivienda, ya sea el promotor o su actual propietario, debe responder durante 6 meses ante los vicios ocultos que pueda contener el inmueble. Es importante tener en cuenta que estos vicios ocultos deben de verdad haber estado ocultos al comprador en el momento de su compra, pues de otra manera simplemente estamos comprando una edificación con desperfectos, lo cual es completamente legal si se sabe de antemano, al igual que es legal comprar un edificio en ruinas y no por ello tiene ninguna garantía. Si el vendedor del piso es el promotor original sí que tiene una responsabilidad adicional, que es la de entregarlo en unas condiciones de habitabilidad correctas.

De todas maneras, siempre será más difícil reclamar un desperfecto a un vendedor posterior que a los agentes intervinientes en el proceso constructivo. Por ejemplo, los bancos, que tantas viviendas han adquirido en los últimos años, se cuidan de hacer constar en el contrato que estás comprando un cuerpo cierto, en las condiciones existentes en el momento de la compra, es decir, es el comprador el responsable de averiguar si el inmueble tiene algún desperfecto o alguna tara, pues el banco no la va a arreglar. En estos casos, lo mejor y más barato es ser asesorado por un técnico de confianza antes de la realización de la compra, y asumir que los posibles desperfectos que pueda tener el inmueble pueden ser asumidos por nosotros.

Mi vivienda tiene humedades ¿qué garantía tengo?

Una de las patologías más habituales en cualquier tipo de edificio son las humedades. En un edificio nuevo se pueden dar con la misma frecuencia que en uno antiguo, pues es una patología que depende de varios factores y puede tener diversas causas.

La mayoría de las veces las humedades tienen dos procedencias principales, las humedades por filtración y las humedades por condensación. Tanto unas como otras tienen una garantía de 3 años, siempre que su origen sea un defecto de construcción. Así que, en función de estas causas y de otros condicionantes, vamos a establecer los siguientes casos y sus posibles soluciones:

• Humedades por filtración de aguas pluviales. Este caso se suele dar en los pisos o casas que están justo debajo de una terraza o de una buhardilla. Si hay filtraciones en una cubierta en los primeros 3 años de construcción del edificio y no ha habido un problema meteorológico o ambiental grave, es probable que sea un defecto de construcción. Puede ser que la impermeabilización de la terraza esté mal ejecutada, que algún sumidero esté taponado o que haya alguna teja rota. Por tanto, lo habitual es que el constructor se haga cargo y lo repare.
• Humedades por filtración de aguas residuales. Este caso se suele dar cuando ha habido una avería en el piso superior. Debería coincidir debajo de baños o cocinas del piso superior. Estas situaciones no suelen ser nunca defectos de construcción y se suelen dar cuando ha habido un mal mantenimiento de las instalaciones. Debe hacerse cargo de la reparación de la humedad el seguro del piso superior, tanto de las causas como de los daños producidos en los pisos afectados.
• Humedades por filtración en fachada. Este caso es más complicado. Ya de por sí es difícil dilucidar si una humedad en la fachada es debida a filtraciones o a condensación, aunque es más probable la segunda opción. Para saber su procedencia es importante dejarse asesorar por un técnico especializado. Si creemos que la causa está en un defecto constructivo y se lo reclamamos al constructor, lo más probable es que, después de decirnos que tenemos que ventilar bien e insistiendo un poco, nos acabe pintando el paramento interior de la fachada con una pintura impermeable. Si esto no funciona, es probable que haya algún tipo de filtración en la fachada o en alguna ventana. Cada caso es distinto y debe ser analizado pormenorizadamente por un especialista.
• Humedades por condensación. Estas humedades se producen en sitios poco ventilados o en contacto con el exterior. Son propias de los sótanos, aunque también de las fachadas y de las cubiertas. Es muy difícil achacar los problemas de condensación a un defecto de construcción pues, aunque hay sistemas constructivos que previenen las condensaciones, es muy importante una buena ventilación de la vivienda para poder evitarlas.

En cualquiera de los casos, es necesario siempre que tanto la comunidad de propietarios, para las zonas comunes, como cada inquilino en su propia vivienda tengan un seguro de hogar, para garantizar que cualquier desperfecto va a ser arreglado de una manera u otra.

El seguro decenal

Todo promotor de viviendas, salvo el autopromotor que se construye una vivienda para uso propio, debe contratar un seguro decenal que cubra las garantías exigidas por la LOE. Este seguro debe ser pagado por el promotor una vez terminada la obra y tiene una cobertura de 10 años por lo que, aunque la empresa haya desaparecido, el seguro decenal se hará cargo de los daños graves que se ocasionen en la vivienda.

Normalmente se harán cargo de los daños que afectan a estructura y cimentación, que son los que tienen una garantía de 10 años, aunque pueden tener coberturas adicionales.

Si un autopromotor, que no tiene seguro decenal, decide vender su vivienda antes de 10 años, tendrá que contratar un seguro decenal que cubra las garantías necesarias hasta alcanzar estos 10 años.

Los arquitectos y arquitectos técnicos suelen tener, aunque no es obligatorio, un seguro de responsabilidad civil que cubre las responsabilidades que pudieran tener en los defectos de construcción presentes en una vivienda. A veces a este seguro se le llama incorrectamente seguro decenal, pero no son lo mismo.

En conclusión, cuando compramos una vivienda tenemos unas garantías que vienen estipuladas en la Ley de Ordenación de la Edificación. Reclamar estas garantías a veces no es una tarea sencilla, por lo que es más útil asesorarse bien antes de lanzarse a comprar una vivienda.

Es importante ver la vivienda varias veces e ir acompañado de un profesional que podrá hacernos un informe técnico sobre la vivienda o simplemente asesorarnos de palabra. También es importante ver las zonas comunes, los trasteros y las plazas de garaje antes de lanzarse a comprar una vivienda, pues no es oro todo lo que reluce. En caso de duda, consulta a tu técnico de confianza. En Certicalia podrás encontrar a un experto de tu zona.