¿Se puede construir en todo tipo terreno?

Una de las preguntas más habituales que nos hacen es ¿qué puedo construir en mi terreno? Y es que muchas veces tenemos terrenos, adquiridos por herencia o por otros medios, que no sabemos muy bien para qué sirven, y nuestra primera idea es siempre construir algo.

No todos los terrenos son aptos para construir, bien porque no tienen las infraestructuras necesarias o bien porque están destinados a usos agropecuarios. Para saber qué podemos construir en un terreno debemos acudir al planeamiento municipal y a la Ley del Suelo de nuestra Comunidad Autónoma. Si no somos duchos en la materia, siempre podemos hacer una consulta en el servicio de urbanismo de nuestro ayuntamiento o ponernos en contacto con un técnico competente.

Clasificación de suelo

Los tipos de suelo que existen en España son tres: el suelo urbano, el suelo urbanizable y el suelo rústico. En algunas Comunidades Autónomas se añade un cuarto, que es el suelo de núcleo rural. Estos tipos de suelo, a su vez, se dividen en distintas categorías y ordenanzas. Vamos a analizar cada uno de estos tipos de suelo.

Suelo rústico

Es el que ocupa mayor extensión en España y en la mayoría de municipios, salvo en las ciudades. Es el suelo destinado a las actividades agropecuarias y, por lo tanto, no tiene vocación de ser edificado. El suelo rústico se divide en dos categorías, dependiendo de si está especialmente protegido o no.

1.1 Suelo rústico de protección ordinaria

Son todos aquellos terrenos que el planeamiento no estima apropiados para ser urbanizados. Generalmente se trata de campos, montes, u otros terrenos rústicos alejados de los núcleos urbanos.

En este tipo de terrenos no se puede edificar, salvo casos excepcionales, que ya explicamos en un artículo anterior. Para resumir, podemos decir que en suelo rústico podemos construir edificaciones destinadas al uso agropecuario y siempre que tengamos al menos 2.000 m² de parcela. No podremos construir viviendas salvo que sean la del propio trabajador de la explotación y trabaje y viva en esa parcela.

1.2. Suelo rústico de especial protección

Existen varias categorías de protección. Como ejemplo, enumeraremos las categorías que existen en Galicia:

– Suelo rústico de protección agropecuaria

– Suelo rústico de protección forestal

– Suelo rústico de protección de las aguas

– Suelo rústico de protección de costas

– Suelo rústico de protección de infraestructuras

– Suelo rústico de protección de espacios naturales

– Suelo rústico de protección paisajística

– Suelo rústico de protección patrimonial

El suelo rústico de especial protección se acoge a los usos y actividades permitidas en suelo rústico ordinario, pero además tiene ciertas restricciones a nivel sectorial, pues se debe acoger a la legislación sectorial propia de su categoría. En general, las actividades o cultivos que se realicen en ellos deben ser acordes con su categoría.

2. Suelo urbanizable

Se trata de aquel suelo que el planeamiento estima adecuado para una futura urbanización. No hay que confundir el concepto urbanizable con el concepto edificable. Coloquialmente, se le llama terreno edificable a aquel terreno en que se puede construir directamente, es decir, a los solares, que están en suelo urbano o en suelo de núcleo rural. Sin embargo, en el suelo urbanizable no se puede construir directamente.

Para construir en suelo urbanizable primero habrá que desarrollarlo y urbanizarlo, es decir, elaborar un plan de desarrollo, generalmente un plan parcial, y urbanizarlo, es decir, elaborar y construir un proyecto de urbanización: calles, aceras, infraestructuras, acometidas, etc. Para ello, cada propietario habrá de ceder un porcentaje de superficie de su parcela y costear los gastos de urbanización.

Mientras no se desarrolle el plan, el suelo se trata como suelo rústico y, por tanto, las condiciones para edificar son las de este tipo de suelo. El planeamiento establece un plazo para que se desarrolle un determinado sector de suelo urbanizable. Si durante ese tiempo no se desarrolla, a todos los efectos ese suelo volverá a ser rústico.

A pesar de que desarrollar y urbanizar el suelo urbanizable tiene unos gastos considerables, económicamente suele compensar, puesto que estamos transformando suelo rústico en suelo urbano. Para desarrollar un sector de suelo urbanizable todos los propietarios tienen que ponerse de acuerdo y asumir los gastos, por lo que si uno de los propietarios no puede o no quiere desarrollarlo, lo mejor es que le venda su terreno al resto.

3. Suelo urbano

El suelo urbano es aquel que está destinado a ser edificado. Suelen formar parte de la trama urbana del municipio y constan de unas infraestructuras mínimas para construir en él. Existen dos grandes categorías de suelo urbano:

3.1 Suelo urbano no consolidado

Son aquellos terrenos que todavía no reúnen la condición de solar, es decir, que para construir será necesario llevar a cabo ciertos procesos de urbanización. En este sentido, el suelo urbano no consolidado es más parecido al suelo urbanizable que al suelo urbano. La diferencia es que el suelo urbano no consolidado va a ser suelo urbano siempre, mientras que el suelo urbanizable tiene fecha de caducidad, por lo que si no se desarrolla en un período de tiempo pasará a ser suelo rústico.

Para construir en suelo urbano no consolidado, al igual que en el suelo urbanizable, tendremos primero que desarrollar un plan, generalmente un plan especial, y ejecutar las obras de urbanización necesarias entre todos los propietarios del polígono. En el mejor de los casos, se podría construir simultáneamente a la urbanización del polígono, previa aprobación del plan.

3.2 Suelo urbano consolidado

Este es el suelo urbano convencional, en el que de verdad se puede construir, el suelo de las ciudades y los pueblos. Normalmente en este tipo de suelo las parcelas tienen condición de solar, salvo algunas excepciones, y por tanto se puede edificar directamente, previa obtención de licencia municipal. Aún así en ciertos casos hay que ceder una porción de terreno para respetar las alineaciones de la calle o urbanizar cierta parte del espacio público (aceras, servicios, etc.).

No en cualquier tipo de solar se puede construir cualquier edificación. Los terrenos situados en suelo urbano consolidado tienen distintas calificaciones, que vendrán reguladas por las distintas ordenanzas del plan general o, si es el caso, de los planes de desarrollo (plan especial o plan parcial) que pudiera tener esa zona.

3.3 La calificación del suelo urbano consolidado

La calificación del suelo urbano consiste en la asignación a una zona, polígono o parcela de unas normas de edificación específicas, que se recogen en las ordenanzas reguladoras del planeamiento. Las características que suelen regular estas ordenanzas suelen ser los usos permitidos (residencial, comercial, industrial, oficinas, etc.), la tipología de la edificación (edificios en altura, viviendas aisladas, viviendas pareadas, manzanas con patio, etc.) o las condiciones necesarias para edificar (edificabilidad, ocupación, retranqueos, alineaciones, etc.). No existen ordenanzas reguladoras tipo que valgan de unos planeamientos a otros, cada municipio tiene sus ordenanzas propias, que serán diferentes a las de los demás.

Algunos ejemplos de ordenanza reguladora pueden ser los siguientes:

• Ordenanza de manzana compacta. Se da en zonas de la ciudad muy compactas en las que no existen patios de manzana.
• Ordenanza de manzana con patio. Se suele dar en zonas de ensanche de las ciudades en las que el tejido es menos denso que en el caso anterior.
• Ordenanza de edificación en hilera. Se suele dar en zonas de expansión de la ciudad en las que la tipología edificatoria es la de edificios en hilera, generalmente con varios portales.
• Ordenanza de ciudad jardín. Se suele dar en zonas de la ciudad en la que se pueden construir viviendas unifamiliares.
• Ordenanza de terreno dotacional. Se suele dar en zonas de la ciudad, generalmente de propiedad municipal, destinadas a usos públicos, tales como colegios, hospitales, etc.
• Ordenanza de polígono industrial. Se da en polígonos industriales, que suelen tener un plan parcial propio. En estas zonas solo se pueden edificar naves industriales.

4. Suelo de núcleo rural

Este tipo de suelo solo existe en ciertas Comunidades Autónomas, como es el caso de Galicia. También existe, con diferentes matices, en regiones como Asturias, País Vasco, Murcia, etc., ya sea como una clasificación de suelo independiente o como una categoría de suelo urbano.

A veces se considera similar al suelo urbano no consolidado, puesto que ambos son tipos de suelo en los que se puede construir realizando ciertas actuaciones urbanísticas y cesiones. Pero mientras que en el suelo urbano no consolidado hay que desarrollar un plan, en el suelo de núcleo rural se puede construir directamente, previa concesión de licencia. Existen, al menos en Galicia, los siguintes tipos de suelo de núcleo rural.

4.1. Suelo de núcleo rural tradicional

Se trata de los núcleos consolidados de población en zonas rurales (aldeas, caseríos, lugares, etc.). En muchos de estas parcelas ya existen edificaciones tradicionales que habrá que conservar y rehabilitar manteniendo las características estéticas del núcleo. En caso de existir parcelas vacías, las nuevas edificaciones se adaptarán a las características tipológicas del entorno.

4.2. Suelo de núcleo rural común

Se trata de zonas rurales aptas para construir pero no tan consolidadas como las del caso anterior. Generalmente son zonas de ampliación de los núcleos tradicionales, en las que se puede reconocer el viario y el parcelario del núcleo, y que por tanto son idóneas para el crecimiento del núcleo.

En este tipo de terrenos se puede construir, respetando las condiciones tipológicas que imponga el planeamiento. En la mayoría de los casos habrá que ceder una franja de terreno al ayuntamiento para respetar las alineaciones y prever una posible ampliación de la calzada. También es habitual que no existan todas las acometidas municipales, por lo que en algunos casos habrá que hacer uso de pozos o de fosas sépticas.

Conclusión

Existen varios tipos de terrenos y no todos son aptos para construir. De hecho, si lo que queremos construir es una vivienda nueva, no siempre es fácil hoy en día encontrar un terreno apto.

En general, solo se puede construir en los terrenos clasificados como suelo urbano consolidado o en suelo de núcleo rural. En ambos casos debemos cumplir una serie de parámetros establecidos en el planeamiento y necesitaremos un proyecto y una licencia del ayuntamiento.

En los terrenos clasificados como suelo urbanizable o suelo urbano no consolidado se puede construir en el futuro si desarrollamos el planeamiento. A nivel particular es muy difícil lograr esto por iniciativa propia, por lo que en la práctica podemos considerar que este tipo de suelo tampoco es apto para construir.

En suelo rústico solo se pueden construir las edificaciones que permite la Ley del Suelo, que no son muchas y están casi siempre ligadas a explotaciones agropecuarias.

Si tienes un terreno y no sabes qué clasificación tiene, o no sabes qué es lo que puedes construir en él, lo mejor es que te pongas en contacto con un técnico competente que te haga un estudio de la parcela o un levantamiento de planos si procede para saber exactamente qué es lo que puedes construir en tu parcela.