Cuando un propietario se plantea vender su casa para, por ejemplo, comprar otra al mismo tiempo, la duda más recurrente es ¿si vendo mi casa qué impuestos tengo que pagar? Ante ello se debe tener en cuenta que el vendedor de una vivienda tiene que pagar, únicamente por el hecho de haber vendido la vivienda, un impuesto llamado plusvalía municipal.
¿Cuánto se paga de plusvalía al vender una vivienda?
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del valor de los terrenos de naturaleza Urbana, es un impuesto de competencia municipal, por lo que se paga en el ayuntamiento donde está ubicada la vivienda que se vende.
Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y se le aplica un coeficiente teniendo en cuenta el número de años en los que se ha sido propietario, a cuyo resultado se le aplica un tipo impositivo que depende la Ordenanza Municipal de cada ayuntamiento, liquidándolo en el plazo de los 30 días siguientes a la fecha en la que se llevó a cabo la venta.
Recientemente se ha publicado una sentencia que declaró inconstitucional que el vendedor de un inmueble que al vender ha obtenido pérdidas se vea obligado al pago de la plusvalía, dejando con ello la puerta abierta a miles de reclamaciones por este hecho. Si quieres conocer en profundidad qué es la plusvalía municipal y cómo reclamar, el blog contiene información al respecto.
Así, las cosas, los afectados pueden reclamar por este hecho ante el ayuntamiento de la ciudad en la que se ubica la vivienda, para lo que deben tener en cuenta los siguientes requisitos:
- Haber sufrido una pérdida patrimonial en la venta del inmueble.
- Que esa venta haya tenido lugar a partir de Febrero de 2013, pero hay que tener en cuenta que existe un plazo de prescripción de 4 años para computar esta fecha.
- Presentar una reclamación previa ante el ayuntamiento, que seguramente será rechazada.
- Si se da lo anterior se presentará recurso en vía contencioso-administrativa.
Para todo ello, hay que aportar las siguientes pruebas:
- Las escrituras de compra y de venta del inmueble,
- Una tasación pericial contradictoria realizada por un técnico competente que acredite dichos valores.
Cuánto cuesta reclamar a Hacienda
Por esto considero, y es una opinión personal, que no van a prosperar las interposiciones de reclamaciones de este tipo, puesto que, los gastos para el perjudicado pueden ser más elevados que los beneficios, teniendo en cuenta que la jurisdicción contencioso-administrativa, en muchas comunidades autónomas, no son muy proclives los jueces a interponer costas a la administración.
Por otro lado, lo normal, es que el vendedor de una vivienda se olvide en el momento de la venta de la tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
En caso de que se haya producido una ganancia patrimonial, este importe se declara en la base imponible del ahorro del IRPF. Y, para calcular este importe hay que tener en cuenta que es la diferencia ente el valor al que se vende la vivienda (descontando el importe al que ascendió la plusvalía) y el valor al que se compró (descontando los gastos de notaría, registro e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Claro está, que el resultado de este cálculo puede ser negativo, por lo que se puede haber obtenido una pérdida patrimonial, no siempre tiene se obtiene un beneficio patrimonial, puesto que ante la situación del mercado inmobiliario y en caso de ser necesaria la venta del inmueble el vendedor puede verse en la situación de tener que vender por debajo de su precio.
¿Se puede vender la vivienda habitual y comprar otra casa al mismo tiempo?
La ley permite al vendedor de una vivienda, que constituya su vivienda habitual, poder reinvertir el importe de esa transmisión en la adquisición de otra vivienda habitual, estando así ante lo que se denomina “reinversión por vivienda habitual”; es decir, que se puede vender una vivienda habitual y comprar otra.
Pero, tampoco, es necesario vender y comprar casa al mismo tiempo, sino que esa reinversión puede llevarse a cabo de una sola vez, o en un periodo no superior a dos años, anteriores o posteriores a la fecha de la venta; puesto que, se pueden haber llevado a cabo entregas a cuenta a un promotor para adquirir la vivienda nueva, y claro está aún no se ha vendido la que se utilizar por estar viviendo en ella sus propietarios, por estar en construcción.
No podemos olvidar, que en caso de que el vendedor de una vivienda habitual haya cumplido los 65 años o se encuentre en situación de dependencia severa o gran dependencia, aunque tiene la obligación de declarar esa transmisión patrimonial, se encuentra obligado a su declaración pero exento de tributación.
¿Se puede vender una casa hipotecada y comprar otra?
Otro caso muy frecuente, es que el hecho de que se puede vender la casa hipotecada y comprar otra. Este hecho es muy habitual, y ya había hablado de ello en un post anterior titulado “¿Se puede vender una casa hipotecada y comprar otra?«.
Cuándo nos encontramos ante esta situación, la clave está en si el vendedor tiene que cancelar la hipoteca que aún está pagando por esa casa que vende, o su comprador se subroga en la hipoteca existente.
Porque, como ya se había explicado en aquel post, lo que no le va a permitir la entidad bancaria al vendedor es vender la vivienda sin cancelar el préstamo existente, por una de las dos vías señaladas, la cancelación o la subrogación.