Plusvalía municipal y cómo se calcula con la nueva legislación

Quienes  hayan tenido que vender su inmueble o hayan recibido uno por herencia sabrán con certeza qué es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal.

¿Qué es la plusvalía municipal?

Es un tributo que grava la transmisión de propiedades urbanas como pisos, locales, trasteros o plazas de garaje, tanto en ventas, como en donaciones o herencias. Grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten. Esto quiere decir que el gravamen surge con la trasmisión de los terrenos, haya o no edificación en ellos, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida y no la edificación en sí.

¿Cuándo se paga la plusvalía?

La venta de inmuebles, donación, legado y herencia de los mismos son los trámites que obligan a tener en cuenta la plusvalía municipal. El abono del tributo debe realizarse en un plazo concreto, a partir de la fecha en la que tuvo lugar la transmisión y distinta según el trámite:

• Si el caso es la venta de un inmueble o donación, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación.
• En cambio, si el caso es una herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año.

Tributación de las plusvalías generadas en menos de 1 año

A raíz de las modificaciones de la reforma fiscal de 2015 se eliminó la diferencia entre ganancias patrimoniales a corto plazo y ganancias patrimoniales a largo plazo. Esto quiere decir que las ganancias en las que la fecha de adquisición y de transmisión es de menos de un año y las ganancias en las que es mas de un año pasaron a considerarse iguales. Todas estas ganancias patrimoniales se integran en la base del ahorro.

¿Quién tiene que pagar la plusvalía municipal?

En el caso de la compraventa, quien está obligado al pago de la plusvalía es el vendedor, salvo si quien vende es una persona que no reside en España, situación en la que el sujeto pasivo del impuesto será el comprador.

La plusvalía municipal de una herencia será reclamada, en este caso, al nuevo propietario, o sea, a quien hereda; lo mismo que ocurre en donaciones. Un caso particular y que fue objeto de debate desde el derecho bancario era el de los propietarios que tuvieron que aceptar la dación en pago o que fueron desahuciados y que, tras perder sus propiedades, quedaban obligados a pagar la plusvalía.

¿Cómo calcular la plusvalía con la nueva ley?

La nueva ley de la plusvalía municipal hace que el impuesto funcione casi igual que el anterior, a excepción de alguna novedad. El cambio más relevante es que ya no se deberá pagar si la operación no reporta beneficio. Esto quiere decir, por ejemplo, que si hace años compre una vivienda por 100.000€ y la vendo por 90.000€ no tendré que pagar. Se estima que la mayoría de operaciones no cumplirán la condición expuesta, por lo que la mayoría no estarán exentas de tener en cuenta la plusvalía municipal. Los tres elementos que influyen en la cantidad resultante son: la fecha del devengo, el valor del suelo del inmueble y la fecha de adquisición.

Teniendo esto en cuenta, la base imponible según la nueva ley ofrece dos opciones de cálculo de la base imponible.

Base imponible:

1. Método de estimación objetiva: la cifra del impuesto a pagar será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos. El Ayuntamiento puede modificar hasta un 15% a la baja los valores catastrales del para garantizar que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
2. Por precio de venta: el contribuyente tributa por la diferencia entre el valor de transmisión del suelo y el de adquisición. El cálculo deberá demostrarse ante el ayuntamiento, aportando los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

Impuesto de la plusvalía en Madrid: Como hemos dicho anteriormente, la base imponible debemos multiplicarla por un coeficiente que determina cada ayuntamiento. Solo entonces conoceremos el importe total a pagar por este impuesto. En el caso de Madrid, el porcentaje vigente es del 29%.

Impuesto de la plusvalía en Barcelona: Recientemente, el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana ha publicado que el ayuntamiento de Barcelona recibe en torno a 180 millones de euros, de forma anual, a través de la plusvalía municipal. Esto supone el 5% del total de su presupuesto. El Ayuntamiento de Barcelona, por su parte, aplica un porcentaje del 30% para el cálculo de la plusvalía municipal.

Impuesto de la plusvalía en Sevilla: En Sevilla el coeficiente aprobado por el ayuntamiento es el 26,8%.

Impuesto de la plusvalía en Valencia: En Valencia el coeficiente aprobado por el ayuntamiento es el 29,7%.

Sentencia del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía municipal

La sentencia del TC de 182/2021, de 26 de octubre, ha supuesto la práctica derogación de la plusvalía municipal.Declararon inconstitucional y nulo prácticamente todo un artículo de la Ley de Haciendas Locales (LHL), en el cual se apoyaba la plusvalía municipal.

Con la finalidad de adaptar la LHL al pronunciamiento del TC se aprobó por el RDL 8/2021 modificando sus artículos 104 y 107 que entró en vigor el 10 de noviembre. Las modificaciones propuestas son:

• Artículo 107: el porcentaje máximo de incremento pasa de un 60% a un 45%.
• Artículo 104: se establece un  sistema de cálculo de la base imponible, alternativo al anterioR, explicado en el apartado ¿Cómo calcular la plusvalía con la nueva ley?.

La nueva regulación no tuvo efectos retroactivos, por lo que no es exigible el impuesto a las transmisiones realizadas entre el día 26 de octubre y 9 de noviembre.

Reclamación de la plusvalía

Como narra el capítulo anterior, transmisiones como vender tu propiedad, recibirla en donación o herencia entre el día 26 de octubre de 2021 y el 9 de noviembre del mismo año te eximen de pagar el impuesto de plusvalía municipal y, en el caso de que lo pagarás, tranquilo, puedes reclamar su totalidad. Si hubo pérdidas en la transmisión y pagaste el impuesto en los últimos 4 años, también puedes reclamar el total de lo que has pagado.