El Ministerio de Hacienda español lleva un registro administrativo detallado de los bienes inmuebles que existen en el territorio nacional, que incluye la relación de sus propietarios. Y si te encuentras ante un cambio de propiedad por compraventa, herencia tras un fallecimiento u otro caso similar deberás activar un cambio de titularidad catastral.
Una de las funciones de ese registro es, como dice la ley, servir a la justicia tributaria. Por lo tanto, acertaste si la presencia de Hacienda te llevó a sospechar que el cambio de titular catastral supondrá la tributación de nuevos impuestos.
En el catastro se incluyen inmuebles urbanos, rústicos y otros especiales en una descripción que abarca desde sus características físicas hasta las jurídicas y económicas. Por eso encontrarás en el registro correspondiente a tu inmueble su referencia catastral, datos de superficie y uso, el cultivo en la tierra o cómo se aprovecha, detalles sobre el tipo de construcción y su calidad, además de su representación gráfica.
También incluye su valor en el catastro y señala su titular con identificación fiscal o identificación de extranjero.
Este registro catastral puede coordinarse con el Registro de la Propiedad.
¿Y quién debe cambiar la titularidad catastral?
Entonces, ¿todos los cambios de titularidad inmobiliaria, bien sean de una finca rústica o de un piso en la ciudad, deben registrarse como cambio de titularidad en el catastro?
La Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda responde que sí: si adquieres una propiedad por cualquier vía; consolidas, construyes, modificas o adquieres poderes sobre una concesión administrativa o sobre derechos de beneficios y sobre la zona, tienes dos meses para hacer el cambio de titularidad catastral.
El trámite también es pertinente cuando una entidad o comunidad sin personalidad, después de haber solicitado certificación de miembros, altere o modifique los porcentajes de participación de sus miembros.
Pero esa oficina también establece algunas excepciones. Por ejemplo, cuando realices la compraventa en escritura pública o solicites su inscripción en el Registro de la Propiedad, o cuando realices la certificación catastral por medios telemáticos.
Recuerda que el titular puede pedir otros cambios en el catastro. Es el caso de nuevos usos, construcciones o derribos o desacuerdos con la descripción. Pero concretamente para el cambio de titularidad, el interesado debe acudir ante la gerencia o unidad local del catastro –o ante la delegación de Hacienda– en los primeros dos meses después de formalizar la negociación que altera la titularidad sobre la propiedad.
En algunas localidades el trámite y el impreso de cambio de titularidad del catastro se solicita ante el ayuntamiento u otros órganos autorizados.
Pruebas y requisitos
En todo caso, habrás activado un proceso cuyos resultados podrás conocer en un período máximo de seis meses. Puedes presentar ante la oficina correspondiente el registro del expediente de cambio de titularidad con los informes y requerimientos pertinentes; a su vez, la oficina convocará audiencias con los interesados si es necesario, dictará una resolución y la notificará.
Los documentos básicos para activar el proceso son: el NIF (identificación fiscal) del solicitante junto a su documento de identidad (nacional o extranjera), referencias catastrales del inmueble y los documentos que hagan constar la negociación que origina el cambio de propiedad.
Cuanto cuesta cambio titularidad catastral
El cambio de titularidad catastral es un trámite necesario cuando una propiedad inmueble cambia de propietario debido a una compraventa, herencia, donación o cualquier otro motivo legal que implique la modificación del titular registrado en el Catastro. Este proceso garantiza que el Catastro, un registro administrativo donde se describen los bienes inmuebles, refleje información actualizada para fines tributarios y legales.
Para llevar a cabo esta gestión, se debe presentar el correspondiente formulario junto con la documentación que acredite la alteración de la titularidad en la oficina del Catastro o vía electrónica. El coste del trámite puede variar en función de si se realiza de manera autónoma o si se opta por la ayuda de un profesional.
En términos de precios, gestionarlo uno mismo es gratuito salvo el tiempo y esfuerzo invertidos. No obstante, para quienes prefieren delegar este procedimiento en un técnico especializado, el coste del servicio puede oscilar. Se estima que el precio medio del cambio de titularidad catastral con asistencia especializada ronda entre los 60€ y 150€, variando según la complejidad del caso o la ubicación del inmueble.
Este proceso es importante no solo por cumplir con las obligaciones legales, sino también para evitar inconvenientes en el pago de impuestos locales, facilidades en el momento de una futura venta o traspaso y para asegurarse de que todos los datos catastrales estén correctos y actualizados.
El cambio de propiedad de un inmueble llega a tus manos por una compraventa, un divorcio, una herencia o cualquier otro tipo de negociación ¿Por dónde continuar para legalizar el cambio? No solo tienes pendiente el cambio en el Registro de la Propiedad. Adicionalmente debes establecer la nueva posesión en el catastro inmobiliario.
El responsable del registro es el Ministerio de Hacienda y, como bien puedes deducir, se relaciona con el Registro de la Propiedad, la Agencia Tributaria, el ayuntamiento y otros organismos.
Se trata de un registro que puedes hacer tú mismo o delegarlo a una empresa o profesional con experiencia. Pero no es necesaria una certificación profesional para realizarlo. Solo debes tener a mano la documentación necesaria y presentarla ante la oficina que lleva adelante este trámite en tu localidad.
Activación del registro catastral
Se produce el cambio en la propiedad y necesitas el impreso de cambio de titularidad catastro para un asunto tributario o para una futura negociación. Tu primer paso será buscar la oficina ante la cual debes realizar el trámite. Dependiendo de la localidad donde se encuentre el inmueble, debes presentarte ante una delegación catastral de Hacienda, ante tu ayuntamiento o en la dependencia encargada del catastro. La vía telemática también suele estar habilitada.
Presentarás requisitos como tu identificación –nacional o extranjera–, la identificación del inmueble (registro de propiedad) con sus registros catastrales previos, el justificante para el cambio de titular catastral (constancia de la negociación que lo origina) y la autorización para realizar el trámite (en caso de que delegues el trámite). También debes llevar el modelo cumplimentado de la solicitud.
La autoridad competente procederá entonces a registrar el expediente, a solicitar y recibir los informes y expedientes que sean pertinentes y a fijar audiencias con los interesados. Luego llegará a una resolución y la notificará. Todo ello en un lapso de seis meses, que se activa en los dos meses posteriores al cambio de propiedad.
El impreso de propiedad catastral
El modelo para la declaración catastral por alteración de la propiedad o de la participación en bienes inmuebles no es difícil de cumplimentar. Debes explicar el motivo del cambio, identificar a las partes y anexar los documentos relacionados. Estos pueden incluir el libro de familia, cuando toca aspectos conyugales, y la descripción gráfica de la propiedad.
El cambio de titularidad catastral se refleja en un impreso que puedes necesitar por razones tributarias o para futuras negociaciones.
Ten en cuenta que puedes optar por delegar el trámite en un experto cuando te encuentres en una situación conflictiva. No solo por un fallecimiento que derive en una disputa por herencia, sino en caso de fijación de linderos con tu vecino en una finca rústica u otros casos delicados.
En este supuesto es probable que requieras la ayuda de un gestor, abogado o profesional con experiencia en esta materia. Un registro catastral actualizado de tu propiedad te permite mantener el control ante disputas. Recuerda que este registro contiene, además de la propiedad, la ubicación, límites y características de la construcción del inmueble. Además incluye una valoración catastral que sirve de referencia para las negociaciones.
El marco general para el cambio de titularidad catastral es el Real Decreto Legislativo 1/2004 o Ley del Catastro Inmobiliario. Se trata de una evolución que actualiza una materia que se ha venido regulando en España desde 1906.
El texto establece los parámetros para realizar estas diligencias ante el Ministerio de Hacienda o sus organismos delegados. Encontrarás en el texto que el catastro debe reflejar la información de la propiedad de los inmuebles en todo el territorio español junto a las características del bien.
Digamos que es un registro de la historia del inmueble que describe sus características físicas –desde diseño hasta calidad de la construcción–, el uso que se hace del espacio, su representación gráfica y hasta su valoración catastral.
Por cierto, ¿has visto el catastro de tu inmueble? Puede resultar una lectura interesante, aunque quizás un poco aburrida en sus pasajes legales, especialmente cuando se trata de una propiedad antigua cuyas características y uso han cambiado con el tiempo.
¿Quién sí y quién no?
Los textos legales pueden ser confusos en muchos casos para los no conocedores del mundo del Derecho. Por ello, en ocasiones es pertinente contar con asesoría especializada, sobre todo si afrontas un cambio complicado como puede ser un cambio de titular catastral por herencia.
La Dirección General del Catastro indica que las adquisiciones de propiedad se deben registrar sin importar el origen o razón de los cambios en la titularidad: por compraventa, por fallecimiento del titular, etc. Dicha adquisición puede incluir movimientos como la consolidación o constitución de la propiedad, así como su modificación.
También existe el caso de negociaciones que implican la adquisición de una concesión administrativa o en derechos de usufructo y superficie.
Las excepciones previstas en el texto se refieren a un acto de escritura pública o en el que solicites la inscripción en el Registro de la Propiedad, a que acredites la certificación por vía telemática o cuando en el lapso de dos meses después del cambio de propiedad solicites una baja catastral.
¿De qué se trata todo esto?
La competencia del catastro corresponde al Ministerio de Hacienda y está vinculada al pago de impuestos. No es, como otros aspectos constructivos, competencia municipal o de la comunidad autónoma. Sin embargo, sí constituye una fuente de información para todas las instancias de gobierno, así como para la asignación de recursos y subvenciones.
En sí, se trata de una gran base de datos con información histórica, gráfica, legal, jurídica y económica de los inmuebles en España. Tu propiedad debe estar inscrita, delimitada y explicada en el catastro, incluyendo detalles constructivos como la calidad y el uso que ejerces.
Puedes encontrar en el catastro una finca rústica, un inmueble urbano, la sucesión de un bien por herencia y cualquier otro caso. Incluso en el impreso de cambio de titularidad del catastro puedes conocer la historia del inmueble.
La actual ley de catastro tiene más de una década de vigencia y se aplica a todo el territorio nacional. El impacto de este inventario inmobiliario se extiende hasta las Administraciones públicas, tribunales y juzgados, así como al Registro de la Propiedad.
Certificar un cambio de titularidad de un inmueble no solo es oportuno cuando quieras clarificar tus cuentas con Hacienda, sino para futuras negociaciones con la propiedad. Digamos que recibes una finca rústica en herencia por fallecimiento de un familiar o que compras parte de los derechos de usufructo de tu socio en un cultivo y luego quieres venderlo a otro contribuyente.
En esos casos podrías necesitar el impreso del cambio de titularidad del catastro que hace constar que eres propietario o participas en ella. El trámite se realiza ante las direcciones del catastro, oficinas de Hacienda o incluso ante el ayuntamiento, debes efectuarlo durante los primeros dos meses posteriores al cambio de titularidad y la notificación de resolución puede emitirse hasta seis meses después.
El lapso de resolución, obviamente, se encuentra atado a la facilidad o complejidad del caso. Se extenderá más si se requieren audiencias con las partes interesadas y se abreviará si todos concuerdan al establecer la propiedad.
Recuerda el cambio de titularidad catastral acarrea modificaciones en las asignaciones tributarias que pesarán sobre todos los actores de la negociación. Puedes buscar asesoría si requieres más datos al respecto para anticiparte al nuevo panorama que se te avecina.
Frente a las autoridades
Piensa que puedes encontrarte ante cualquier situación: un divorcio amigable o escabroso, la compraventa de un piso o una disputa familiar por una herencia y necesitas registrar la propiedad. Entonces debes acudir ante la oficina que corresponda en tu zona, bien sea de catastro propiamente, de Hacienda o del propio ayuntamiento.
Puedes consultar tanto en Hacienda como en tu municipio dónde se realizan los cambios de propiedad catastral o buscar asesoría especializada para delegar la notificación.
Seguramente estarás en el límite inferior si tu caso es sencillo. Pero puedes requerir informes si tiene complejidades y desacuerdos, con las consecuentes respuestas a ellos y audiencias adicionales a las que se desarrollen a través de otras vías legales. Con ello puedes alcanzar los lapsos más largos para obtener la resolución y notificación del caso.
Los primeros dos meses
Debes notificar el cambio de titular catastral durante los primeros dos meses posteriores a la negociación o acto que lo origina. Además de Hacienda, otras instancias del Gobierno pueden requerir esta información, como por ejemplo el Ministerio de Agricultura en el caso de un terreno de cultivo.
Pero además, el propietario carece de la obligación de notificar los cambios de titularidad ante el municipio cuando las partes interesadas aportan la referencia catastral y formalizan la negociación ante un notario o solicitan, durante esos dos meses, la inscripción ante el Registro de la Propiedad.
Ten en cuenta que los cambios de propiedad acarrean obligaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor no solo en el momento de realizar la negociación sino también para tributaciones futuras.
El registro catastral contiene información detallada de las propiedades, como su ubicación y su uso. Por eso, el documento puede estar sujeto a modificaciones por cambios de uso y modificación de las construcciones.
