¿Cómo conseguir un contrato de alquiler de vivienda?
El inquilino, necesita llevar a cabo una serie de trámites si quiere alquilar la vivienda con su correspondiente contrato de alquiler. La razón, es asegurarte de que la operación es correcta y evitar sorpresas de última hora.
Asegúrate de que el propietario es la persona que alquila la vivienda y para ello, debes de solicitar una nota en el registro de la propiedad. Antes de que tu casero pida informes de tu solvencia, muestra la declaración de la renta, nómina o movimientos bancarios. Si el arrendador solicita un aval bancario, deberá entregar toda la documentación al banco y este solicitar, de nuevo, la documentación correspondiente como nóminas y declaración de la renta.
También deberás de analizar las condiciones del contrato y lo que recoge. Trata de que las condiciones a pactar sean lo más beneficiosas para ti en aspectos como el precio o renta mensual y duración del contrato, quién debe asumir los gastos de comunidad, impuestos, seguro o el pago de los arreglos, entre otros.
Comprueba que el propietario ha depositado la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma a la que pertenezca la vivienda. Este punto es muy importante porque el dinero debe de depositarse en terreno neutral para asegurarte que, el día que abandones la vivienda, puedas recuperar la fianza.
Por otro lado, el depósito de la fianza, te permitirá como inquilino desgravar el pago del alquiler en el impuesto de la renta, beneficio fiscal que deberás aprovechar y que ya lo exigen algunas comunidades autónomas. El hecho de no hacerlo, implica una situación que te desfavorece como inquilino ya que no podrás hacer uso del beneficio fiscal que ello implica.
El contrato de alquiler de una vivienda, supone tener que pagar impuestos, el llamado ITP (Impuesto de trasmisiones patrimoniales) que puede suponer alrededor del 23 % el pago de una mensualidad. Este dato, suele ser desconocido por mucha gente.
-Original del documento nacional de identidad (D.N.I.) u original del pasaporte.
-Original del título de propiedad.
-Original del recibo de contribución urbana (IBI).
-Todos los juegos de llaves.
-Certificado del administrador de la comunidad que acredite que no hay deudas pendientes.
-Una fotocopia de los recibos de agua, gas, electricidad, IBI (impuesto de bienes inmuebles), exacciones urbanas (recibo de basuras del Ayuntamiento) y realizar los cambios de nombre o las domiciliaciones necesarios.
-Presentación la cédula de habitabilidad vigente.
-Original del documento nacional de identidad (D.N.I.) u original del pasaporte
-Documento de aval y/o garantía. El arrendatario deberá aportar la fianza o las garantías que le solicite el arrendador. La fianza puede ser de un mes o dos, dependiendo del tipo de arrendamiento, garajes, terrenos rústicos, vivienda, etc. Durante los cinco primeros años del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización.
¿Cuándo solicitar un contrato de alquiler de vivienda?
El contrato de arrendamiento o contrato de alquiler de vivienda, deberás de solicitarlo siempre que establezcas un pacto de arrendamiento de alquiler de tu vivienda a otra persona o inquilino.
Desde la fecha de la firma del contrato, como arrendador (casero), tendrás dos meses para hacer efectivo el depósito de la fianza. Tanto arrendadores y subarrendadores de viviendas y locales de negocio, como empresas suministradoras de agua, gas y electricidad, están obligados a depositar la fianza. La fianza debe de estar siempre a nombre del arrendador y deberá estar identificado por su DNI (documento nacional de identidad) y deberá de ser ingresada en una cuenta corriente. El ingreso se puede realizar:
- En metálico, el depósito de la fianza en metálico se realiza mediante una carta de pago o bien en las Unidades de Fianzas de las distintas Subdirecciones Provinciales de Vivienda, con todos los datos solicitados en el contrato de arrendamiento. No deberás olvidar solicitar el justificante de pago de la operación que realizas.
- Por una trasferencia bancaria, en la que se proporciona un número de cuenta y el arrendador deberá realizar una trasferencia a esa cuenta bancaria.
- Arrendamiento de vivienda: una mensualidad de la renta pactada.
- Subarriendo parcial de vivienda: una mensualidad de la renta pactada en el subarriendo.
En los casos de arrendamiento de habitación, garaje, trastero, terrenos rústicos, en arrendamientos y subarriendos en los que figure como arrendatario o subarrendatario cualquiera de las entidades públicas (Administración del Estado, Comunidades autónomas y entes locales) o arrendamientos o subarriendos de temporada, no procede el depósito de una fianza.
Presentar el depósito de la fianza es la tramitación del procedimiento de depósito de fianzas de contrato de arrendamiento en régimen general. Y puede presentarse en los registros oficiales de cada comunidad autónoma. Para ello puedes acceder, a través de su página web, al enlace ‘Solicitud de depósito’ donde encontrarás el modelo de solicitud y podrás cumplimentar los datos requeridos por el sistema, que serán los que estén reflejados en el contrato ya firmado.
La documentación que se requiere comprende: un ejemplar del modelo de solicitud; el justificante original del pago bancario, que previamente habrás realizado bien mediante trasferencia o bien mediante ingreso en metálico; dos ejemplares originales del contrato de arrendamiento; y una fotocopia del D.N.I. o C.I.F. del arrendador y del arrendatario. En su caso, también se deberá aportar la acreditación de la representación. Para finalizar, deberás complementar el formulario con un teléfono de contacto y una dirección para la devolución de los contratos de arrendamiento originales.
¿Qué es el contrato de alquiler de vivienda?
Cuando hablamos de un contrato de alquiler de vivienda o arrendamiento de vivienda, nos referimos a un acuerdo entre dos partes, el arrendador (casero) y el arrendatario (inquilino). El arrendador es aquella persona que es propietario de la casa o vivienda; y el arrendatario, la persona que desea alquilarla. En este acuerdo, el arrendador se compromete a ceder durante un determinado periodo de tiempo el uso y disfrute de su inmueble al arrendatario. Este último, se compromete a realizar los pagos estipulados como contraprestación en el contrato de alquiler.
La cantidad mensual a pagar, deberá ser acordada entre ambas partes y se establece con base en los 30 días del mes. En este caso, el arrendador o casero, para asegurarse de la solvencia de su inquilino, y para que no haya ningún problema o demora en el pago mensual, está en su derecho de solicitar algunos documentos al futuro inquilino como la declaración de la renta, los movimientos bancarios o una copia de la nómina.
Este contrato de alquiler, no te da derecho a un título de propiedad, por lo que tú como inquilino, no podrás hacer cambios en la vivienda sin previa notificación al propietario o casero.
El contrato deberá de ser redactado por un abogado y contener los siguientes puntos:
- Lugar, fecha y duración
- Datos de los firmantes
- Qué es lo que se alquila: vivienda, garaje, terreno...
- Precio y actualización de la renta
- Precio de la fianza
- Quién paga la comunidad y el IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles)
- Inscripción en el registro de la propiedad
- Consecuencias de la venta de la casa
- Compensación del alquiler por obras de reforma o rehabilitación
Tras la firma y en un plazo no superior a dos meses, el arrendador deberá de depositar la fianza en la cuenta corriente de las Unidades de Fianza. La cantidad de la fianza, será la de una mensualidad de la renta pactada.
Por último, ha de realizarse el pago del ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales) y un notario inscribirá el contrato de alquiler de vivienda en el registro, para elevarlo a escritura pública. Tras ello se inscribirá el contrato en el registro de la propiedad.
- Básico: se alquila el espacio de la vivienda sin mobiliario
- Casa amueblada: es un modelo de alquiler en el que se cede el mobiliario. El arrendador te pedirá una fianza por los muebles.
- Alquiler con opción a compra del inmueble: Si como inquilino, deseas comprar la vivienda, al precio total se le restará el dinero ya abonado anteriormente por la renta de alquiler, hasta el momento de la firma de contrato de compraventa.
Poseer un contrato de alquiler es necesario para legalizar la situación acordada y proteger tanto el patrimonio como el dinero. Además, ambas partes tienen la obligación de tributar por dicho contrato en la declaración de la renta.
Normativa y requisitos del contrato de alquiler de vivienda
La ley 4/2013, de 4 de junio de 2013, publicada en el BOE el 5/06/2013, modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en los siguientes puntos.
-La duración del contrato de alquiler deberá de ser pactada entre las dos partes, tanto por el casero como por el inquilino. La prórroga obligatoria se reduce de cinco a tres años. Además, si ninguna de las dos partes se pronunciara, el arrendatario tiene derecho a un año de prórroga tácita, es decir, se sobreentiende que ambas partes están dispuestas a prorrogar el contrato.
-El casero, podrá recuperar la vivienda tras un año de alquiler en casos de separación, divorcio o nulidad. El arrendador o casero, deberá de informar con 2 meses de antelación al inquilino para que este tenga el tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir y llevar a cabo los trámites necesarios para este cambio.
-Pasados los primeros seis meses de contrato, el inquilino podrá abandonar el piso cuando desee, siempre y cuando se dé esta condición y se avise al casero con un mínimo de 30 días de antelación.
-La nueva Ley de Fomento del Alquiler, contempla que arrendador y arrendatario puedan acordar indemnización de una mensualidad, si el inquilino abandonara el inmueble antes de tiempo. Además, tanto casero como inquilino, en su conjunto, podrán actualizar la renta cada año, según los términos de contrato pactados.
-Cada vez que se prorrogue el arrendamiento de alquiler se podrá exigir una actualización de la fianza. Es decir, el casero podrá solicitar una subida y el inquilino una bajada en la cantidad establecida como fianza.
-En el caso de que el casero vendiera el piso aún alquilado por el inquilino, el inquilino podrá permanecer en este hasta el fin de contrato. Si la vivienda no estuviera inscrita en el registro de la propiedad y el nuevo propietario quisiera acabar con el alquiler, el inquilino tendrá el derecho a quedarse en la vivienda alquilada durante tres meses.
-Si el inquilino se comprometiera a reformar o restaurar la vivienda, pudiera sustituirse total o parcialmente el pago de la renta. Por el contrario, si el casero o arrendador realizara obras en los tres primeros años de alquiler, trascurrido este periodo de tiempo, estaría en su derecho de subir la renta al inquilino.
-Si el inquilino es discapacitado o tiene más de 70 años, podrá realizar cambios en la vivienda, siempre que no afecten a zonas comunes o provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad en la vivienda.
-El llamado "desahucio exprés", se dará si el inquilino no paga una de las mensualidades pactadas en el contrato. En este caso, tendrá un plazo de 10 días para pagar desde el momento del requerimiento judicial, si no lo hace se procederá al desahucio aunque el desalojo de la vivienda se deba de llevar a cabo por vía judicial.
-Si el casero quisiera comprobar, para asegurarse de la honestidad del futuro inquilino, si este aparece inscrito en el registro de morosos, basta con presentar una propuesta de contrato de arrendamiento. En ella deberá constar como inquilino aquel de quien se solicita esta información. En el caso de que el inquilino constara en el registro de morosos y una vez saldada la deuda, podría solicitar que se le elimine del mismo. La constancia en el registro de morosidad será de un máximo de seis años.
Cuanto cuesta contrato de alquiler de vivienda
El precio de un contrato de alquiler de vivienda puede variar dependiendo de si se opta por un servicio profesional para su redacción o si se realiza de forma independiente. Contar con un experto puede tener un coste que oscila habitualmente entre 50 y 250 euros, aunque estos precios pueden variar según la complejidad y las características específicas del contrato, así como de los servicios adicionales que se soliciten.
Un contrato de alquiler correctamente redactado es esencial para proteger los derechos y deberes tanto del arrendador como del arrendatario. En él se estipulan las condiciones del arrendamiento, como la duración, el importe de la renta, las cláusulas de actualización de precios, las condiciones de uso y conservación de la vivienda, y otros aspectos relevantes como la fianza y las garantías adicionales.
Para quienes buscan economizar, es posible redactar un contrato por su cuenta, utilizando modelos estándar disponibles en internet. Sin embargo, estos documentos pueden no contemplar particularidades específicas del acuerdo entre las partes o no estar actualizados con la legislación vigente. Por ello, se recomienda la revisión o redacción por un profesional legal que pueda adaptar el contrato a las necesidades concretas del arrendamiento. Esto garantiza que tanto el propietario como el inquilino estén debidamente protegidos y cumplan con la normativa aplicable.
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