Normativa y requisitos del contrato de compraventa
Los contratos de compraventa de bienes inmuebles quedan dentro del ámbito civil, por lo que su regulación está contenida básicamente en el Código Civil.
No obstante, en función del tipo del contrato de compraventa que vayas a firmar, la normativa te ofrece ligeras variaciones que, a continuación, detallamos.
Si vas a firmar una compraventa con reserva de dominio, el paso efectivo del inmueble a tu propiedad se producirá en el momento en que se cumplan los requisitos del contrato. Esto quiere decir que, sus condiciones se han consumado y el contrato tiene plena vigencia, aunque este efecto puede quedar supeditado a alguna condición concreta.
En el supuesto de la modalidad llamada compraventa de bienes inmuebles con pacto de retroventa (que también podrás conocer como retracto convencional), siempre que el acuerdo no haya quedado inscrito en el registro de la propiedad, un posible tercero que se hiciese con el inmueble negociando contigo como comprador no se vería vinculado en nada.
Por otro lado, hablarte de la posibilidad de la compraventa ad gustum regulada por el artículo 1115 del Código Civil. Es aquella en la que no efectuarías una compra propiamente dicha, pues quedaría supeditada a una prueba o ensayo por tu parte para comprobar que el inmueble te satisface. Una vez que declarases satisfactoria la prueba, tendrías la obligación de ejecutar la compra mediante contrato.
El Código Civil te da un amplio margen de maniobra para los contratos de compraventa de bienes inmuebles, pues les da validez ya sean verbales o escritos. A su vez, son válido estén contenidos en un acuerdo privado o en una escritura pública ante notario. Esto debes entenderlo teniendo en cuenta cómo se expresa el artículo 1280 del Código Civil, en el que se establece que “deberán constar en documento público los contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles”. Puede parecerte que el Código Civil obliga a la existencia de escritura, pero, en realidad, solo se trata de un requisito formal con vistas a que lo uses como prueba fehaciente de la existencia del contrato de compraventa.
Una vez tenido en cuenta todo ello, la principal conclusión que podemos sacar es que, según el artículo 1091 del Código Civil, todos los contratos de compraventa de inmuebles son plenamente vinculantes para las dos partes, lo que debe darte buenas razones de lo importante que resulta no firmar a la ligera y valerse de un buen asesoramiento jurídico.
Además, debes tener en cuenta que, cuando firmes un contrato de este tipo, lo normal es que no haya ningún testigo que dé fe de su legalidad, por lo que te recomendamos que un jurista especializado sea quien negocie y confeccione el contrato en tu nombre.
Concluiremos con pequeñas alusiones a la legislación autonómica, que ha hecho de notarios y registradores verdaderos vigilantes de su cumplimento. En concreto, con la autorización e inscripción en el registro de estos contratos se ha pretendido evitar que se autoricen y se inscriban escrituras de inmuebles sin licencia de obra (leyes catalana 24/1991 y valenciana 8/2004), transmisión de viviendas sin las garantías exigidas (ley catalana 24/1991) y declaración de transmisión de viviendas sin cédula de habitabilidad, que es un documento donde se dice si una finca es idónea para el uso que se quiere dar a una vivienda (ley extremeña 3/2001).
¿Cuándo solicitar un contrato de compraventa?
Suponemos que, como nos sucede a la mayoría de los ciudadanos, la operación inversora de mayor envergadura que quizá hagas en tu vida sea comprar una vivienda con el objeto de establecer tu residencia. Ello es razón más que suficiente para que, si ha llegado el momento, acudas a un consultor especializado en estas lides, por ser este un profesional cuyo asesoramiento, antes de llevar a cabo cualquier trámite, te resultará de gran valor.
Debes saber que, en el entramado español de las transacciones inmobiliarias se prevé una estrecha colaboración entre el notario y el registrador de la propiedad. Con esto tienes la máxima seguridad jurídica, es decir, que sabes en todo momento a qué atenerte en el mundo legal. No obstante, debes pedir asesoramiento antes de cualquier firma y, por supuesto, de la entrega de dinero como señal.
De esta forma, resulta altamente conveniente que conozcas bien todos los detalles y con ayuda de tu asesor ajustes las características que deseas en tu contrato. Conviene asegurar que el contrato conste en escritura notarial y sea pasado por el registro de la propiedad para poder tener certeza jurídica de que, una vez que hayas pagado el inmueble, no vas a ser objeto de avasallamientos; ni de demandas por asuntos extraños relacionados con el vendedor; ni tendrás riesgo de que aparezcan otros titulares no inscritos o deudas contraídas por su anterior dueño. Esto puede ser que lo oigas llamar seguridad jurídica preventiva, dado que se adelanta a lo que te pudiera pasar.
Con el esfuerzo económico que representa la compra de una vivienda, no debes asumir el más mínimo riesgo. Pero debes estar tranquilo, pues el Estado pone a tu servicio la existencia de dos cuerpos jurídicos, notarios y registradores de la propiedad, que asumen con su propio patrimonio sus responsabilidades en caso de que cometan errores que pudieran perjudicarte.
Hay una figura de contrato de compraventa excepcional, de la que puedes hacer uso si como comprador no estás en condiciones de conseguir financiación (es decir, una hipoteca). Siempre que el dueño del inmueble tenga voluntad de colaborar contigo, se trata de solicitar la firma de un contrato de compraventa con reserva de dominio, con el que el vendedor mantiene sus derechos sobre la propiedad hasta que el pago se haya realizado en su totalidad. De esta manera, podría decirse que el vendedor actúa como un banco permitiendo el pago aplazado del inmueble. .
En tu situación es lógico qie te interese conocer la descripción legal de la propiedad de la que deseas hacerte dueño. Puedes encontrarla en la escritura notarial o declaración jurada de propiedad. Para obtenerlas, lo que debes hacer es acudir a la oficina de registros públicos de su lugar de ubicación y solicitar por escrito una copia.
¿Cómo conseguir un contrato de compraventa?
Cuando las dos partes hayáis acordado el precio, lo que os queda por hacer es la redacción del contrato de compraventa. Su validez estará en función de su contenido más que de la procedencia del modelo usado. De hecho, son múltiples las organizaciones y entidades que puede proveerte de este documento. Por ejemplo, la OCU, Rankia o los mismos bufetes de abogados que trabajan en esta materia.
El Instituto Nacional del Consumo fue, hasta 2014, la entidad que respaldaba la confección de los modelos de contrato de compraventa de inmuebles entre particulares. A su vez, no autorizaba la utilización de su imagen corporativa en las relaciones contractuales. Una vez extinguido, los modelos de acuerdos entre particulares quedan sujetos a las directrices de la oficina competente de la AECOSAN.
La redacción de un contrato de esta naturaleza, independientemente de la cantidad de modelos que podrás encontrar en Internet, debe incluir las siguientes cláusulas, cuya presencia deberás asegurar para que sea válido:
-Identificación de vendedor y comprador, dejando claro que ambos tenéis reconocida la capacidad legal para contratar (mayoría de edad, no tener un tutor legal, etc.).
-Identificación de todos aquellos datos que figuren en el registro de la propiedad.
-Estado del inmueble en cuanto al pago del IBI (catastro) y de los recibos de su comunidad.
-Precio establecido para el inmueble, forma de pago y garantías de cumplimiento de los pagos aplazados.
-En caso de existir hipoteca, deben quedar claras las condiciones de su subrogación, es decir, su traspaso, si llegase a efectuarse.
-Distribución de los gastos, siendo lo más normal que recaigan sobre ti, excepto la plusvalía.
-Cuándo se prevé la entrega de llaves, lo que suele acordarse en el momento de la escritura.
-Plazo para otorgar la escritura, que te aconsejamos alargues todo lo que puedas para darte tiempo a atender diferentes cuestiones que puedan quedar pendientes.
-Efectos de la cancelación del contrato y del incumplimiento de las obligaciones que alguna de las partes pueda cometer.
-Fecha y firma de comprador y vendedor.
El notario es un profesional altamente especializado en Derecho del que cabe esperar absoluta imparcialidad. Entre sus funciones destaca la de informar a todas las partes intervinientes a la hora de hacer una escritura pública de compraventa de un inmueble.
Así que te recomendamos que hagas uso del derecho que te corresponde de obtener de él las respuestas a todas las dudas que puedas tener, sin necesidad de esperar para ello al día de la firma.
¿Qué es el contrato de compraventa?
Podemos definir el concepto de contrato de compraventa entre particulares de dos maneras, según los dos campos en los que puedes ver que puede ejecutarse cada uno de ellos: civil y mercantil.
-El contrato de compraventa civil sería un tipo de contrato en el cual una de las partes, que ejerce como vendedora, se compromete a entregar a la parte compradora un determinado bien a cambio de una cantidad de dinero. Si el intercambio fuera entre dos bienes ya no sería un contrato de compraventa, sino una permuta. Podríamos poner como ejemplos de este enfoque de contrato de compraventa los que se plasman en la venta de una vivienda (casa unifamiliar o piso) o finca rústica.
-Por otro lado, un contrato de compraventa sería mercantil si ese intercambio lo realizas con bienes muebles. Esto quiere decir, los que no son inmuebles (por ejemplo la venta de un coche o de una moto) y siempre con la condición añadida de que comprando tengas intención de ganar dinero con esa operación. Para que termines de dominar el concepto, matizaremos que hay algunos supuestos que no pueden asociarse a un contrato de compraventa mercantil, como las ventas hechas por personas que no son comerciantes, es decir, particulares que venden aquello que han comprado previamente; las ventas realizadas por la gente del campo con sus cosechas y/o productos animales; y las de los artesanos con lo fabricado en sus obradores.
Una muy clara es que siempre es un acuerdo bilateral, ya que solo puede llevarse a cabo entre dos partes con un consentimiento de ambas para que sea válido. A su vez, se le denomina acuerdo conmutativo, en alusión a que el valor del bien es equivalente al precio estipulado en esta compraventa.
Si nos ceñimos al modelo de contrato de compraventa civil, que es el que te interesa si estás en el trance de comprar una casa o cualquier otro inmueble, hemos de tener en cuenta que primero hay que firmar un contrato privado y después una escritura pública. Esta escritura es el documento con el que realmente comprarás la vivienda, por lo que ya estamos anticipándote que no son la misma operación. En concreto, se diferencian en lo siguiente:
-En la escritura interviene un notario, cuya firma es obligada. En el contrato, no.
-Ambas partes os quedaréis con un original del contrato, mientras que, en el caso de la escritura, lo que recibiréis serán copias simples y el original quedará en poder del notario.
-El contrato de compraventa no tiene presunción de veracidad, es decir, con él no podrías demostrar según qué cuestiones relativas a tu propiedad, mientras que con la escritura sí.
-La inscripción en el registro de la propiedad solo será posible si has realizado escritura pública.
-El contenido de una escritura se ejecuta directamente, pero no el de un contrato.
-Si acuerdas con la otra parte firmar solo un contrato, para que te sea transmitida la propiedad debe entregarte el bien simultáneamente a la firma.
Cuanto cuesta contrato de compraventa
El precio de un contrato de compraventa puede variar dependiendo de varios factores, incluyendo el valor de la propiedad y la complejidad del acuerdo. Generalmente, la gestión de un contrato de compraventa suele hacerse a través de profesionales como abogados o gestores, quienes brindan la seguridad jurídica necesaria a este tipo de transacciones.
Para un servicio básico de redacción sin asesoramiento, el coste puede oscilar entre 100 y 300 euros. Sin embargo, si se busca un servicio más completo que incluya asesoramiento, verificación del estado de cargas de la propiedad, y el acompañamiento hasta el momento de firmar en notaría, el precio puede aumentar considerablemente.
Es importante tener en cuenta que además del costo del contrato de compraventa, existen otros gastos asociados con la compraventa de una propiedad, como los impuestos, los honorarios de notaría y registro, y posiblemente las comisiones inmobiliarias si se realiza a través de una agencia. Todos estos gastos adicionales deben ser considerados para tener una idea clara del desembolso total al adquirir o vender una propiedad.
Aunque resulta difícil fijar un coste exacto sin conocer los detalles específicos del inmueble y la transacción, es esencial para cualquier interesado en comprar o vender una propiedad contemplar estos gastos durante la planificación de su presupuesto. Obtener un contrato de compraventa profesionalmente redactado y recibir asesoría adecuada es una inversión que ofrece tranquilidad y seguridad legal a ambas partes involucradas.
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