Es un informe técnico que debe realizar un perito o un arquitecto cuando se producen humedades en viviendas, locales, garajes o fachadas para averiguar cuál puede ser su causa, aportar posibles soluciones al problema y valorar económicamente los daños y el coste de su reparación.
Las humedades son una patología constructiva que puede afectar a paredes, cubiertas, sótanos, techos y cualquier construcción que sufra de fisuras, una mala instalación del aislamiento o filtraciones de agua. Este problema puede tener diversas y complicadas consecuencias como la oxidación de componentes de construcción, daños estructurales por humedades, deterioramiento de las vigas, del yeso o de la madera, desconchamientos en las paredes o desprendimientos de pintura.
Además, debemos sumarle el mal aspecto estético que las manchas de humedad confieren a nuestro hogar y que la humedad da lugar a hongos y microorganismos que a largo plazo pueden ser perjudiciales para nuestra salud. En caso de alergias, asma o problemas respiratorios, las consecuencias de respirar en estos ambientes pueden traernos problemas mucho más graves.
El mal olor también puede ser señal de la existencia de humedades porque es un olor bastante característico. Puede resultar agobiante para muchas personas y no es sano para respirarlo.
Con todo esto vemos que una vivienda, local, sótano o garaje que sufra de humedades no es conveniente para el uso de las personas, por ello lo mejor es identificar el problema y contactar con especialistas cuanto antes para erradicarlo. Las condiciones de habitabilidad en una casa con humedades descienden hasta un 30 % respecto de una vivienda sin este problema.
Tipos de humedades:
- Humedad por capilaridad: es aquella humedad que pasa del terreno a los materiales de construcción a través de sus capilares, por eso suele aparecer en construcciones que están en contacto con él como sótanos, plantas bajas, garajes y bodegas.
- Humedades por filtraciones: son aquellas humedades que se producen por algún fallo en conductos como tuberías, bajantes o aparatos sanitarios. También puede filtrarse agua del exterior de la lluvia hacia el interior de la vivienda por deficiencias en la impermeabilización.
- Humedades por condensacion: se producen por la condensación del vapor de agua en las paredes. Suelen ocurrir en los baños que tienen una mala ventilación.
- Humedades ambientales: aquellas que se producen a causa del ambiente propio del lugar en el que se construyó el edificio, por ejemplo una zona húmeda de playa.
- Obras colindantes: estos casos no son humedades propiamente dichas, pero puede ocurrir que provoquen daños en nuestro edificio como fisuras, grietas y daños en los cimientos.
Posibles orígenes de las humedades
Este problema pueden tener diferentes causas:
- Patologías en los edificios: fisuras, grietas, corrimientos de tierra...
- Incumplimiento de la normativa y del proyecto de edificación.
- Mala ejecución durante la construcción.
- Materiales poco apropiados, de mala calidad o en mal estado.
El precio del informe pericial de humedades en una vivienda variará dependiendo de la complejidad del dictamen que deba realizarse y de la dimensión del problema. Habrá que abonar los costes de los honorarios, que dependerán de cada profesional, y también del visado del informe en el colegio profesional, lo que puede rondar entre los 60 y los 100 euros.
Lo mejor es que pidas varios presupuestos a diferentes profesionales hasta encontrar uno que se adapte a lo que necesitas.
Cuanto cuesta informe pericial de humedades
Un informe pericial de humedades es un documento técnico elaborado por un perito que identifica las causas y el alcance de los problemas de humedad en una construcción. Este informe es utilizado habitualmente en procesos judiciales, para reclamaciones a compañías aseguradoras o para dirimir conflictos entre propietarios y comunidades de vecinos.
El precio de un informe pericial de humedades puede variar significativamente en función de diversos factores como la ubicación del inmueble, el tipo de humedad a analizar (por filtración, capilaridad o condensación), la complejidad del caso, y el tamaño y el estado del inmueble. Los honorarios del perito y los desplazamientos también inciden en el costo final.
En términos generales, se puede esperar que el precio de un informe pericial de humedades oscile. Para una orientación más precisa, se aconseja obtener varios presupuestos personalizados que consideren las características específicas de cada situación.
Es importante elegir un perito con experiencia y conocimientos específicos en el campo de las humedades para asegurar que el informe sea detallado y técnico, facilitando la resolución de disputas o la toma de decisiones sobre las reparaciones necesarias. Este profesional no sólo identificará la causa y ofrecerá un diagnóstico, sino que también podrá recomendar las soluciones más efectivas para remediar el problema.
Leyes aplicables
Con respecto a la redacción del informe pericial no existe ninguna normativa que la regule. Cada profesional lo realiza libremente y de la manera que crea más adecuada para cada caso.
Sobre las comunidades de vecinos, que en temas de humedades a veces pueden resultar verdaderas trampas de las que cuesta salir, podemos acudir al Código Civil para ver cómo funciona una comunidad de bienes. Entre los artículos 392 y 406 podremos comprobar qué son los elementos comunes y cuáles son privativos.
La ley 49/1960, de la propiedad horizontal también es aplicable en estos casos para saber quiénes son los responsables de arreglar las posibles humedades en una vivienda, humedades en una cubierta o las humedades en un sótano.
Habrá que atender también a lo establecido en los estatutos de cada comunidad, pues las condiciones pueden cambiar si los vecinos han llegado a otros acuerdos y lo han reflejado en sus estatutos.
La Ley 38/1999, de ordenación de la edificación fija los plazos que las obras tienen para hacer uso de la garantía desde su puesta en uso. De hecho, existen distintos plazos dependiendo de a qué hayan afectado los desperfectos de construcción, llegando incluso a prescribir a los 10 años si se ve afectada la estructura del edificio.
Requisitos
A la hora de solicitar un informe pericial de humedades en una vivienda debes cerciorarte de que contratas a un profesional con una titulación oficial y que se encuentra colegiado en alguno de los colegios profesionales de nuestro país.
Si te encuentras ante situaciones de este tipo y no sabes cómo gestionarlas, lo mejor es contactar con un abogado que tenga experiencia en el sector para que te guíe y asesore hacia el siguiente paso y la solución.
Cuanto mejor esté redactado el informe pericial de humedades, más posibilidades tendrás de salir victorioso o de recuperar tu dinero. Permite que tu perito haga su trabajo y utilice todos los instrumentos a su alcance para determinar el origen, la solución y los costes. Si hay que hacer obra no es aconsejable oponerse, así como tampoco lo es negarle cierta documentación de la vivienda o del edificio que puede serle muy provechosa.
Pídele que te ofrezca distintas soluciones al problema de las humedades, si es que las hay, para poder optar por la mejor o por la más económica. Facilítale toda la información que tengas, como obras realizadas o antiguos problemas, así como todo lo que este profesional te pida.
Debes solicitar un informe tecnico de humedades cuando necesites un dictamen fiable y de calidad para hacer valer tus derechos ante aseguradoras, procedimientos judiciales o comunidades de vecinos.
Puedes utilizarlo como medio de prueba en un juicio, para presentarlo ante la Administración competente o para lograr que tu compañía aseguradora se haga cargo de arreglar los desperfectos.
Es una prueba pericial que tiene plena validez jurídica, ya que se realiza por un profesional imparcial y cualificado.
Plazo para obtener un informe pericial de humedades
El periodo para elaborar un Informe pericial dependerá de su dificultad, de las pruebas que deba realizar el perito y del tiempo empleado en él. Puede tardar entre unos días y varias semanas, por ello es importante que estés atento a los plazos judiciales y para presentar reclamaciones ante tu seguro para poder presentarlo a tiempo.
En los casos de desperfectos causados por obras colindantes debes recordar que los daños prescribirán en uno o dos años, por lo que tendrás que actuar lo antes posible para conseguir un resarcimiento de los desperfectos.
¿Qué debe contener un informe pericial de humedades?
Cada perito o técnico redactará su informe de la manera que considere más adecuada, pero todos deben tener unos contenidos mínimos:
- Índice: un informe organizado planteará todos sus contenidos en una lista ordenada, asociando cada apartado con su página.
- Antecedentes: son los hechos que el perito debe recoger para explicar el objeto del informe. Contendrá los datos del perjudicado, de quien reclama la reparación del daño y de todos los intervinientes en los hechos, expondrá con claridad el problema existente, su duración y todos los aspectos que puedan ser útiles. Será la presentación del informe.
- Emplazamiento: el perito deberá situar los hechos en un lugar concreto, es decir, la dirección de la vivienda, del local o del sótano. Asimismo debe describir cómo es el lugar, qué tipo de vivienda es o cómo está construida.
- Desarrollo: es una relación cronológica de las acciones que lleva a cabo el perito, desde la entrada al inmueble hasta la explicación del problema por los perjudicados y todos los aspectos relacionados.
- Daños: el técnico debe detallar todos los daños que existan y todo el espacio afectado, analizándolos junto con fotografías para una mayor aclaración y reconociendo el origen de las humedades.
- Valoración de los daños: consiste en una valoración económica de los daños y desperfectos causados por las humedades. Será un detalle pormenorizado de todos los gastos.
- Posibles soluciones: deben recogerse posibles soluciones al problema de las humedades dependiendo de su origen. También debe valorarlas económicamente para que las partes conozcan su coste.
- Conclusión o resumen: finalmente, el perito realiza una resolución del caso utilizando sus conocimientos profesionales para deducir el origen del problema, sus soluciones y su coste. Su función es facilitar el trabajo a quienes lo lean, que no tienen por qué ser técnicos ni entendidos en la materia.
- Anexos: todos los documentos que se nombren a lo largo del dictamen, así como las fotografías, planos u otras pruebas efectuadas sobre el caso deben adjuntarse como anexos al informe pericial para que todas las partes puedan comprobar de qué se está hablando.
Para conseguir un informe pericial de humedades deberás acudir a los colegios profesionales, que suelen elaborar listas de peritos o bolsas de técnicos capacitados para hacer peritaciones.
Si estás incurso en un procedimiento judicial será el propio juez quien requiera el informe pericial para resolver el problema entre las partes.
En ocasiones, también la compañía aseguradora puede pedir la realización de un informe cuando tenga dudas sobre si el incidente ha sido intencionado o existe algún tipo de fraude en la reclamación o se ha producido un mal uso de las instalaciones o un deficiente mantenimiento por parte del cliente.
Si se adquiere una vivienda por primera vez y se encuentran desperfectos de este tipo, lo más aconsejable será redactar un escrito expresando todos los defectos que se observen para entregarlo al promotor y sea él quien se haga cargo de su arreglo. Si no lo hace, entonces ha llegado el momento de contactar con un perito o arquitecto técnico para que redacte un informe y con él reclamar la reparación ante un juez con el respaldo de un profesional en la materia.
¿Quién elabora el informe pericial de humedades?
Un informe pericial de humedades debe ser redactado por técnicos competentes y colegiados, arquitectos o arquitectos técnicos, pues no puede encomendarse a cualquier persona debido a los específicos conocimientos que deben poseerse con el fin de que el dictamen tenga verdadera fiabilidad.
Además, el informe pericial deberá ser visado por un colegio profesional, por lo que únicamente puede hacerlo un profesional competente dentro del sector.
Es recomendable contar con un perito o con un técnico experto, pero también con un abogado entendido en la materia que dé un asesoramiento completo y se encargue de gestionar la reclamación de una forma más rápida y ágil.
Documentación que se debe aportar
La documentación que debes entregar a los peritos no es demasiado voluminosa porque realmente es el perito quien elabora todo el informe de su propia mano, pero es cierto que existen documentos referentes al edificio o a obras realizadas en él que pueden facilitar mucho el trabajo del técnico y que pueden ayudarte a defender tus intereses mucho mejor. Estos documentos son:
- El libro del edificio, que debe contener toda la información del edificio desde los materiales de su construcción, todas las obras y reformas que se han efectuado en él a lo largo de los años, contratos de mantenimiento, de luz, de gas, de agua y proyectos efectuados para mejorar el edificio. Toda la información puede ser útil para encontrar la causa de las humedades y llegar a la mejor solución para combatirlas.
- El proyecto de la construcción. Este debe pedirse a la Administración pública donde se registró en su momento y servirá al perito para informarse bien sobre los posibles desperfectos que sufre la edificación, así como sobre el uso de materiales poco apropiados.
- Las normas de uso y mantenimiento de las instalaciones. Aquí es donde las aseguradoras ponen la lupa para evitar pagar los desperfectos, y es que un mal uso de las instalaciones o un mantenimiento incorrecto les darán la excusa, en la mayoría de los casos, para no abonar los gastos al perjudicado.
- Los contratos de seguros: con ellos el perito sabrá a qué atenerse con tu póliza y podrá decirte si estás cubierto o no.
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