¿Qué es el informe daños estructurales?
Con el nombre de informe de daños estructurales, informe técnico sobre la estructura o informe técnico estructural (también denominado de muchas otras maneras, dependiendo de quién lo realice e, incluso, de su contenido) hacemos referencia al informe técnico que se realiza sobre la existencia o no de distintos tipos de patologías que pueden afectar a una vivienda. Básicamente el informe de daños estructurales se dedica a decretar la idoneidad o no de la estructura del edificio (existencia de grietas, fisuras y otros elementos análogos). Asimismo, el informe de daños estructurales establece la naturaleza y alcance de cuantos problemas concretos haya localizado, con sus posibles causas y las eventuales formas de superarlos y hacerles frente.
El del informe de daños estructurales es uno de los trámites que no podrás llevar a cabo tú mismo. Efectivamente, para realizar un informe técnico estructural tendrás que llamar a un técnico especializado que lleve a cabo el informe. Dicho técnico especializado deberá ser un arquitecto o arquitecto técnico.
Además, no es extraño que el informe de daños de vivienda se encuentre dentro de un proceso judicial, en cuyo caso los técnicos serán aún más especializados. Así, si se trata de un peritaje de, por ejemplo, un informe de daños estructurales por humedades que han sido denunciados ante un juzgado, no solamente el informe tendrá un desarrollo particular (más extenso y minucioso que un informe encargado por un particular para su uso propio), sino que además deberá ser realizado por uno de los técnicos cualificados que cada Colegio Profesional tiene en su bolsa correspondiente. Es decir, siempre que el informe técnico vaya a ser presentado ante un juez tendrá que estar firmado por un técnico colegiado.
Además, si el informe técnico tiene que ser presentado ante una administración, entidad aseguradora o juzgado te recomendamos que recurras a una gestoría para todos los aspectos relacionados con la gestión de este. Estos los puedes realizar personalmente, pero la confianza en la gestoría te garantiza que dichas presentaciones y trámites sean realizados en tiempo, forma y fondo de manera adecuada. Es, en este caso, una inversión plenamente justificada.
Esta es otra pregunta a la que no es posible responder con claridad. Y es que dependiendo de la complejidad del informe el precio que tendrás que pagar por su redacción será uno u otro. La naturaleza de la patología a estudiar, el mayor o menor tiempo que se exija para su especificación, la cantidad de veces que el técnico deba desplazarse hasta el edificio afectado o, en suma, el tiempo que requiera la realización de este estudio serán factores que tener en cuenta a la hora de subir o bajar ese precio. Por otro lado, tienes que tener en cuenta que si necesitas que el informe esté sellado por el Colegio Profesional correspondiente, este deberá incluir las tasas de visado del mismo, que bascularán entre los sesenta y los cien euros.
¿Cuándo solicitar un informe daños estructurales?
La solicitud de un informe de daños estructurales puede tener, fundamentalmente, dos causas. La primera es la más aséptica, y pasa por el deseo de conocer el estado en el cual se encuentra una vivienda o un edificio determinado. Puede ser el caso de un inmueble que se pretende poner a la venta (o adquirir) o uno que, por las especiales situaciones de edificación (lugar donde se encuentra, antecedentes en edificios de corte similar) se sospecha tenga algún problema. La segunda causa es más habitual: al edificio le han surgido algunas taras (por ejemplo, han aparecido algunas grietas) y se quiere conocer el alcance de estos problemas. Este tipo de informes pueden ser solicitados por una compañía de seguros.
Además de esto, el informe de daños estructurales se solicitará en el marco de algunos procedimientos judiciales relacionados con el edificio (en cuyo caso estaríamos hablando de un informe de carácter pericial, que tendría unas características propias). También puede ser condición necesaria para ciertos trámites de carácter administrativo, como la declaración de ruina sobre un inmueble.
Básicamente el informe de daños estructurales se presentará a aquella persona física o jurídica que lo haya solicitado. Así, este informe de daños estructurales podrá ser entregado al propietario del inmueble, a la compañía de seguros o a la administración que necesite de él para constatar, por ejemplo, la existencia de algunas fallas estructurales que deban ser asumidas por el mismo ayuntamiento. Además, el informe pericial será entregado directamente ante el juzgado o juez que en su momento lo solicitó.
El informe de daños estructurales hace referencia a cualquier tipo de daño que afecte a la estructura de una vivienda o edificio, tanto a las que están visibles como a las que no se pueden apreciar a simple vista (piensa en un caso aluminosis o en problemas con la cimentación, que no se hacen evidentes a ojos del observador hasta que están muy avanzados en su estado de degradación). El daño estructural más habitual es también el más evidente: las grietas que aparecen en la estructura del edificio y que, dependiendo de su tamaño y situación, podrían acarrear peligro. De hecho existen incluso grietas que pueden ser consideradas normales y no peligrosas dentro de unos parámetros determinados, pequeñas grietas que, en su caso, ni siquiera sería necesario en esos momentos combatir. Con todo, es recomendable solicitar un informe pericial relativo a cualquier grieta que aparezca en el inmueble, con el fin de determinar el alcance del daño que ejemplifica la misma, así como su origen (error en el proyecto, en la construcción, defectos de los materiales, esfuerzos de carácter térmico o tectónico que han ido degradando el edificio, entre otros). Evidentemente, la averiguación de esos extremos será fundamental para la asignación del arreglo estructural en el edificio a unas u otras personas, lo que tiene importancia fundamental en procesos judiciales o en aquellos en los cuales concurran compañías aseguradoras.
¿Cómo conseguir un informe daños estructurales?
Para conseguir un informe de daños estructurales el interesado tendrá que ponerse en contacto con la empresa o particular (acreditado) que se dedique a realizar este tipo de informes. El interesado puede ser bien el propietario del inmueble, o bien quien se sienta perjudicado por la existencia de un daño estructural en el mismo. Asimismo, es posible que la solicitud de la elaboración de un informe de daños estructurales venga directamente de un juzgado, inserto dentro de un procedimiento usualmente (aunque no siempre) de carácter civil.
A la hora de solicitar la elaboración de este informe de daños estructurales se pedirá al solicitante que se identifique adecuadamente, no solamente con sus datos personales, sino en su relación con el inmueble objeto de tal estudio (propietario, arrendatario, vecino). Se deberán adjuntar los datos catastrales y registrales de la vivienda con el objeto de identificarla de forma exacta, y se tendrán que exponer los antecedentes de esta en aspectos similares a los estudiados: si existen informes de daños anteriores en ese mismo edificio, si existen propiedades afectadas por patologías similares en los alrededores, si el problema de una de las viviendas ha causado daños a terceros. En general, cuanta información se posea sobre el inmueble será de interés a la hora de realizar un informe de daños estructurales.
En el caso de que tengas intención de ampliar tu vivienda (o, incluso, de segregar una parte de ella lo suficientemente grande) necesitarás la concurrencia de un informe de daños estructurales, en el que se dé a conocer la existencia o no de daños en la estructura. Además, dicho informe tiene que incorporar un estudio sobre si la realización de esa obra (ampliación o segregación) pudiera afectar a la estabilidad del inmueble.
Si se demuestra que los daños sobre una vivienda tienen carácter estructural poseen una garantía de diez años, según la Ley de Ordenación de la Edificicación, de 1999. En otras palabras, si has adquirido una vivienda y se demuestra que tiene algunos daños de carácter estructural, tendrás que argumentar dicha existencia antes de que transcurran diez años desde la adquisición, si pretendes que los mismos se encuentren dentro de la garantía. Esos diez años serán, insistimos, desde que adquiriste la vivienda, y no desde el momento en el cual la vivienda fue edificada. La idea que late detrás de esta norma es proteger al nuevo propietario ante vicios ocultos en su vivienda durante un plazo lo suficientemente largo como para considerar que los daños concurrían en el mismo momento de su adquisición. Esto, está claro, con independencia de la consideración de buena o mala fe que pudiera existir sobre la figura del vendedor.
Normativa y requisitos del informe daños estructurales
No existe en la actualidad una normativa específica sobre cómo redactar un informe de daños estructurales, siendo el criterio del técnico el que marca dicha estructura. Sí que tendrá que atender este técnico a una diferente normativa, especialmente de carácter municipal, relacionada con las necesidades constructivas (de cimentación, servicios o sanidad pública, por ejemplo) relacionadas con el objeto del informe. Será a partir de ellas como se irán realizando las distintas ponderaciones sobre el estado del inmueble que van a sostener el conjunto del informe de daños estructurales.
Evidentemente, el informe de daños estructurales tendrá un contenido diferente dependiendo de cuáles sean los daños a enjuiciar, de su naturaleza e incluso de su destino final. Por ejemplo, el informe orientado para las pruebas periciales en un juicio será mucho más completo y específico que los demás. Pero, como norma general, el informe de daños estructurales tiene que incorporar una serie de elementos comunes que pasamos a describir.
En primer lugar, sería interesante que el informe de daños estructurales incorporara un índice lo más completo y claro posible, que permitiera a quienes lo leyeran poder ir rápidamente al punto que les interese más. Esto, que puede parecer una afirmación evidente, adquiere especial relevancia cuando hablamos de informes orientados a su uso en un juicio.
Otro elemento de gran importancia es dictaminar cuál es el objeto del informe. ¿Hablamos de un informe de daños estructurales por humedades? ¿O de un informe de daños por obras del vecino? Establecer esta primera gradación será de gran importancia, puesto que la misma dictaminará la orientación de las afirmaciones que se viertan en el informe.
El grueso del informe tiene que iniciarse con los antecedentes del edificio, donde se pondrá información sobre aspectos similares acaecidos en el pasado, y se describirá de forma minuciosa el inmueble, con su año de erección, su cabida, su forma constructiva y cuantas situaciones que se consideren de interés.
La inspección visual es uno de los elementos de mayor importancia en un informe de daños estructurales, y la misma tiene que ser descrita con eficiencia en este informe. Para acompañarla se pueden adjuntar fotografías, aunque será la representación verbal la más importante en estos casos. Asimismo, habrán de describirse minuciosamente los daños que se puedan ver a simple vista, así como indicar la existencia de otros que puedan permanecer ocultos. Por último, en el informe se debe recoger la causa estimada de esos daños a juicio del firmante.
El último paso es constatar la propuesta de reparación de esos daños, explicitando un presupuesto aproximado y el grado de perfeccionamiento que sobre los problemas iba a acarrear la reparación (en otras palabras, si hablamos de una reparación que permitirá un completo saneamiento del inmueble o lo hacemos de un parche que permitirá ir ganando unos años más).
Las conclusiones del informe llegarán al final de este, y son un elemento de gran importancia. Tienen que ser claras y concisas, puesto que servirán como guía a todos aquellos que se acerquen al informe sin conocer el caso, como pudiera ser un juez.
Cuanto cuesta informe de daños estructurales
El informe de daños estructurales es un documento técnico esencial que evalúa el estado de la estructura de una edificación para identificar cualquier daño o deterioro y determinar las posibles causas y soluciones. Suele ser requerido cuando se detectan grietas, deformaciones o cualquier otro indicio de anomalía que pueda comprometer la integridad de la construcción, así como para tramitar siniestros con compañías de seguros o para emprender acciones judiciales.
El costo de un informe de daños estructurales puede variar significativamente dependiendo de una serie de factores como la ubicación del inmueble, la complejidad y tamaño de la estructura, la profundidad del análisis requerido y la urgencia con que se necesite el informe. No obstante, como referencia, el precio medio suele oscilar entre 400 y 1.000 euros. Sin embargo, es posible encontrar servicios básicos desde 200 euros y otros más avanzados o en edificios con particularidades que incrementan la tarifa por encima de 2.000 euros.
Es importante destacar que el análisis debe ser realizado por un profesional cualificado, típicamente un arquitecto o un arquitecto técnico, que posee el conocimiento técnico para identificar la génesis del problema y proporcionar soluciones factibles. Además, el proceso incluye una inspección detallada del inmueble, la realización de pruebas o ensayos si fueran necesarios, el análisis de los datos recogidos y la elaboración del informe con las conclusiones y recomendaciones pertinentes.
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