¿Qué es el informe pericial arquitecto?
Cuando surge un daño en tu vivienda o en una construcción por defectos de construcción debes buscar un informe elaborado por un arquitecto técnico para iniciar una reclamación al respecto.
Ese informe pericial es un documento técnico o dictamen sobre patologías constructivas en un edificio o estructura y tiene el propósito concreto de servir como prueba pericial o experta sobre el origen, naturaleza y alcance de esa afectación, así como sobre sus causas y los defectos de construcción que encuentre. Puede decirse entonces que establece una conclusión respecto a un problema.
Consiste en un requisito formal solicitado por una autoridad judicial, compañía de seguro o comunidad de propietarios o que una parte interesada presenta ante otra para reclamar un daño o defecto. Lo realiza un técnico colegiado –arquitecto o arquitecto técnico–, quien usualmente forma parte de una lista de profesionales que realizan peritaciones.
Las posibilidades de reclamaciones ante defectos de construcción son amplias y los casos, muy diversos. Por ejemplo, puede presentarse un defecto en una edificación nueva y el propietario de la vivienda apelar a la empresa constructora.
Pero también surgen, por ejemplo, disputas por desperfectos en reformas o daños causados por una construcción vecina o en el alcance del seguro de vivienda. Y las dimensiones del problema pueden ir desde fisuras hasta desplomes u otros.
Precisamente el daño causado, la superficie afectada, las partes involucradas y el nivel de desacuerdo entre ellas determinan el alcance del trabajo del perito arquitecto.
Disputar un defecto o patología de construcción, así como otros daños a las edificaciones, conlleva el trabajo de un experto. Es un trabajo que requiere tiempo y una inversión de dinero.
Ya comentamos que el tipo de experto que se involucra depende del alcance del caso. El tiempo de elaboración del informe también se sujeta al tipo de evaluación que deba realizarse. Puede efectuarse en un día o en varias semanas según la profundidad de la afectación porque puede bastar una inspección ocular o ser necesaria una revisión más profunda.
Precisamente el monto de los honorarios profesionales varía en función de los dos aspectos mencionados y debe sumarse el precio por visado del colegio profesional, entre 60 y 100 euros. Por ello, el precio varía para cada caso.
Pese a que no encontrarás una normativa concreta que regule el informe pericial de un arquitecto, algunos criterios son comunes a los técnicos que los realizan.
Por ejemplo, el documento debe establecer claramente las deficiencias constructivas que se encuentran, junto a su ubicación y extensión. A continuación debe indicar las causas de esas deficiencias y proponer soluciones para subsanarlas. Finalmente, también debe hacer una valoración económica de las reparaciones necesarias.
El trabajo en sí mismo puede requerir la participación no solo de un arquitecto sino también de un abogado que conozca este tipo de reclamaciones, porque el objetivo del informe es servir de prueba judicial. El arquitecto aporta su conocimiento técnico-científico para que se haga justicia.
¿Cuándo solicitar un informe pericial arquitecto?
Solicitas un informe pericial a un arquitecto cuando la edificación presenta defectos de construcción o patologías constructivas. Pero debes comenzar por conocer qué es un defecto de construcción.
La Ley Orgánica de la Edificación define los defectos o vicios de construcción como daños materiales que pueden afectar la habitabilidad o seguridad estructural de las edificaciones. Pueden presentarse en suelos, paredes, techos y/o acabados en la obras, sus alrededores o sus vecinos.
Esa ley fija un lapso de responsabilidad para el constructor de una década para viviendas, y tres años para defectos de ejecución que afecten a los acabados. El promotor y el vendedor también pueden tener responsabilidades.
Por su parte, las patologías constructivas se entienden como lesiones de origen físico –erosión, humedad, suciedad...–, mecánico –fisuras, grietas, deformaciones, desprendimientos...–, o químicas –por aparición de organismos vivos, corrosión, óxido...– que afectan a la edificación.
Pero solo solicitas un informe pericial del problema cuando reclamas una reparación por parte del responsable y él no responde de ella o rechaza asumirla.
La extensión de los daños en la edificación determina la duración del trabajo del perito arquitecto. Imagina el tiempo de verificación para una filtración en una pared o el derrumbe del techo de un aparcamiento. Algunos temas los podrás resolver tras una simple inspección ocular y otros merecen una investigación y reportes más detallados porque el experto busca determinar la causa del problema.
Si revisas informes periciales de arquitectos encontrarás que suelen tener una estructura parecida. Comienzan con la identificación del inmueble y las partes en conflicto, las características y antecedentes de la edificación y una descripción de los daños junto a las pruebas realizadas para demostrarlas (en caso necesario), documentación fotográfica de los daños, una explicación de las causas del problema, sus posibles soluciones con los costes que involucran y las conclusiones generales del experto.
De modo que para obtener el informe pericial del arquitecto debes considerar la magnitud y extensión de los daños y prever que el experto está en obligación de redactar un documento válido y bien sustentado para presentarlo ante las autoridades. El precio de este trabajo varía con la dimensión del problema, pero cuenta con que el visado del colegio profesional costará entre 60 y 100 euros.
Por su parte, los colegios profesionales están en capacidad de brindar a las autoridades listas de arquitectos técnicos habilitados como peritos.
Cuando un colegio profesional debe visar un trabajo se extiende el lapso de ejecución del mismo y su precio. Pero al mismo tiempo aumenta la presunción de solidez del documento.
El visado consiste en una comprobación técnica de que el informe se ha presentado con corrección y que presenta una estimación integral de la situación. Pero además acredita la identidad de sus responsables junto a sus competencias para realizar el informe.
Las agremiaciones cumplen a la vez la función de discutir los temas profesionales. Así que en muchas de ellas puedes encontrar parámetros que orientan el trabajo de los peritos.
Sin embargo, la formalidad depende también del tipo de disputa que se entable, pues quizás se plantea una solución previa a los procesos judiciales.
¿Cómo conseguir un informe pericial arquitecto?
Para reclamar patologías constructivas o defectos de construcción podrías tener que contactar a un perito arquitecto si el responsable del problema rechazase hacerse cargo.
Por eso, tras recibir la negativa del responsable, debes contactar con un técnico experto en estas reclamaciones. Puedes comenzar por revisar el listado de profesionales acreditados por el colegio profesional o buscar las empresas que tengan un historial de resolución de este tipo de problemas.
El experto revisará tu caso y redactará un informe que podría ser visado ante el colegio profesional. También servirá para presentarlo ante las autoridades en un proceso judicial o como reclamación ante una aseguradora.
Usualmente los constructores y promotores de edificaciones suelen asegurar sus obras por varios años.
El trabajo del arquitecto técnico comienza con una inspección ocular del problema. Se presentará en la edificación y verá el o los problemas en pisos, techos, paredes o acabados para identificar la patología, su origen, sus causas y las reparaciones pertinentes.
El problema puede requerir pruebas adicionales y ensayos para determinar la causa. Por ejemplo, el técnico podría tener que llevar los materiales utilizados a un laboratorio para comprobar su calidad.
Pese a que sea contratado por alguna de las partes en conflicto, se espera que el perito realice una evaluación completa e imparcial sobre la situación. En un proceso judicial, su actuación está sujeta a delitos como el perjurio, por ejemplo.
El informe pericial del arquitecto incluye una documentación fotográfica del problema. El objetivo final de la actuación es determinar las causas del problema, para asignar con ello las responsabilidades y valorar las reparaciones necesarias.
Recuerda que existen muchos factores, como los ya mencionados, que condicionan el precio del informe.
No existe una normativa precisa para el trabajo del arquitecto técnico en el informe pericial. Por eso no podrás encontrar una fórmula correcta para obtenerlo. Asegúrate de trabajar con profesionales cualificados, respaldados por su colegio profesional y de quienes puedas encontrar referencias de éxitos en estos casos.
Ten en cuenta que el valor del profesional no se limita a su conocimiento técnico sino que también abarca su capacidad para transmitir ese conocimiento al resto de actores en el proceso, como el juez o la empresa aseguradora. Recuerda también que en algunos litigios el mismo juzgado se encarga de designar al perito.
Entre las plataformas para el informe pericial del arquitecto en caso de disputas graves se encuentra el respaldo –visado– del colegio profesional como apoyo a su trabajo formal y a su competencia técnica. Eso pese a que la ausencia de normativa especializada respecto a su actuación corresponde a uno de los vacíos que pueden entorpecer su actividad.
El trabajo del perito puede extenderse si se trata de un litigio judicial y en esos casos puede solicitar vistas para obtención de pruebas.
En ellas, el técnico explica de viva voz todos los detalles del problema y las razones que lo han llevado a identificarlo como patologías o defectos constructivos.
Normativa y requisitos del informe pericial arquitecto
Los informes del perito arquitecto no se rigen por una normativa específica, sino por los criterios técnicos del profesional. Existen algunos parámetros generales y además estos informes periciales suelen ir visados por el colegio profesional.
En España, tanto el Código de Enjuiciamiento Civil como el Criminal contemplan la actuación de peritos que transmiten el conocimiento científico al proceso judicial. Entonces el informe pericial del arquitecto sirve como prueba documental en un proceso y el tribunal es responsable de investigar y comprobar los alegatos de las partes. En estos casos puede haber un perito para cada parte involucrada y otro del propio tribunal.
La sección 5 del Código Civil regula el trabajo de los peritos en general (no solo del arquitecto técnico) y el capítulo VII del Código Penal está dedicado al mismo tema.
En casos judiciales, los peritos juran o prometen una actuación objetiva e imparcial. Además se les puede solicitar explicaciones, aclaraciones y complementos a sus dictámenes en beneficio de la comprensión de su área de experiencia.
Las leyes también garantizan el resarcimiento de los afectados por parte de los responsables de daños a terceros.
Los colegios profesionales visan el trabajo pericial de los arquitectos y también publican listas de los peritos capacitados para informar sobre patologías constructivas. Por eso también recomiendan parámetros para los informes con carácter de recomendación.
El trabajo del colegio consiste en respaldar el estudio desde el punto de vista formal y del profesional que lo realiza. Respecto al primer aspecto, certifica que se realizó una revisión integral de la afectación y que se usaron los criterios técnicos pertinentes para la situación específica.
Como respaldo profesional certifica que el firmante del informe cuenta con la preparación y la capacidad para obtener conclusiones después de estudiar una situación.
Un aspecto importante en las reclamaciones por defectos o patologías constructivas, incluso en reformas, son los contratos y acuerdos elaborados entre las partes. Por eso recomendamos dejar constancia escrita de todos los aspectos y guardar las facturas de compras y servicios.
Recuerda también que los constructores deben presentar diversos informes ante las autoridades para obtener licencias de obra. Algunas de esas certificaciones pueden contener detalles sobre los materiales a utilizar y el tipo de ejecuciones programadas que pueden servir de base a ciertas reclamaciones.
Los parámetros que fija el Código Técnico de la Edificación, del Ministerio de Fomento, pueden servir de orientación sobre las características que debe tener las obras nuevas.
Precisamente, el Código Técnico de la Edificación establece exigencias de habitabilidad y seguridad de las construcciones de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación. Consta de una serie de documentos básicos sobre seguridad y uso de las obras.
El texto contempla desde la seguridad en estructuras y cimentación hasta parámetros de uso de materiales como acero, madera y resinas. También examina temas de acceso, protección contra incendios, contaminación por ruido, salubridad y ahorro de energía.
Como puedes observar, el CTE te servirá de orientación ante varios de los problemas que pueden presentarse en la edificación.
Cuanto cuesta informe pericial arquitecto
Un informe pericial de arquitecto es un documento técnico que evalúa deficiencias, daños o valoraciones en una construcción, realizado por un experto en arquitectura. Su utilidad se extiende a procesos judiciales, negociaciones o simplemente para solventar dudas sobre el estado de una propiedad.
El coste de estos informes puede variar significativamente en función de diversos factores. Los precios oscilan entre los 200€ y 3.500€, aproximadamente, dependiendo de la complejidad del caso y el trabajo requerido. Por ejemplo, un informe pericial para una humedad puntual puede ser relativamente económico, mientras que uno para un edificio con múltiples fisuras y patologías será más costoso.
Adicionalmente, la localización de la propiedad influye en el precio, al igual que la urgencia con la que se solicite el informe; requerimientos urgentes pueden incrementar los costos. Normalmente, el proceso incluirá una visita al inmueble, la realización de pruebas, análisis de la situación, y la redacción del informe. Es vital contratar a profesionales con experiencia y la cualificación adecuada para garantizar la fiabilidad del documento.
Este informe no solo detalla los problemas existentes sino que también puede ofrecer soluciones y valorar su costo, lo que lo convierte en una herramienta valiosa en litigios o en la toma de decisiones importantes respecto a propiedades.
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