¿Una declaración de ruina? Se trata de un concepto que te resultará sencillo de comprender. Es un concepto de tipo jurídico de naturaleza indeterminada que es consecuencia de la degradación de un inmueble. Una degradación que supone un impedimento para que la construcción cumpla su función. Fíjate bien, en tanto que ese estado compromete la seguridad de personas o de las cosas, además del interés público.
Tenlo claro, la seguridad de protección obliga a una actuación de tipo administrativo para conservar los edificios en buen estado, pero cuando no es posible siquiera la reparación. En este caso, la única vía posible es la demolición. En la decisión de declaración de ruina prevalece, como te puedes imaginar, el interés público.
Supuestos de ruina
Para que un edificio en ruinas sea declarado como tal han de concurrir algunos de los supuestos que determina la norma. Te los enumeramos: que la ruina sea técnica, que sea económica o que lo sea sólo urbanística. La declaración de ruina permite, además, prevenir el peligro que en el momento o en el futuro pueda representar la construcción.
La declaración de ruina de edificio supone, como también te puedes imaginar, una salida para los propietarios de construcciones antiguas que no pueden enfrentarse a la recuperación de las edificaciones por su deterioro. O, lo que es lo mismo, la propiedad no puede asumir los costes para rehabilitar un inmueble, y así, evitar que constituya un riesgo para la seguridad de la ciudadanía, para los inmuebles colindantes o los de las inmediaciones. Son construcciones que pueden añadir problemas para ajustarse a las ordenaciones urbanísticas.
Control público
En todos los casos que te hemos comentado, es la Administración Pública la que de una forma objetiva ha de determinar qué es situación de ruina y a qué estados de los inmuebles se refiere. Las declaraciones de ruina urbanística son en el Estado Español, una competencia de las Comunidades Autónomas.
El trámite de declaración de ruina se establece a partir de un informe que ha de completar un técnico en la materia. Otro dato importantes es que la declaración de ruina es una potestad de policía bajo el derecho administrativo y bajo la modalidad de intervención en actos de usos y de edificaciones de los suelos. Las declaraciones de ruina tienen un alcance declarativo y llevan aparejadas diligencias para comprobar el estado del inmueble y la concurrencia de la situación de ruina.
Técnicas, económicas y urbanísticas
La ruina técnica se refiere a un estado de afectación muy sustancial de las estructuras de sustentación de los edificios. Esta afectación representa un agotamiento de los apoyos que obligan a demoliciones generalizadas y que en las que no se pueden reconstruir partes con medios remediables y con técnicas normales.
La ruina económica se contempla en el caso de que la reconstrucción del edificio represente el 50% del valor del conjunto y que las reparaciones permitan al conjunto servir a los fines previstos por la construcción.
La ruina urbanística se refiere a los casos en los que los edificios se encuentran fuera de ordenación y que su deterioro aconseje la demolición.
La ordenación actual contempla también los casos de ruina inminente, de ruina parcial y de ruina con afectación al patrimonio histórico.
Cuanto cuesta informe ruina arquitecto
El informe de ruina emitido por un arquitecto es un documento técnico que evalúa las condiciones de estabilidad y seguridad de un inmueble, determinando si se encuentra en estado de ruina y si es necesario llevar a cabo alguna actuación. La necesidad de este informe surge principalmente cuando un edificio presenta daños significativos o existe una sospecha de que su estado pueda comprometer su integridad estructural, siendo preciso para procesos como la solicitud de ayudas para rehabilitación, procesos judiciales o para solicitar la declaración de ruina.
Los factores que influyen en el precio del informe de ruina incluyen el tamaño y tipo del inmueble, la ubicación, la complejidad del trabajo y los honorarios del arquitecto. Además, puede haber costes adicionales relacionados con tasas municipales o la necesidad de otros técnicos, si la evaluación lo requiere. Por tanto, no hay un coste fijo, pero se pueden encontrar orientaciones generales.
A modo de referencia, el precio medio de un informe de ruina puede oscilar. Para un piso pequeño o un local, los costes van desde 400 a 800 euros, mientras que para edificios de mayores dimensiones o aquellos con una complejidad estructural significativa, el precio puede aumentar, llegando a alcanzar 1.000 a 4.000 euros aproximadamente. Es fundamental consultar con un profesional para obtener una cotización precisa basada en las especificidades del inmueble en cuestión.
Para conseguir una declaración de ruina es necesario que tú, si eres solicitante, realices una solicitud expediente declaración de ruina. En ella, deberán figurar los datos personales y los que se refieren al inmueble. Aquellos que permiten identificarlo, fundamentalmente, su dirección completa.
También es necesario que presentes una relación completa de inquilinos y personas que habitan el inmueble de manera regular o no. En la relación, se ha de incluir también a la persona o personas que son titulares de los inmuebles, a sus propietarios.
Peritación técnica
Es preceptivo, un informe técnico que sirva de justificante para que se inste a la declaración de ruina. En ese informe, se ha de incluir una declaración técnica del estado físico de la construcción, descriptiva en todas las partes afectadas y una valoración de los especialistas que ofrezca detalles sobre las condiciones de seguridad y habitabilidad suficientes.
A continuación se convoca la audiencia con los propietarios y los titulares que tienen afectados sus derechos como consecuencia de la situación del edificio. Luego se realiza una propuesta técnica y, se culmina con una notificación que traslada a las partes la declaración del peritaje.
En el caso de que el inmueble haya sido catalogado o declarado como bien de interés cultural, se habrán de adoptar medidas de carácter urgente, imprescindibles y suficientes para mantener el conjunto en condiciones de seguridad.
En los casos en los que se produzca silencio administrativo, éste se considerará desestimatorio. En cualquier caso, dependiendo de las normas de cada Comunidad Autónoma, hay variaciones significativas en lo que se refiere a la documentación que se exige a las partes, y a los plazos de ejecución de estas en los procesos y de sus respectivos expedientes.
Por lo que se refiere a la terminación de los expedientes de demolición, se tiene que diferenciar entre el acto de declaración de ruina y la resolución que se impone sobre la misma demolición para llevar a cabo en los plazos marcados. En algunas comunidades autónomas, como es el caso de la de Madrid, existen obligaciones de incluir a los inmuebles encausados en una declaración de ruina en un registro de edificaciones forzosas.
Ruina frente a demolición
La diferenciación entre declaraciones de ruinas y demolición ha estado en el centro del debate de la jurisprudencia en tanto que afecten a conjuntos de importancia histórica, artística, de tipo tradicional o típica.
En casos como esos, las Administraciones pueden impedir el derribo de los edificios a pesar de haberlos declarado como ruinosos. Pudiéndose ordenar obras imprescindibles para consolidarlos de manera urgente, amparándose en una sentencia del Tribunal Supremo, la de 16 de diciembre de 1985.
También se puede declarar el cese de las obligaciones del propietario para mantener las condiciones de seguridad de los conjuntos. Esto a excepción de que fueran totalmente necesarias ciertas medidas de carácter excepcional en tanto que la construcción esté en pie o habitada por vecinos.
En cuanto a las normas y requisitos que se relacionan con las declaraciones de ruina, es importante que sepas que hay que hablar en primer lugar de los plazos estimados para las tramitaciones. Los plazos más variables según las circunstancias son los de peligro no inminente. En estos casos, las inspecciones municipales pueden realizar varias y sucesivas con la finalidad de detectar cualquier cambio en las condiciones del inmueble. Estas modificaciones pueden indicar mejoras en la seguridad y suponen cambios de las medidas adoptadas consecuentemente.
Sin embargo, como también se te hemos comentado anteriormente, la propuesta de declaración de ruina ha de redactarse en un plazo de tiempo inferior a los diez días desde que se añadió el informe técnico municipal. En cualquier caso, no se podrá superar el plazo de seis meses desde que se inicia un procedimiento hasta que se emite la declaración consecuente. Todo, salvo circunstancias que lo justifiquen como el riesgo de derrumbe inminente.
Dónde presentar la solicitud
La declaración de ruina has de presentarla en una Administración local, en un ayuntamiento con el acompañamiento de un informe técnico competente que será elaborado por un arquitecto o, en su caso, un arquitecto técnico. La dificultad de este procedimiento es alta y sólo es posible completar el paso del informe técnico con la competencia de personal acreditado por el ayuntamiento en el que se encuentre situado el inmueble.
Por lo que se refiere a los costes de una declaración de ruina para un inmueble, tienes que tener en cuenta que el informe resultante es una garantía para poder iniciar los trámites de la declaración de ruina de un edificio sobre los informes técnicos de la Administración local y para los casos en los que se siga un recurso contencioso administrativo. El trámite correspondiente incluye los abonos de tasa que corresponden.
Contrainformes
Los técnicos municipales son los encargados de verificar que la declaración legal de ruina es correcta o no. El informe o los informes que se emiten pueden también llegar a conclusiones que resulten contrarias a los intereses de las partes. Y, por tanto, pueden recurrirse primero en instancias administrativas y luego en judiciales. Si los encargados de las defensas legales son los abogados con el apoyo de procuradores, también son perceptibles contrainformes de arquitectos y arquitectos técnicos que invaliden o pongan en tela de juicio los argumentos de la entidad local que decide.
Consecuencias de declarar ruina
- Ejecución por parte del ayuntamiento de una orden para proceder a reparar o demoler el edificio en cuestión.
- Inscribir la finca en el correspondiente registro de solares sin edificar tras ejecutarse la orden de demolición.
- Inscripción en el correspondiente registro de la propiedad y confirmación de la situación de la propiedad al catastro.
- Anulación de toda continuidad de los contratos de arrendamiento vigentes y relacionados con el inmueble demolido.
- Extinción de todas las licencias de actividades afectadas por el inmueble.
