Qué es una Inspección técnica de edificios (ITE)
La Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) es una revisión obligatoria que deben pasar los edificios con una cierta antigüedad para asegurar que cumplen con los requisitos de seguridad y habitabilidad. El principal objetivo de esta inspección es determinar si el edificio cumple con todas las normativas de seguridad vigentes.
Validez o duración de la ITE
Los edificios que superen los 50 años de antigüedad están obligados a pasar la ITE al menos cada 10 años. Esta periodicidad permite mantener el control sobre el estado de conservación y seguridad del inmueble.
Cuándo hay que realizar la Inspección Técnica de Edificaciones
Por norma general, todos aquellos edificios de más de 50 años situados en poblaciones de más de 25.000 habitantes están obligados a pasar la ITE, independientemente del uso del edificio, según el Real Decreto 8/2011. Ahora bien, la normativa específica siempre la tiene la normativa de cada Ayuntamiento o Comunidad Autónoma.
La administración, normalmente a través del Departamento de Vivienda, es la encargada de notificar a las comunidades de vecinos acerca de la obligatoriedad de realizar la ITE mediante cartas certificadas. Es importante que los propietarios estén atentos a estas notificaciones, ya que en ocasiones pueden no recibir la información.
Normativa aplicable a la ITE
La normativa que regula la Inspección Técnica de Edificios (ITE) está estipulada en el Real Decreto Ley 8/2011 del 1 de julio. Específicamente, el capítulo IV de este decreto recoge las medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación y establece los requisitos y procedimientos para la inspección técnica.
Cómo obtener una Inspección técnica de edificios
Si tienes dudas sobre cómo hacer una ITE, es importante que sepas que esta inspección requiere de una visita presencial del técnico homologado en la que comprobará los elementos comunes del inmueble tales como las fachadas, azoteas, instalaciones de saneamiento y fontanería, etc. En principio no requerirá acceder a viviendas particulares, salvo en casos en los que el técnico lo considere relevante.
Proceso de aprobación de la ITE
Si el profesional encargado de realizar la inspección acredita que el edificio permanece en buen estado y reúne todas las condiciones de seguridad necesarias, la ITE será aprobada. En ese caso será el propio técnico el que tramitará la documentación necesaria para que quede reflejado en los organismos pertinentes la resolución favorable del edificio en cuestión, convocando al mismo para una nueva revisión en 10 años.
Quién realiza la ITE
La ITE debe ser realizada por un técnico cualificado, que puede ser un arquitecto o un arquitecto técnico. Es crucial seleccionar a un profesional competente, ya que de su trabajo dependerá la calidad y validez del informe resultante.
Requisitos para superar la inspección
Según el artículo 21, la ITE es obligatoria para todos los edificios que superen los 50 años (salvo que las Comunidades Autónomas fijen otra cosa) con el fin de asegurar su correcto estado de conservación. La inspección de estos edificios tienen que cumplir como mínimo dos requisitos:
- Que el edificio cumpla los mínimos exigibles en cuanto a seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
- Ordenar los trabajos de mantenimiento y conservación así como las reformas, si se necesitasen, en un plazo estipulado.
La peculiaridad de esta normativa es que cada Comunidad Autónoma podrá regular la forma, plazos y condiciones en que han de cumplirse estas inspecciones. Incluso los municipios podrían establecer sus propias actuaciones en tanto en cuanto no incumplan los mínimos estatales y autonómicos correspondientes a la ITE.
Cuánto vale una Inspección técnica de edificios
Normalmente se establece un precio base inamovible en torno a los 500 y 600€ y se añaden suplementos por cada entidad.
Cómo se calcula el precio
Para saber cuánto cuesta una ITE, hay que tener en cuenta dos factores fijos:
- La ubicación del edificio respecto a la localización principal del profesional que la realiza.
- El número de entidades, viviendas y locales del que consta el edificio.
También depende de dos factores variables:
- De las pruebas o catas que se tengan que hacer una vez visitado el edificio, que evidentemente no han podido incluirse en el presupuesto.
- Del seguimiento de las deficiencias encontradas, que exigirá visitas extra.
Quién paga la ITE
En cuanto a quién paga la ITE, los inmuebles que se someten a una Inspección Técnica de Edificios son, principalmente, viviendas unifamiliares, en cuyo caso asumen el pago los propietarios; y los edificios en su conjunto, donde el gasto lo asume la comunidad de vecinos, quienes tendrían que aprobar una derrama colectiva.
¿Es obligatorio realizar una inspección?
Los edificios que superen los 50 años de antigüedad están obligados a pasar la ITE.
¿Qué pasa si el edificio no pasa la ITE?
Si el técnico estima que el edificio está incumpliendo los cánones básicos de seguridad y/o salubridad, la ITE será desfavorable. De este modo, el mismo técnico realizará un informe en el que se detallen las deficiencias y las posibles soluciones.
En este caso, la comunidad se verá obligada a contratar a un técnico, que puede ser el mismo que realizó la inspección, para que lleve a cabo las reformas necesarias y se consiga la aprobación de la ITE. En todo caso, una vez finalizadas las obras, se realizará una nueva inspección con objeto de comprobar que han sido realizadas tal y como estaban establecidas.
A partir de aquí, el procedimiento seguiría el cauce normal de una ITE favorable y se emplazaría a los involucrados a nueva inspección en 10 años.
Multa por no pasar la Inspección Técnica de Edificios
El incumplimiento de los plazos estipulados para la presentación de la ITE puede conllevar sanciones económicas. Estas multas varían según las ordenanzas municipales de cada Ayuntamiento y pueden llegar hasta los 6.000€.
Además, no tener la ITE aprobada puede acarrear otras consecuencias indirectas para el propietario, como la denegación de una hipoteca o la paralización del proceso de venta del inmueble (desde julio de 2012 es un requisito obligatorio).
Si uno o varios vecinos de la comunidad se niegan a realizar las reformas necesarias, el proceso podría demorarse, lo que podría resultar en multas adicionales si los plazos marcados son rebasados. En última instancia, la inspección técnica se llevará a cabo mediante un mandamiento judicial, y los costes serán asumidos por todos los propietarios, independientemente de su opinión sobre las reformas.
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