Tasación inmobiliaria: un ejemplo del proceso

Probablemente sabes que cualquier tipo de bien puede tasarse y qué existen múltiples tipos de tasaciones para los distintos usos que se le pueden dar. A continuación, se detalla el ejemplo de tasación de una vivienda.

La tasación y el certificado energético de un inmueble son dos de los documentos más habituales en el proceso de compra-venta de un inmueble. Estos tienen en común que ambas gestiones se realizan con el objetivo de una compraventa y que es necesario que un técnico habilitado se encargue.

Información para la tasación de una vivienda

El primer paso para valorar una vivienda es que el propietario lo solicite y después, recopilar toda la información que pueda serle útil al tasador. Muchas veces el propietario pide esta tasación para establecer el precio de venta en base a la opinión de un profesional.

La escritura de propiedad o su nota simple deberá ser entregada al técnico para que pueda identificar correctamente el inmueble. La identificación vendrá dada por la dirección postal que se refleje en la escritura, y las propiedades con las que linde.

La escritura nos proporcionará los datos registrales (registro de la propiedad inmobiliaria, tomo, libro, finca, sección, inscripción…). Con todo esto tendremos a la vivienda totalmente identificada.

También nos resultará útil la escritura para conocer aproximadamente la superficie de la vivienda, aunque ésta deberá ser comprobada “in situ”, pues puede no ser la real.

Las servidumbres también aparecen en la escritura y tienen una importancia fundamental, pues si existieran, podrían condicionar la venta del inmueble y por lo tanto su valor de mercado.

Otro documento que debe entregarse al técnico es la referencia catastral, aunque por la dirección postal se puede localizar esta referencia sin necesidad de ser el propietario. Euskadi y Navarra tienen su propio catastro, aunque con un funcionamiento semejante al que se utiliza en el resto de España.

Superficie construida del inmueble

Las superficies que aparecen en el catastro son superficies construidas, considerando también la parte proporcional de zonas comunes. Para la tasación consideraremos la superficie construida de la vivienda.

Debemos tener en cuenta que la superficie real de la vivienda (la medida “in situ”), la superficie que figura en el catastro y la superficie que aparece en la escritura de propiedad pueden variar, algo muy habitual. Lo que debe hacer el técnico es utilizar la superficie que haya comprobado.

Si la superficie catastral es superior a la comprobada podrá solicitarse al catastro su rectificación, pues la superficie del catastro se tiene en cuenta de cara a calcular impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o el de sucesiones.

Si la superficie real medida en la vivienda fuera superior a la catastral podría hacernos sospechar que se han producido ampliaciones no legalizadas.

Superficie útil y cerramiento de terrazas

Otra cuestión importante es la transformación de la superficie útil en superficie construida. La útil es la superficie “pisable”, es decir lo que vemos, excluyendo la superficie ocupada por la tabiquería, las fachadas y los pasos de instalaciones, fundamentalmente.

Las terrazas o patios descubiertos no se considerarán (salvo en los áticos que se computará una parte), en cambio, si las terrazas están cubiertas por un voladizo superior se computarán al 50%. Podrían considerarse al 100% si estuvieran cubiertas por su parte superior y por tres de sus lados. Esta es una cuestión que debe estudiar el técnico en cada caso.

Para pasar de superficie útil a construida bastará con multiplicar por un coeficiente que varía en función de la tipología y distribución de la vivienda, normalmente un 10 ó 12 por ciento.

Información importante sobre la vivienda a tasar

También podemos encontrarnos con el caso de viviendas de Protección Oficial. Éstas pueden venderse pasado un tiempo y siempre al precio que indique la Administración Pública a la que pertenezca. Es lo que se conoce como módulos. La revisión de los certificados correspondientes, nos permitirán determinar si la vivienda ya ha sido liberada y puede venderse libremente a precio de mercado.

Pues bien, todo lo que el tasador ha podido comprobar hasta ahora es la identificación del inmueble (y sus cargas si las hubiere), superficie de la vivienda, la antigüedad (pues aparece en el catastro) y el régimen de protección, si fuera el caso.

Visita del técnico a la vivienda 

A partir de entonces, el técnico deberá basarse en los datos que extraiga de su visita. Comprobará las calidades de la vivienda, el estado de conservación, las reformas que se hayan llevado a cabo, las instalaciones, etc. Hay viviendas que han experimentado muchas mejoras desde su adquisición, en cambio otras permanecen en su estado original, con la depreciación física que ello supone.

Las viviendas, por lo tanto, se deprecian por antigüedad. Si se han realizado reformas esta depreciación debe corregirse favorablemente según unos coeficientes. Por ejemplo, si se han reformado este año baño y cocina (incluyendo instalaciones y revestimientos) podemos considerar que alrededor de un 15% del valor de construcción es reciente, el resto de lo edificado tendrá la antigüedad que tenga el edificio.

Sólo podrán considerarse que la renovación afecta a porcentajes mayores si las reformas son de mayor calado: tabiquería, instalaciones y revestimientos de toda la vivienda. Cuando las reformas han sido integrales afectando a la estructura, fachadas y cubierta del edificio podemos estar ante renovaciones que alcancen el 100% del valor de construcción.

Valoración del inmueble

Otra cuestión que se deberá tener presente al realizar la tasación de una vivienda es que el valor de un edificio es la suma del valor del suelo (la repercusión del suelo) y el valor de la construcción. Si bien el valor del suelo no se deprecia por antigüedad (aunque puede experimentar variaciones según el mercado inmobiliario), el valor de la construcción sí sufre variaciones con el paso del tiempo.

La repercusión del solar, que mencionábamos antes, en el resultado de dividir la superficie del solar que ocupa nuestro edificio entre la superficie total del edificio.

Después veremos qué superficie ocupa nuestra vivienda dentro del edificio. Cuando hay varias plantas en un edificio, cada metro cuadrado de solar debe repartirse entre cada una de las alturas. Después de la obtención de todos estos datos, y conociendo la vivienda a valorar, hacemos un estudio de mercado de la zona de la vivienda. Analizaremos la oferta y la demanda. Si hubiera muchas viviendas en venta, siendo la demanda escasa, es obvio que los precios de venta irán en retroceso. Al contrario, podemos encontrarnos con una zona con amplia demanda y poca oferta.

Otro dato a tener en cuenta es la tipología de nuestra vivienda. En un mercado que demanda viviendas pequeñas, una vivienda grande tendrá menos salida por muy conservada que esté.

Las viviendas en plantas altas (a partir de un tercero) cuando no hay ascensor, también ven decrecer su demanda.

La orientación del edificio, los servicios de los que disponga el entorno del edificio (comercios, escuelas, centros de salud, transportes públicos, aparcamientos, etc.), serán condicionantes que tendrá que valorar el tasador.

El estudio de mercado acabará con una interpretación de los precios de venta de las viviendas del entorno. Se comparan estas viviendas con la vivienda objeto de tasación. Si encontramos una vivienda en venta, en nuestra zona, en peores condiciones que la nuestra, indicará que nuestra vivienda tendrá un mayor valor. En cambio, si nos comparamos con viviendas mejores, el valor de la nuestra lógicamente será inferior.

No es fácil llevar a cabo un estudio de mercado serio. Requiere un sólido conocimiento del mercado inmobiliario local, y las tendencias que se están dando.

Finalmente, cuando conocemos la superficie construida de nuestra vivienda, y el precio medio de venta (corregido) en nuestra zona, podremos obtener el precio de venta de nuestra vivienda. Acabamos de ver cómo funciona el método de comparación. Suele ser el más empleado cuando hay suficientes viviendas en venta en el entorno de la vivienda a valorar. Existen otros métodos algo más complejos que analizaremos en otros artículos.