¿Cuánto vale un terreno? Valoración de fincas rústicas

La valoración de una finca rústica es siempre una cuestión controvertida. Así, entre el comprador y el vendedor, o el expropiado y la administración, siempre existirán diferencias, muy amplias en algunos casos, sobre el valor que debe asignarse a una finca rústica. Muchos factores y puntos de vista alejan a uno y a otro.

Existen muchas y variadas formas para obtener la valoración de una finca rústica. Se trata de una cuestión que, junto con la elección de realizar la valoración de una finca rústica según la renta potencial, o la renta real, constituye la base del trabajo de valoración, y cuya modificación posterior obligará a rehacer los cálculos.

Métodos de valoración de fincas rústicas

Entrando en materia, existen varios métodos de valoración de fincas rústicas, como podemos encontrar en cualquier manual técnico. Algunos de ellos son los siguientes:

• Método de capitalización de renta
• Método de comparación.
• Métodos estadísticos.
• Métodos de valoración de árboles ornamentales, entre los que destaca la “Norma Granada”.
• Métodos de valoración medioambiental.
• Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.

A continuación se explica una breve reseña de cada uno de ellos:

• Método de capitalización de renta o analítico: consistente en capitalizar ingresos menos gastos de la finca rústica a la tasa de capitalización adecuada. Es el método de mayor aplicación.
• Método de comparación o sintético: es similar al aplicado en la valoración de inmuebles urbanos, y está basado en el precio de otras fincas de características similares y cercanas, de las que se conoce el importe de operaciones recientes. Los principales inconvenientes son, por un lado, los  inversores inmobiliarios interesados en conocer el valor de una finca deberían conocer la zona, o desplazarse a ella para recabar los datos;  por otro, la gran opacidad del mercado de fincas rústicas. habitualmente impide conocer realmente el montante de operaciones sobre fincas similares.
• Métodos estadísticos: busca correlaciones y distribuciones de probabilidad de las curvas de valor de las fincas vinculándolas con variables como ubicación, distancia a la capital de provincia, rendimientos de la tierra… Tiene la misma dificultad que el método sintético, la opacidad del mercado impide conocer el precio final real de las transacciones.
• Métodos de valoración de árboles ornamentales: Gracias a la Norma Granada, cuya autora es la Asociación  Española de Parques y Jardines  Públicos, se obtiene una solución objetiva y concreta para estas valoraciones, con muy distintas finalidades (expropiatoria, daños patrimoniales, seguros, garantías hipotecarias….).

La base fundamental de dicha Norma es tomar unos parámetros precisos y proyectarlos en el tiempo en función del tamaño y precio, convenientemente actualizados.

No se determina su precio porque no hay mercado para este tipo de bienes y además tampoco es posible determinar su valor en función de su renta.

Lo que se obtendrá será un valor de afección teniendo en cuenta aspectos como estética, simbolismo, paisajismo o sensación de bienestar.

• Métodos de valoración medioambiental: En este método se tienen en cuenta los valores medioambientales con los que el terreno cuenta, asignándoles un valor concreto.
• Métodos de valoración de infraestructuras agrarias: dicho método tiene en cuenta las infraestructuras agrarias existentes en el terreno, como por ejemplo pozos de agua, sistemas de regadío, etc.

Finalidad de la tasación de fincas rústicas

La tasación de una finca puede tener dos finalidades principalmente: tasación hipotecaria o tasación para conocer el valor de un terreno.

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria. En este caso, la tasación tendrá una validez de 6 meses.

En el caso de la tasación para conocer el valor de un terreno, es el propietario el que está interesado en conocer el valor de su propiedad, bien para ponerle un precio de venta, para dividirlo en caso de herencias, para negociar con la administración el valor de los impuestos…etc.

Profesionales capacitados para tasaciones

Los tasadores de bienes inmuebles residenciales y comerciales deberán poseer el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador). En el caso de fincas rústicas, los tasadores deberán ser ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. En el caso de las construcciones industriales, las realizarán los ingenieros industriales o ingenieros técnicos industriales.

Consulta con un experto de tu zona en Certicalia y ellos te ayudarán en todo el proceso.