Cómo poner precio a un solar

Poner precio a un solar no es tan sencillo como poner precio a una casa o a un piso. En un piso, si tú sabes el valor del piso de al lado, haciendo una regla de tres con las superficies de ambos te puedes hacer una idea aproximada del valor del tuyo. En un solar esto no sirve en absoluto.

La cuestión clave es que en un solar lo que importa no es la superficie bruta del solar, sino la superficie máxima que se podría construir en él. Por ejemplo, en un solar entre medianeras de 100 m2 en el que se puedan construir bajo más 3 plantas, la superficie edificable sería 400 m2.

Con lo cual, lo primero que hay que hacer es mirar el Plan General del municipio y buscar la parcela. Generalmente, el Plan General dividirá el municipio en 3 grandes zonas: Urbana, Urbanizable y Rústica.

• Si la parcela está en la zona Rústica ya no se podría construir nada, es decir, no es un solar, sino un terreno o una finca. Estas parcelas rústicas valen mucho menos que los solares, en función de los cultivos que nos permitan plantar.
• Si la parcela está en zona Urbanizable, no se puede edificar directamente, pues primero habría que hacer un Plan Parcial. Para un usuario pequeño que quiera construirse su casita unifamiliar esto no es posible, luego la parcela, en principio, valdrá menos que en suelo Urbano. Puede haber excepciones especulativas si se prevé un futuro desarrollo de la zona, pero lo mejor es esperar a vender el terreno cuando ya sea Urbano.
• Llamamos propiamente Solar a una parcela que está en zona Urbana y por tanto es edificable. Dentro de esta zona Urbana, a su vez, el Plan General dividirá el territorio en diferentes Ordenanzas. Cada Ordenanza permitirá una Edificabilidad y unos Usos diferentes. La Edificabilidad es la superficie total construida que se permite en el solar, y se expresa en m2/m2. Por ejemplo un solar de 100 m2 con una edificabilidad de 3 m2/m2 permitirá 3 x 100 = 300 m2 construidos.

Los Usos más habituales de un solar son el residencial, comercial, docente, industrial, etc. Cada uso tendrá un valor/m2 diferente. Lo normal es calcular para el uso más valioso posible, que generalmente es comercial en el bajo y residencial en las plantas altas. También hay que valorar si se pueden hacer sótanos, cuántos y si compensa hacerlos todos. Por ejemplo, en solares de núcleos rurales puede no compensar hacer un sótano pues constructivamente es caro y su valor no compensa su construcción.

Una vez que sepamos cual es la construcción más rentable para el solar, deberemos calcular el valor de ese hipotético edificio. Esto lo haremos comparándolo con edificios cercanos parecidos, igual que valoraríamos un edificio real. A este valor, le restamos el precio que nos valdría construirlo. Esto es lo que se llama el Método residual, es decir, al valor final le restamos el valor de los “materiales”, incluida la mano de obra.

Entonces, ¿valorar un solar es más difícil que valorar un edificio? La respuesta es sí, mucho más. Porque además de valorar el posible edificio, tenemos que poner precio a su construcción y tener muy en cuenta el planeamiento vigente.

Y, ¿qué técnico puede valorar un solar? Pues debido a que para valorar un solar hay que dominar disciplinas urbanísticas, edificatorias e inmobiliarias, el técnico sin duda más cualificado es un Arquitecto. También lo podría hacer un Arquitecto técnico. Ahora bien, si hablamos de un terreno Rústico, el técnico más cualificado, aunque no el único, es un ingeniero de la especialidad más cercana al tipo de plantación. Por ejemplo un ingeniero agrónomo para terrenos con cultivos, un ingeniero forestal para terrenos forestales, etc.

Si vas a comprar un solar, sin duda merece la pena pedir una valoración a un experto. El valor del solar puede superar con creces el valor de la construcción y es muy importante saber que expectativas tiene dicho solar. Por tanto, gastarse 200 € o 300 € en una tasación si nos vamos a gastar 100.000 € en la compra de un solar es algo que nos puede ahorrar mucho dinero. Igualmente ocurre con el vendedor del solar, pues podría malvender su solar a causa de una valoración incorrecta.