La vivienda es uno de esos lugares -sino el lugar, con mayúsculas- en los que uno se siente seguro. Pero sentir y estar no van siempre de la mano. De ello pueden dan cuenta los vecinos de un edificio de Carabanchel que se desplomó en agosto de 2015. No fue el único. Ese mismo mes, otro inmueble colapsaba también en Madrid, en este caso en el barrio de Tetuán, debido a la fatiga de materiales. ¿Son casos aislados? O, planteado de otra manera, ¿puedo estar seguro de que algo así no sucederá en mi bloque? Pues, según se mire. Ambas construcciones, y otras en las que se han producido siniestros similares, eran anteriores a 1980. 

Antigüedad del parque inmobiliario español

No lo sería porque el parque inmobiliario es antiguo. Más de 6 de cada 10 inmuebles de uso industrial se construyeron antes de los ochenta. En el caso de las viviendas, el porcentaje es inferior, pero no deja de ser significativo. Más de la mitad de los edificios destinados a viviendas se construyeron antes de 1980. El dato, para el conjunto del país, es aún más significativo en algunos territorios.

Así, el País Vasco es la comunidad autónoma que cuenta con un parque inmobiliario más antiguo, con el 68% de las viviendas edificadas antes de la década de los 80. Le sigue Cataluña, con el 61'9%. En tercera posición se sitúa Madrid, donde el 57% de los inmuebles destinados a vivienda son anteriores a esa fecha. Entre ellos se situaban los que colapsaron en Carabanchel y Tetuán, además de un tercero ubicado en la calle Lagasca, en el barrio de Salamanca, que dijo basta en noviembre de 2016.

En este contexto se produce una circunstancia paradójica. La amplia mayoría de ciudadanos se siente satisfecho con el estado de conservación del inmueble en el que vive. Lo hacen más de 8 de cada 10, según el Barómetro de la Vivienda publicado por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) en 2014.

Eso, pese a que, por poner un ejemplo, de las 793.000 viviendas del parque inmobiliario que se construyeron antes del siglo XX, el 28'7% presenten un estado malo o deficiente. Lo mismo sucede con el 25'9% de las que se edificaron entre 1900 y 1920, o con el 24% de las que lo hicieron entre 1920 y 1940.

Rehabilitación del parque inmobiliario

Ante la situación descrita, ¿qué hacer para que, efectivamente, las viviendas sean seguras? Fundamentalmente, dos cosas:

1. Impulsar la rehabilitación de un parque residencial al que le pesan los años.

2. Asegurarse de que los edificios antiguos cumplen con las condiciones necesarias de seguridad. Empezando por el segundo punto, para tratar de garantizar que el parque de viviendas cumple, efectivamente, con un mínimo de seguridad, cobra relevancia la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Como su nombre indica, esta no es otra cosa que una inspección por parte de un técnico homologado que debe comprobar que el inmueble reúne las condiciones de seguridad exigibles.

Aunque puede sufrir variaciones según el municipio, por lo general deben someterse a la ITE los edificios de más de 50 años de antigüedad. Además, una vez se obtenga la ITE favorable, esta deberá ser revisada, en principio cada 10 años. En todo caso, es importante consultar la normativa de cada localidad puesto que, en casos como Madrid, la obligatoriedad de someterse a esta inspección afecta a los inmuebles con 30 años de antigüedad.

¿Por qué es importante la ITE?

Para contar con más garantías de que la seguridad de los habitantes de un inmueble no está comprometida. Para ello, cuando el técnico inspecciona un edificio, somete a examen aspectos fundamentales como el estado de la estructura. En este campo se incluirán, por ejemplo, la forma en la que se encuentra la cimentación, las fachadas, la cubierta o elementos como las cornisas o los salientes.

A este trámite obligatorio se ha sumado otro, también para edificios residenciales construidos medio siglo atrás. Se trata del IEE (Informe de Evaluación de Edificios). Además de incidir en el estado de conservación, este informe valora las condiciones de accesibilidad universal, además de la certificación de eficiencia energética.

Aunque, como ocurría con la ITE, los detalles sobre la IEE pueden variar en los distintos territorios, es común que las viviendas unifamiliares estén excluidas. Por lo general sí se exige a los inmuebles de más de 50 años de antigüedad y a aquellos que pretendan beneficiarse de las ayudas públicas a la rehabilitación de vivienda.

Prevenir para no lamentar: rehabilitación de las viviendas

Efectivamente, existen apoyos públicos para que los propietarios de viviendas antiguas promuevan su rehabilitación y, con ello, apuesten por la seguridad del edificio en el que viven, así como por su mejora energética. Respecto a este último aspecto, los datos demuestran que es todavía necesario. Uno de ellos sirve como ejemplo. Si el 80% de los ciudadanos españoles está satisfecho con el estado de conservación de su inmueble, este porcentaje cae hasta el 65% cuando de lo que se trata es de las condiciones de aislamiento al frío y al calor del edificio en el que residen.

De vuelta a la seguridad, lo cierto es que aunque los propietarios de viviendas sean diligentes y las sometan a la ITE, hay asuntos que pueden comprometer el inmueble y que, al tiempo, son difíciles de percibir en una inspección. Esto podría suceder con deficiencias en la cimentación, por poner un ejemplo. Por ello, la anticipación por parte de los propietarios cobra protagonismo y, como en otros aspectos, en el de la vivienda se cumple con el clásico 'más vale prevenir que curar'.

Ayudas a la rehabilitación

De ahí el primero de los puntos en los que se centran los esfuerzos para darle un giro al parque inmobiliario español: el de las ayudas a la rehabilitación de edificios. Tras la prórroga para 2017 del plan estatal de fomento al alquiler y a la rehabilitación edificatoria 2013-2016, el Plan de Vivienda 2018-2021 seguirá incidiendo en las actuaciones para la conservación de los inmuebles residenciales.

Estas ayudas se engloban en cuatro programas (fomento a la rehabilitación de edificios, fomento a la regeneración y renovación urbanas, apoyo a la implantación del IEE y, por último, fomento a las ciudades sostenibles). Como ejemplo, con ellas se pueden recibir apoyos de hasta el 35%, con un máximo de 11.000 euros por vivienda, para obras de mejora de la conservación, la eficiencia energética, y la accesibilidad de los inmuebles anteriores a 1981 que, como se ha comentado, son más de la mitad de los que existen en España.