Los locales comerciales tienen una variabilidad tremenda. Pueden valer mucho si están situados en una calle importante y pueden no valer nada si están situados justo en la calle trasera. Eso no pasa con los aparcamientos. Vale lo mismo una plaza de aparcamiento en una gran avenida que en una calle secundaria, siempre que se encuentren en el mismo barrio. De hecho, es más cómodo que la entrada a tu garaje se sitúe en una calle con poco tráfico.
Por eso, mucha gente se plantea si no compensa convertir locales que no valen nada en aparcamiento. Y lo cierto es que sí, compensaría en muchos casos, pero hay ciertas condiciones que es necesario cumplir. Para convertir un local comercial en un aparcamiento necesito realizar un cambio de uso, es decir, realizar un proyecto para obtener una licencia de aparcamiento del ayuntamiento.
Condiciones urbanísticas
Lo primero que debemos comprobar es que el planeamiento de nuestro municipio permita el uso de aparcamiento en plantas bajas, si nuestro inmueble está en una planta baja. Porque puede ser que solo permita realizar aparcamiento en el sótano. Si nuestro local se encuentra en una zona residencial, lo normal es que sí que se pueda.
Una vez que comprobemos que el planeamiento nos deja realizar un aparcamiento, debemos saber en que condiciones. Por ejemplo, muchos planeamientos regulan el ratio máximo de plazas de aparcamiento por metro cuadrado, del orden de una plaza por cada 25 m². También puede estar regulado el ancho de la calle y el ancho de la puerta de acceso. A veces, anchos de calle pequeños necesitan puertas de entrada mayores.
Condiciones estructurales
La resistencia del suelo es un factor importante a tener en cuenta. Por ejemplo, si el local en el que queremos realizar el aparcamiento se encuentra apoyado directamente sobre el suelo, el único problema puede ser sustituir el tipo de pavimento y reforzar la solera, en caso de ser necesario. Por el contrario, si el local se encuentra sobre un forjado, sobre un sótano, hay que valorar la resistencia de dicho forjado. Normalmente las cargas de un aparcamiento son un poco mayores que las de una vivienda, pero menores que las de un local comercial. Así que si el local se construyó originalmente como local comercial, no debería haber problema, pero aún así dicho forjado ha de ser supervisado por un técnico competente.
Con respecto a los pilares y muros de carga del local, hay que tener en cuenta que estos no se pueden modificar, lo que puede condicionar en gran medida la configuración del parking.
Condiciones de habitabilidad
Los aparcamientos, especialmente si están vinculados a un edificio de viviendas, deben cumplir la normativa de habitabilidad. En el caso de Galicia, por ejemplo, dicha normativa es el decreto de Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia. Incluso, muchas otras normativas y planeamientos municipales de Galicia hacen referencia a estas normas para todo tipo de aparcamientos y garajes. Las normas de habitabilidad hacen referencia principalmente a las dimensiones del aparcamiento (plazas, vías, radios de giro). Algunas de las características más restrictivas de estas normas son las siguientes:
- El ancho mínimo de las vías de circulación será de 5 m en aparcamientos en batería. En vías con aparcamientos en línea o en diagonal será de 3,30 m y en vías sin acceso a plazas de 3 m.
- El radio de giro mínimo, medido en la cara exterior de la vía, será de 6 m.
- Las dimensiones mínimas de cada plaza de aparcamiento serán de 4,70 m x 2,40 m.
- La altura libre mínima del aparcamiento será de 2,30 m.
- Las rampas tendrán una pendiente máxima del 18 % en tramos rectos y del 14 % en tramos curvos.
Condiciones técnicas
Como cualquier cambio de uso, el proyecto de aparcamiento debe cumplir el Código Técnico de la Edificación y el resto de normas técnicas de aplicación. Algunas de las condiciones técnicas que ha de cumplir un aparcamiento nuevo son las siguientes:
- Ha de tener ventilación suficiente, natural o forzada.
- Ha de tener un aislamiento al ruido suficiente como para que no moleste a las viviendas colindantes.
- Ha de cumplir las medidas necesarias de protección frente al fuego. Como mínimo ha de tener un extintor. Si es mayor a 100 m² ha de tener vestíbulos de independencia que comuniquen con otros espacios del edificio. Las puertas han de ser cortafuego. Sistemas de control del humo de incendio. Si el aparcamiento tiene más de 500 m ha de tener bocas de incendio equipadas (BIEs) y sistemas de detección de incendios.
- La iluminación del aparcamiento ha de ser de al menos 50 lux, medidos al nivel del suelo. Los aparcamientos de más de 100 m² dispondrán de alumbrado de emergencia.
Condiciones de accesibilidad
En los aparcamientos públicos, una de cada 40 plazas o fracción estará destinada a vehículos para personas con movilidad reducida. Dichas plazas deberán disponer de un itinerario accesible que comunique con el exterior.
Condiciones de protección del patrimonio
Otro de los condicionantes que se pueden dar es que el edificio en el que queremos situar el aparcamiento esté protegido, y más concretamente el posible acceso a dicho aparcamiento. Si los huecos de la planta baja tienen algún valor o el edificio en su conjunto tiene un nivel de protección elevado (protección estructural o protección integral), probablemente no podamos abrir huecos nuevos en la planta baja. Por el contrario, si el edificio tiene un nivel de protección bajo (protección ambiental o contorno de protección), habría que estudiar los elementos característicos de la fachada pero es posible que si podamos abrir un hueco mayor, si respetamos la imagen del edificio.
El vado
Además de obtener la licencia de parking, es necesario también que podamos obtener la licencia de vado, pues de lo contrario no podremos salir ni entrar del aparcamiento. Las licencias de vado se tramitan siempre de manera independiente a las licencias de aparcamiento, pues unas se tramitan en el departamento de urbanismo y obras y las de vado en el departamento de policía, seguridad y movilidad o equivalente, puesto que se trata de una licencia de ocupación de la vía pública.
Suelen existir dos tipos de vados: los permanentes (las 24 horas del día) y los laborables, que tendrán efecto en horario laboral, por ejemplo de 9.30 a 20.30 de lunes a sábado, aunque también se puede especificar un horario diferente. Los vados se deben renovar y pagar todos los años.
Para solicitar un vado es necesario aportar la licencia de primera ocupación del edificio o, en este caso, la licencia de primera ocupación de cambio de uso a aparcamiento. También se puede pedir un vado para carga y descarga de actividades comerciales o de otro tipo, para lo que se necesitará la licencia de apertura del local.
Los requisitos para solicitar un vado suelen ser: justificante de que el solicitante es propietario del edificio o de la actividad que solicita el vado, plano de situación del vado, plano del entorno del vado, plano de la fachada, memoria justificativa de la necesidad del vado, presupuesto de obras, etc.
Para realizar un vado, hay que tener en cuenta los impedimentos de la propia calle, algunos de los cuales está permitido modificar y otros no, según la ordenanza municipal específica. Por ejemplo, el rebaje de la acera suele estar permitido, siempre que no entorpezca el paso de los peatones. Sin embargo, muchas ordenanzas no permiten situar vados contiguos a otros, a pasos de cebra o a semáforos. Tampoco podremos colocar un vado si hay elementos urbanos en el medio, tales como árboles, farolas, bancos, u otros. Tampoco suele estar permitido que el vado se produzca en una esquina o en una calle con mucho tráfico.
Es preciso estudiar bien el cambio de uso
Con todos estos condicionantes, convertir un bajo en aparcamiento ya no es la idea feliz que se le puede ocurrir a cualquiera, sino una posibilidad más a analizar para sacar el máximo rendimiento a un local. Como siempre, las cosas no son ni blancas ni negras, es decir, no se trata de si puedo convertir un local en parking, sino de si me compensa económicamente. Para ello, lo que te recomendamos es que contactes con un técnico competente para que estudie las posibilidades del local y realice un estudio de viabilidad. Las claves de dicho estudio serán las siguientes:
- Si se puede hacer.
- Cuántas plazas puedo conseguir.
- Cuánto me puede costar dicha obra.
- A cuánto puede venderse (o alquilarse) cada plaza.
El punto más importante y el más complejo es, sin duda, el número 2, y el que tiene que realizar sí o sí un técnico competente. Pues el punto 1 es un paso previo que podremos solucionar consultándolo en el ayuntamiento, mientras que los puntos 3 y 4 se pueden calcular a vuela pluma si tenemos cierta experiencia en el sector, aunque también se pueden calcular con rigor en una fase posterior.
Para calcular cuántas plazas podemos obtener es preciso levantar un plano del local estudiando con precisión todos los pilares y elementos inamovibles del local, que nos van a condicionar mucho la distribución del aparcamiento. Lo más seguro es que, si el local no estaba pensado para aparcamiento, los pilares cuadren de cualquier manera y se desperdicie mucho espacio. Con lo cual, no es descabellado que obtengamos un ratio de una plaza por cada 40 m², frente a los 25 m² que podrían ser si la estructura se hubiese hecho en función del aparcamiento.
Los espacios desaprovechados como aparcamiento se pueden usar como trasteros vinculados a la propia plaza de garaje, de manera que se otorgue un plus de valor a la plaza. Otra opción es combinar una zona de aparcamiento, la más favorable, con una zona de trasteros para alquilar. Incluso, en algunos casos podemos montar un negocio de guardamuebles o de trasteros con acceso a vehículos, primando más la zona de trasteros que la de garaje.
Resumen
Convertir un local en aparcamiento es una opción más para rentabilizar un local, que puede servir tanto para plantas bajas como para sótanos, y es una alternativa flexible por su buena combinación con trasteros. Eso sí, salvo que dispongas de un local muy grande en el centro de una gran ciudad, nunca va a ser una opción preferente, sino una alternativa para rentabilizar un local que de otra manera no tendría posibilidades. La clave está en saber si el planeamiento municipal lo permite y estudiar cuántas plazas se pueden conseguir, así como asegurarse que puedo realizar el vado. Una vez analizada la viabilidad del aparcamiento, ya puedes realizar el proyecto de cambio de uso con garantías y solicitar la licencia en el ayuntamiento.