La cédula de habitabilidad de segunda ocupación

En Cataluña, que es el lugar en donde ejerzo normalmente, existen un puñado de normativas de habitabilidad a aplicar según el año de construcción de la vivienda peritada. Las diferencias son considerables, pero todas ellas tienen una base común. Más que dilucidar si algún parámetro de habitabilidad no es aplicable porque – por ejemplo – una habitación tenga una superficie de 4,98 metros cuadrados (5,00 es el mínimo), los que llevamos muchos expedientes a las espaldas sabemos cuándo chirría un inmoble en cuanto a la normativa.

Requisitos de habitabilidad

Personalmente, hay tres temas que a mí me parecen de especial importancia a la hora de la concesión de una cédula de habitabilidad. La ventilación de las cámaras sanitarias, la ventilación de la cocina y el cuadro eléctrico. Seguro que otros técnicos están preocupados más en otras facetas de la normativa, pero – sin entrar en la obviedad que la vivienda debe presentar un buen estado estructural y estanco -, para mí, las principales dificultades que frenan la concesión de una cédula son las tres mencionadas.

Recordemos que en Cataluña la administración encargada de otorgar las cédulas lo único que hace para ello es comprobar que los datos físicos y catastrales de la vivienda coincidan con los de la solicitud, y que la normativa a aplicar sea la correcta, así que es responsabilidad nuestra, de los técnicos, decidir si una vivienda cumple o no los parámetros de habitabilidad.

Ventilación de baños

En lo que respecta a la ventilación de las cámaras sanitarias, ésta tiene que ser natural, es decir, a través de una ventana que dé directamente al exterior, o en su defecto, a través de un conducto vertical tipo shunt o ventilación automática. En ocasiones me he encontrado con cuartos de baño sin ventilación, lo que significa que si es el único recinto sanitario que existe en la vivienda, el certificado de habitabilidad no puede ser expedido. Si hay otro baño, el recinto sanitario sin ventilación será considerado como “otra estancia” si el dueño del inmueble no quiere realizar la obra correctiva.

Ventilación de cocina

De la misma manera, la ventilación de la cocina debe hacerse directamente al exterior, o en su defecto, con un extractor de humos independiente para los fuegos que tire al exterior. Me he encontrado cocinas que son relegadas al último rincón de la casa, sin ventilación alguna, cuya extracción es tan sinuosa que pierde toda la razón de ser. O cuartos de baño que ventilan a través de la cocina.

Por fortuna, con las nuevas normativas, esto es prácticamente imposible de ver, pero si tenemos en cartera viviendas antiguas, debemos estar preparados para sorpresas desagradables.

Cuadros eléctricos

Y ya no hablemos de los cuadros eléctricos. La ley que se refiere a la vivienda antigua (anterior al 11 de Agosto de 1984) contempla la obligatoriedad del Interruptor de Control de Potencia (ICP) y que no suponga un peligro para las personas. Paralelamente a esto, hemos de recordar lo que ocurre en las Inspecciones Técnicas de Edificios: muchas de las Cajas de Protección y Cuadros de Comando de las zonas comunes están obsoletas y en la propia vivienda privada, en ocasiones coexisten con aparatos tan dispares como contadores de gas. Nuestro sentido común es el que entonces tiene que decidir si la instalación eléctrica es segura, o no.

Obtener la cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación

Por último, cuando encontramos una deficiencia que impide expedir el certificado de habitabilidad para tramitar la cédula, hay que comunicárselo en la propia visita de toma de datos al cliente, para que con la máxima antelación posible, pueda acometer las reparaciones necesarias para que su inmueble cumpla con la normativa pertinente.

Para obtener la cédula de habitabilidad es necesario aportar cierta documentación que obligatoriamente debe aportar un arquitecto técnico o superior. Si quieres conocer los precios habituales para la realización de este trámites y el tiempo que tarda en tramitarse consulta en nuestra web.