¿Qué es un deslinde?
Uno de los trabajos, poco conocido, que puede realizar un arquitecto, es el deslinde. El deslinde es el “acto de señalar y distinguir los términos de una finca”. Normalmente este acto se produce porque hay dudas acerca de los límites exactos de una finca.
Deslinde particular o deslinde administrativo
Por tanto, este deslinde se puede referir al límite entre dos fincas privadas, llamado deslinde particular, o al límite de una finca con el dominio público. Este último es el llamado deslinde administrativo. A veces se usa el término deslinde civil para designar al deslinde entre dos particulares o entre una administración local y otra administración diferente.
El deslinde se produce siempre sobre el suelo, ya sea de carácter rústico o urbano. Aquí nos vamos a referir a deslindes de fincas (solares, parcelas, terrenos, etc.). Para edificaciones existen otras figuras como el deslinde de edificaciones, la división horizontal, la copropiedad, las servidumbres, etc., las cuales no vamos a tratar en este post. El deslinde se hace siempre sobre líneas rectas. Los que asemejen líneas curvas como, el deslinde de costas o de aguas, son en realidad una sucesión de segmentos rectos adaptándose lo mejor posible al medio natural.
Amojonamientos
El deslinde se puede plasmar sobre un plano y también sobre el terreno real, para lo cual existe el acto del amojonamiento, consistente en colocar mojones, que son señales permanentes que marcan las esquinas de la finca. Los mojones se colocarán en cada vértice del polígono que configura la finca, a no más de 500 m de distancia entre cada uno. Deberá haber una marca (con carbón, cal o ceniza) debajo del mojón, por si este desaparece.
Deslinde amistoso
Una de las maneras habituales de practicar el deslinde es el deslinde amistoso, que se realiza entre dos particulares. Para ello, cada uno de los propietarios de las fincas en litigio ha de designar un perito. Este perito será un arquitecto, un ingeniero técnico topógrafo u otros, dependiendo de la naturaleza del conflicto a tratar. Los peritos analizarán la documentación y, si las partes se ponen de acuerdo, levantarán un acta de deslinde y procederán al amojonamiento, de ser el caso.
Deslinde judicial
Si las partes no se ponen de acuerdo, habría que llevar a cabo un deslinde judicial, lo que implica que habrá un juez de por medio, con los abogados pertinentes y los gastos que conlleva. En este caso, habrá que presentar toda la documentación acerca de las fincas para que el juez dictamine el deslinde. Si los títulos de cada parte no permiten dictaminar el deslinde exacto, se repartirá a partes iguales entre las zonas que están en duda, o se repartirá en proporción a la superficie declarada en los títulos de propiedad.
También se puede realizar una jurisdicción voluntaria, en la que no hay conflicto entre las partes, pero se solicita un deslinde por parte del juzgado para que conste en acta ante notario y evitar problemas futuros.
Deslinde administrativo
El deslinde administrativo es el deslinde oficial que hacen las distintas administraciones. El que realiza el deslinde administrativo es la propia administración, aunque un particular interesado también puede solicitar un deslinde administrativo si sufraga él mismo los gastos.
Hay varios tipos de deslindes administrativos, dependiendo de que tipo de dominio delimiten. Existen, por ejemplo, los deslindes jurisdiccionales de términos municipales, y los deslindes de costas, aguas, montes y vías pecuarias. Los primeros afectan a la delimitación de los distintos municipios, por lo que nos vamos a centrar en los segundos, que son los que más van a afectar a los particulares.
Deslinde de costas
Los deslindes de costas son los más problemáticos. Son los que separan el dominio público marítimo-terrestre. Este afectará a las fincas cercanas a la costa. Están regulados por la Ley de Costas, y dependen del Ministerio de Medio Ambiente.
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El deslinde de aguas es el que afecta al dominio público hidráulico, es decir, a las riberas de los ríos. Es igualmente problemático, pues muchas fincas invaden el dominio de los ríos y es más complejo calcular el límite que en la costa. Están regulados por la Ley de Aguas, entre otras, y dependen del Ministerio de Medio Ambiente.
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El deslinde de montes es el que define el dominio público forestal. Está regulado por la Ley de Montes. Dependen del Ministerio de Medio Ambiente.
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El deslinde de vías pecuarias es el que define las vías donde discurre el tránsito ganadero. Depende de las Comunidades Autónomas.
El procedimiento para los tres primeros tipos (costas, aguas y montes) es similar. Pueden estar promovidos por la Administración del Estado o a petición de un particular interesado. Los técnicos de la Administración citarán a los interesados, efectuarán el replanteo y levantarán el acta correspondiente, suscrita por los asistentes, con las alegaciones que se formulen. Con el replanteo y las alegaciones correspondientes, se propondrá el deslinde, que será publicado en los ayuntamientos afectados, en los boletines oficiales y en medios de comunicación. Si no hay reclamaciones, se aceptará el deslinde propuesto. Este deslinde definitivo rectificará el registro de la propiedad en las inscripciones que se vean afectadas.
Otros tipos de deslindes administrativos
Existen otros tipos de deslindes administrativos, en función del dominio público que delimiten, como las carreteras, los caminos, los ferrocarriles, las señales geodésicas, etc. El procedimiento será análogo: lo podrá promover la administración competente o proponer un particular interesado. Los pasos a seguir dependerán de las leyes correspondientes (Ley de Carreteras, Ley de Ferrocarriles, etc.), con lo cual no vendrá mal consultar a un abogado si vamos a promover un expediente de este tipo.
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