¿Qué es un deslinde?
El procedimiento que se utiliza para demarcar una finca que presenta disputas limítrofes con sus vecinos se conoce como deslinde y puede realizarse por vía amistosa (alcanzando un acuerdo), judicial (entre particulares) o administrativa (en caso de limitar con terrenos públicos).
Entonces digamos que tu propiedad y la de tu vecino se encuentran un poco fundidas y quieres o necesitas aclarar la demarcación. La ruta para lograrlo pasa por contratar a un topógrafo (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero técnico) capacitado en estos temas. El experto estudiará la documentación cartográfica en el catastro y las escrituras de las fincas, además del SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas).
El producto de su trabajo es el acta de deslinde, que propone una salida a la disputa. Ese documento contiene un plano a escala y demarcado, que proporciona la información pertinente para replantear dicha delimitación. El perito propone una solución y, cuando se trata de un acuerdo amigable, todos los involucrados firman el acta: el técnico, los propietarios y los testigos. Y se presenta ante un notario.
El precio del deslinde de fincas se establece de acuerdo con la extensión del terreno. De modo que debes consultar tu caso particular con los expertos para enterarte de cuanto cuesta.
Un deslinde judicial procede ante la falta de consenso entre las aparte involucradas. El caso es que no logras establecer una jurisdicción voluntaria con tu vecino. El marco es la Ley de Enjuiciamiento Civil o las leyes sobre el patrimonio público, cuando riñes con una Administración del Estado.
El Código Civil establece el derecho de los propietarios a deslindar su terreno. Podrás notar algunas características recurrentes para realizar este procedimiento: que existe una disputa sobre los límites, los terrenos sean colindantes, existan linderos inciertos y las partes sean propietarias de los terrenos.
El deslinde de fincas rusticas amistoso se realiza ante notario cuando se trata de extensiones inscritas en el Registro de la Propiedad y se puede prescindir de su participación cuando aún no están en ese registro.
Pero, como puedes observar, en el procedimiento se involucran el topógrafo, los abogados y el notario.
El mundo real tiene complejidades que desbordan las leyes. Por eso, quizás tu caso sea un poco más complejo de resolver e implique más que la revisión de documentos para la producción de un dictamen. Puede que los límites marcados en tus escrituras contradigan la información que tienen tus vecinos. Así va produciéndose la disputa.
Al culminar el deslinde, puedes proceder a rehacer el amojonamiento para adaptarlo al dictamen. Este se realiza fijando los hitos naturales o artificiales que delimitan la propiedad. Es común que se utilice hormigón sobre una marca de cal, ceniza o carbón para fijar los vértices de la finca, con hasta 500 metros de distancia entre cada uno.
Recuerda que también puedes vallar la propiedad y quizás puedes anticipar esta posibilidad cuando realices el presupuesto para un deslinde.
A veces, la disputa también puede surgir por el desplazamiento de los límites por parte de alguno de los vecinos o discordancias entre escrituras y usos. Por eso, tomar el camino legal respaldado por una buena asesoría te permitirá llegar a una solución justa.
Normativa y requisitos de deslindes
Debes saber que el marco general del deslinde de fincas se encuentra en el Código Civil español, en el que se establece este derecho para los propietarios.
El tema se desarrolla en el capítulo III del texto de la siguiente manera: el propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, puede citar a los vecinos colindantes para hacerlo, el procedimiento se inicia con una revisión de los títulos, la ausencia de datos claros se subsana con una distribución en el terreno a partes iguales y la distribución es proporcional a los tamaños de registrados por escrito.
El primer requisito para deslindar el terreno es que los propietarios disputen los límites y existen vías para resolver las disputas de acuerdo con cada circunstancia: la amistosa o voluntaria, el deslinde judicial y el administrativo.
Necesitarás el trabajo de un perito arquitecto o ingeniero experto en topografía para cualquier vía de resolución de la disputa. Esto debes considerarlo en tu presupuesto para un deslinde, pero el total dependerá de la extensión del terreno.
El lapso para deslindar tu propiedad de aquellas colindantes con las cuales se encuentra confundida variará según la complejidad del caso, los actores involucrados y su disposición para alcanzar un acuerdo.
En los casos de procesos entre particulares, la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 15/2015 enmarca las negociaciones amistosas entre las partes, mientras que la Ley de Enjuiciamiento Civil encuadra las disputas legales. Pero procede un deslinde administrativo cuando el caso se desarrolla entre un particular y terrenos públicos.
Comencemos por los casos entre particulares. La jurisdicción voluntaria contempla la posibilidad de que la finca no se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad. En ese caso, el procedimiento de deslinde amistoso se realiza ante el secretario judicial en la Primera Instancia del juzgado de la zona donde se encuentre el terreno (o la mayor extensión de él, en caso de que se encuentre en más de una jurisdicción).
Por otro lado, los acuerdos amistosos sobre fincas registradas se negocian entre las partes y se inscriben ante notario en los documentos de propiedad pertinentes.
También puedes deslindar a través de un procedimiento judicial, que desarrollas en el marco de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La decisión, en este caso, está en manos de un juez.
Pero también se requiere un informe pericial derivado del análisis de las pruebas y los alegatos basados en las escrituras, el registro catastral y de la propiedad, los planos y el examen del terreno para el deslinde de fincas rusticas.
Pueden actuar uno o más peritos topógrafos, los abogados de las partes, el procurador que lleva el día a día del caso ante el juzgado y el juez. Como siempre, el caso puede resolverse en Primera Instancia o las partes pueden apelar los resultados.
Te corresponde la vía administrativa, si tu disputa es con un terreno público. Este procedimiento se rige por la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas y el Reglamento sobre Patrimonio del Estado.
En este caso, el deslinde corresponde a la propia Administración y el peticionario corre con los gastos del proceso. Puedes consultar en tu localidad cuanto cuesta este procedimiento.
¿Cómo realizar un deslinde?
Para saber cómo abordar el deslinde de fincas rusticas, debes comenzar por examinar tu caso. ¿Quiénes me rodean y cómo están mis lindes con ellos? ¿Nuestros títulos de propiedad, registro y catastros concuerdan con los límites entre nuestras propiedades o existen diferencias entre ellos?
Te conviene involucrar el trabajo experto de abogados y topógrafos tan pronto como comiences a avizorar problemas para evitarte complicaciones futuras. Pero te recomendamos llevar el proceso lo más correctamente posible. Habla con tus vecinos e intenta una solución amistosa. Ten presente que la vía voluntaria también requiere la actuación pericial.
El experto, arquitecto o ingeniero estudiará las escrituras, los títulos, los catastros, los planos y toda la información que identifique las propiedades y sumará, además, una observación en el terreno. Con ello dictará una propuesta de deslinde de fincas. Recuerda que solo procederá el deslinde ante desacuerdos de límites y puedes tener diferencias con el propietario de uno solo entre varios terrenos colindantes.
En las escrituras, los títulos, los registros y el catastro, encontrarás descripciones y detalles de la propiedad. Cada vez los mecanismos de medición pueden ser más exactos, pero puede tratarse de una propiedad vieja, heredada a lo largo de varias generaciones o quizás, incluso, subdividida entre ellas.
Pero ten en cuenta que quizás la información que contienen tus documentos difiere de los datos en los registros de uno o varios de tus vecinos. Este puede ser el origen de la disputa y ello te sitúa ante la necesidad de incorporar el trabajo de un experto en el tema.
Entonces, el profesional que buscas debe estar cualificado y contar con experiencia en estos trabajos. Como ya mencionamos, el resultado de su estudio debe ser un acta que proponga la delimitación entre los propietarios de los terrenos en conflicto. Su actuación debe ser profesional, imparcial y ajustada a las leyes.
El cierre de la vía amistosa te llevará al deslinde judicial. Aquí necesitarás también el respaldo de un abogado. Seguramente también actuará en el primer caso, introduciendo las correcciones necesarias en los documentos. Pero le corresponderá llevar un juicio, si no se logra el acuerdo voluntario.
No podrás determinar cuanto cuesta y tarda el proceso de antemano. La situación se irá desarrollando y tendrás que ajustar el presupuesto para un deslinde.
Además, recuerda que, en una disputa con un terreno público, tendrás que llevar el caso por la vía administrativa. Entonces la propia Administración tomará la decisión y tú correrás con los costes del proceso, los cuales deberás adelantar.
En general, puedes requerir deslindar un terreno para cercarlo, hipotecarlo, venderlo o realizar negociaciones con él. En los procesos judiciales actúas como propietario, pero usualmente representado por un abogado.
Considera que tu contraparte en el deslinde puede tener sus propios topógrafos y, además, puede haber un perito judicial. Aunque se presume que los expertos deben actuar con imparcialidad y conforme a la ley, sus puntos de vista pueden variar. Finalmente, recuerda que las partes también pueden apelar el resultado del juicio.
¿Cuándo solicitar un deslinde?
Solicitas el deslinde de fincas cuando tienes una disputa sobre los límites entre tu terreno y el de tu vecino colindante. Es un asunto que se resuelve entre propietarios y se origina en diferencias nacidas entre los títulos o las escrituras y la demarcación en el terreno.
Seguramente, tu primera opción para abordar el problema será intentar un deslinde amistoso como acto de jurisdicción voluntaria con tu vecino. Contratará un experto en el tema de linderos; y un topógrafo proveniente de las áreas de Arquitectura o Ingeniería, que estudie las escrituras de las propiedades y los registros catastrales y de la propiedad, así como el terreno, y proponga una solución para la delimitación de las tierras.
Si la gestión es exitosa y los vecinos aceptan la propuesta de solución elaborada por el perito, procederá registrarla como deslinde ante un notario y realizar los cambios pertinentes en cualquier documento de propiedad.
Desacuerdos más profundos requieren un deslinde judicial a través de un enjuiciamiento civil. En este, las partes tratarán de demostrar que llevan razón en la fijación de límites que solicitan.
Y, si tu terreno se confunde con un espacio público, te tocará abordar la vía administrativa asumiendo los costes del proceso. La resolución, en este caso, emana de la propia Administración.
Como puedes interpretar, no existe un período fijo para resolver la delimitación. Todo dependerá de la complejidad del caso y disposición de las partes para alcanzar un acuerdo.
Asimismo, el presupuesto para un deslinde varía conforme a la complejidad del tema. En algunos casos, bastará con el pago del trabajo del perito topógrafo. Las partes aceptarán su dictamen y propuesta de resolución y lo inscribirán ante notario o en los registros catastrales y de propiedad pertinentes.
Lo importante es que tengas presente que puedes abordar el problema en cuanto detectes que existe y podrás anticipar cuanto cuesta a medida que se vayan definiendo las posiciones.
Puede que quieras amojonar cuando logres deslindar tu terreno. El deslinde procura fijar líneas rectas entre las tierras y es un proceso previo a la demarcación en el terreno. Amojonar significa colocar hitos (usualmente de hormigón) sobre una capa de cal, ceniza o carbón, con distancia de unos 500 metros entre cada uno. Ellos sirven para marcar la frontera en caso de deslinde de fincas rusticas.
No se trata del mismo proceso, pero puedes tener interés en hacerlo a continuación del primero e, incluso, colocar vallas o cercas para completar las demarcaciones.
Ponte en el caso del propietario de una finca rústica que ve a su vecino amojonar su terreno o iniciar la construcción de algún tipo de muro. No pasaría nada, si la frontera está clara, pero podría iniciarse una disputa cuando se duda de los límites.
Si eres la persona que va a construir la barrera, quizás te serviría realizar una revisión previa del estado de los límites. Esto podría ahorrarte una sorpresa. Además, recuerda que puedes realizar el deslinde de toda la propiedad o una parte de ella. Este proceso solo es pertinente cuando existe disputa.
Cuanto cuesta deslinde
Un deslinde es un proceso técnico-jurídico que se emplea para definir los límites de una propiedad, fundamental para resolver conflictos territoriales o para clarificar los límites antes de efectuar cualquier operación como una venta, una segregación o una herencia. El precio de un deslinde puede variar significativamente en función de distintos factores tales como la ubicación de la propiedad, la dificultad del terreno, la existencia o no de planos previos y la longitud del perímetro a deslindar.
El costo promedio para llevar a cabo un deslinde en España oscila entre 400 y 1.500 euros, no obstante, este rango puede sufrir variaciones. Por ejemplo, en casos donde solo se requiera un acta de deslinde sin mediciones complementarias, el precio puede bajar, comenzando desde los 200 euros. Por el contrario, para terrenos con características más complejas, como aquellos con orografía accidentada o con una gran superficie, el coste puede incrementarse considerablemente, incluso superar los 2.000 euros. Estos precios pueden excluirlas tasas y cargos asociados al registro de la propiedad.
Es crucial señalar que estos precios son aproximados y que una cotización exacta requerirá siempre una evaluación específica de la situación por parte de un profesional cualificado, el cual realizará un estudio detallado del caso para dar un presupuesto ajustado a las necesidades y particularidades de cada propiedad.
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