El método de costes para calcular el Coste de Reposición nos llevará a la obtención del coste de la construcción. Por lo tanto, debemos tener en cuenta que no valora el inmueble en su totalidad, sino que valora sólo la construcción, dejando de lado el valor del suelo.
En este artículo vamos a explicar cómo se calcula el coste de reposición que se refiere exclusivamente a la construcción, para lo que se utiliza el Método de Coste.
Calcular el Coste de Reposición
El Coste de Reposición de la construcción equivale al valor que nos costaría construir de nuevo el inmueble, teniendo en cuenta precios actuales tanto de la mano de obra y materiales como los costes indirectos (proyecto de obras, dirección de obra, licencias urbanísticas, estudio geotécnico, empresa de control de calidad, intereses bancarios, etc.).
Podemos también definir el Coste de Reposición de la Construcción como el valor que tendría reponer el edificio a fecha de hoy (con los precios actuales) al que deduciremos el valor de la depreciación que ha sufrido el inmueble por el paso del tiempo.
Las siglas que empleamos son las siguientes:
- CRN: Coste de Reposición Neto.
- CRB: Coste de Reposición Bruto.
La relación entre el CRN y el CRB se encuentra en la depreciación por antigüedad, lo que designamos con la letra D, por lo que la fórmula quedaría CRN = CRB – D.
El método de Costes de Reposición tendrá en cuenta el valor unitario de cada unidad construida (en m2) y la superficie construida de la edificación. De este modo, simplemente multiplicando el valor unitario de cada metro cuadrado por la superficie construida obtendremos el coste de reposición.
Cálculo de los costes de ejecución material
A los costes de ejecución material se les conoce como los costes directos de una obra, y abarcarán todas las fases de la misma, desde las iniciales de replanteo y movimiento de tierras hasta las últimas operaciones de obra, tales como los trabajos de pintura y acondicionamiento.
Algunas de esas fases de obra, como la estructura, los cerramientos, la tabiquería y la cubierta, son de especial importancia pues suponen un porcentaje considerable sobre el coste total de la obra.
Estos costes directos abarcarán la mano de obra de todas las empresas que intervienen en la misma. También incluye el coste de los materiales de construcción y los medios auxiliares (andamios, maquinaria, herramientas…).
Cálculo de los costes indirectos
Respecto a los costes indirectos que se deberán tener en cuenta en la obra, se incluye el beneficio industrial de la empresa constructora (alrededor de un 6% del total) y los gastos generales de obra que rondan el 13% y supone los gastos administrativos de la empresa constructora repercutibles en esa obra.
Resumiendo, los costes indirectos vendrán dados por:
- Honorarios del arquitecto (redacción del proyecto y dirección de obra).
- Honorarios de arquitecto técnico (dirección de la ejecución material y coordinación de seguridad y salud).
- Gastos de notarías (escrituras del inmueble).
- Gastos del Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
- Tasas municipales por licencias de obras mayores.
- Seguro decenal en la edificación.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Empresa de control de calidad.
- Empresa de estudio geotécnico.
- Oficina de Control Técnico (OCT).
Normalmente se aplica una serie de porcentajes, que se suele estimar en un 13 % aproximadamente sobre los costes directos. Ese porcentaje puede depender de la tipología de la obra, calidad de los materiales, topografía del terreno, tipo de suelo (que nos condicionará la cimentación empleada), accesibilidad de la obra y, sobre todo, la provincia donde esté ubicado.
Beneficio industrial del contratista
Este es otro dato que se podrá obtener de manera porcentual. Normalmente se aplica un 6%, aunque esto dependerá de cada empresa y de cada provincia.
También influye en el beneficio industrial el estado actual de la economía. Como en todos los sectores, una demanda alta podrá aumentar el margen de beneficio de las empresas contratistas, mientras que las etapas de crisis implicarán márgenes de beneficio más apretados.
Finalmente, tendremos todos los datos para obtener el CRB Coste de Reposición Bruto. La suma de los costes directos y los costes indirectos nos dará el CRB.
¿Cómo podemos consultar los costes de construcción?
Habitualmente los técnicos conocen los costes de construcción a través de varios medios.
- Hay revistas especializadas que editan periódicamente estos valores ya sea en publicaciones en formato papel o en plataformas digitales. Algunas de estas revistas están altamente especializadas y nos pueden ofrecer precios unitarios de sectores muy concretos, ya sea por oficios o por tipos de materiales, por ejemplo, instalaciones, revestimientos, etc.
- También hay organizaciones empresariales que representan a empresas constructoras y promotoras que suelen publicar los precios unitarios trimestralmente.
- Los Colegios Profesionales (Colegio de Arquitectos y Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos) también suelen contar con sus bases de datos a disposición de sus colegiados. Lo interesante de estas bases de datos es que hacen referencia a una provincia o comunidad autónoma, lo que nos evita cometer errores al aplicar unos valores a nivel nacional.
- Las Cámaras de Comercio Provinciales también suelen manejar estos datos.
- Los Sindicatos cuentan con especialistas en el área de la construcción que también pueden proporcionarnos datos, sobre todo en lo referente a la mano de obra, no tanto respecto al coste de los materiales.
- Las Administraciones Públicas. El Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, también suele publicar precios unitarios de construcción, ya sea en obra civil como en edificación.
Estos valores deben entenderse siempre como costes unitarios (por unidad), caducan periódicamente (normalmente cada trimestre) y dependerán de la provincia, calidad de la edificación, tipología del edificio, uso que este tenga, etc.
¿Cuándo no puede aplicarse el Método de Costes?
Podemos encontrarnos con ciertas limitaciones cuando aplicamos este método. Si bien puede ser relativamente sencillo de aplicar en edificaciones nuevas, o relativamente recientes, las dificultades crecen cuando pretendemos aplicarlas a edificaciones antiguas. El motivo no es otro que los materiales y los sistemas de construcción.
Muchos materiales empleados hace años ya no se emplean en la actualidad y no es fácil encontrar esos materiales en los mercados.
Respecto a los sistemas y técnicas constructivas, pasa lo mismo. Hoy se trabaja con técnicas, maquinaría y sistemas mucho más modernos. Hay sistemas constructivos mucho más industrializados (tabiquerías de yeso laminado, carpinterías de PVC, etc.).
Otro impedimento lo vamos a tener con los edificios considerados como singulares, tales como edificios históricos, edificios monumentales u otros cuyo valor vendrá dado más por su antigüedad o valor cultural que por su valor material.