Para realizar el estudio del certificado de aptitud técnica, me centraré en mi ámbito profesional, que es el de la Comunidad Autónoma de Cataluña en toda su extensión. En materia de vivienda, la Generalitat tiene todas las competencias transferidas desde el Gobierno de España, por tanto, la normativa de la ITE es la que se puede consultar y descargar en el portal correspondiente www.gencat.cat.
Normativa ITE: Decreto 67/2015
Esta normativa es igual para las cuatro provincias catalanas y todos sus municipios. El procedimiento y modo de trámite y gestión es idéntico tanto si nos encargamos de inspeccionar una vivienda unifamiliar en Sort (Lérida) como de llevar a cabo una ITE en Barcelona, la población que concentra más del 20% de los habitantes de Cataluña.
En los últimos meses, las consultas sobre ITEs en Barcelona son muy numerosas. Se debe a una campaña de información de la Agència d’Habitatge que obliga a los edificios de más de 45 años de “edad” a pasar la Inspección Técnica de Edificios. Por ello es muy pertinente extraer la información más importante para que los usuarios no estén tan desorientados.
Ateniéndonos al Decreto 67/2015 del 5 de Mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios, Artículo 2, Párrafo 3:
«3. Certificado de aptitud: documento que emite la Administración sobre la base del informe ITE presentado. En ningún caso el certificado de aptitud presupone la adecuación de las viviendas del edificio inspeccionado a la legalidad de usos urbanísticos ni al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad. El certificado de aptitud tendrá que identificar el edificio, indicar el periodo de vigencia y las condiciones que se establecen sobre éste según las disposiciones del presente Decreto.»
Por tanto, el certificado de aptitud de un edificio es el documento final que acredita, en base al análisis efectuado por un profesional experto en arquitectura (arquitecto o arquitecto técnico), que un edificio está libre de deficiencias. Acredita que puede utilizarse sin peligro alguno para la integridad física de sus ocupantes y de los transeúntes que circulen por su ámbito de influencia.
Tipos de deficiencias detectables
La normativa ITE de Cataluña contempla, en la fase de análisis del edificio, cuatro tipos de deficiencias:
- La leve
- La importante
- La grave
- La muy grave
El análisis pormenorizado del edificio puede arrojar una mezcla de todos estos tipos de deficiencias. Lo normal es que la diagnosis se realice desde un punto de vista individualizado. Siempre considerando que las construcciones son como cuerpos humanos. El fallo de cada órgano puede influir en el funcionamiento de los demás. Por ello, al realizar el resumen del estado de un edificio, se escogerá la deficiencia o el conjunto de deficiencias con peor calificación. Esto influye en el tipo de Certificado de Aptitud a expedir por la Agencia d’Habitatge.
1. Sin deficiencias:
- Certificado de aptitud
- Período de vigencia: 10 años
2. Con deficiencias leves:
- Certificado de aptitud
- Período de vigencia: 10 años
3. Con deficiencias importantes:
- Certificado “apto provisional”
- Período de vigencia: 6 años, con revisiones de chequeo cada dos años
4. Con deficiencias graves o muy graves:
- Certificado apto cautelar, si se han ejecutado las medidas cautelares que hayan resuelto provisionalmente las situaciones de riesgo para las personas y los bienes.
- Período de vigencia: 3 años, con un mínimo de revisiones de chequeo cada 12 meses, aunque será el técnico redactor quien fije los plazos definitivos
La ITE en la práctica
Esto es la teoría. En la práctica, no son pocas las ocasiones en las cuales durante las visitas el técnico informa de las deficiencias detectadas. Hay que ejecutar de manera inmediata las medidas que solucionen las mencionadas deficiencias. Si se está dentro de plazo para presentar el informe después de las reparaciones, estará libre de deficiencias o con medidas cautelares ejecutadas. Esto de cara a la administración, siempre será más deseable.
Muchos técnicos (entre los que me incluyo) tratamos de concienciar a los vecinos de reparar enseguida las deficiencias sin tener en cuenta la obligatoriedad del informe. Les hacemos ver que pasar la ITE no es un trámite burocrático, sino una manera de salvar vidas. En no pocas ocasiones edificios que parecen impolutos tienen algún grave defecto inapreciado que solamente se hace presente con la inspección intencionada. El ejemplo más típico son los revestimientos de piezas amorteradas completamente sueltas. Se mantienen en el paramento por el efecto de la gravedad o geométrico, pero que son candidatas a caer al mínimo movimiento.
Utilizar los cuatro sentidos, no sólo la vista
Siguiendo con este discurso, es cierto que la Inspección Técnica de Edificios tiene un carácter visual y no persigue buscar vicios ocultos, pero la vista no es el único sentido que tenemos. El oído, el tacto y el olfato (el gusto no lo incluiremos en la parrilla por razones obvias) son armas muy poderosas para detectar anomalías serias.
Referente al sentido del oido, escuchando el ruido de los bajantes en los falsos techos puede saberse en multitud de ocasiones cuándo se produce una fuga a través de bajantes en mal estado. También en un ambiente de silencio puede escucharse alguna conexión eléctrica en mal estado.
El olfato, en más de una ocasión, ha servido para detectar alguna fuga de gas, tan peligrosas como letales en caso de deflagración con la consiguiente explosión.
Y el tacto, como mencionamos en el párrafo anterior, sirve para testear la adherencia correcta de todos los elementos de fachada. El público ajeno al trabajo de inspección de edificios se asombraría la cantidad de veces que pueden detectarse piezas sueltas en peligro de caída, y no es difícil imaginarse la tragedia que puede ocasionar un objeto pétreo si da de lleno a un transeúnte.
El certificado de aptitud no es un fin en sí, sino la excusa para realizar un buen testeo a los edificios, que son los que nos cobijan y permiten vivir en seguridad y confort.
Permítanme que realice una última referencia cinematográfica a una película de fama mundial editada en 1974 y protagonizada por Paul Newman y Steve McQueen, “El coloso en llamas” o “la torre infernal”, directamente traducida del inglés. Muchos de los diálogos, peleas entre el arquitecto, constructor y mecenas y, sobre todo, las consecuencias de no hacer bien el trabajo, dejaron mella indeleble en mí años antes de empezar la carrera, y siempre las tengo en la cabeza, como creo que cualquier profesional de la construcción debería tener.
La ITE puede salvar vidas, pero lo ideal es que el proyecto bien realizado las salve y guarezca.
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