El proceso de compraventa de una vivienda
La de comprar o vender una vivienda no es una decisión sencilla ni que se tome con frecuencia. Por ello, antes de la firma del contrato de compraventa que, tras múltiples trámites, derivaría en el pago de la cantidad acordada y la entrega de la propiedad, pueden alcanzarse acuerdos previos, o precontratos, entre ellos la promesa de compraventa.
El contrato de promesa de compraventa de inmueble España, que recoge brevemente el artículo 1.451 del Código Civil, es aquel en el que las partes –comprador y vendedor- se emplazan mutuamente a la firma del contrato de compraventa en un futuro que se determinará en el acuerdo inicial.
Esta opción es habitual y, en ocasiones, se convierte en un paso necesario, puesto que no es infrecuente que la operación de compraventa no pueda cerrarse directamente, pese a que las partes así lo deseen.
Un ejemplo en el que esta fórmula podría encajar con las necesidades de los actores sería la venta de un piso heredado sobre el que todavía no se hubieran realizado todos los trámites de aceptación de la herencia y de cambio de titularidad.
Otros casos en los que estaría justificada la promesa de compraventa se darían cuando el comprador necesitara más tiempo para obtener financiación o, del lado del vendedor, cuando este no contase con toda la documentación necesaria para firmar el contrato o por no estar la vivienda libre de cargas y necesitar el propietario un plazo más amplio para el pago de impuestos, la amortización de la hipoteca o la liquidación de gastos de la comunidad de propietarios, por ejemplo.
Promesa de compraventa: Código Civil
Estas son algunas de las motivaciones para alcanzar un acuerdo de promesa de compraventa. Sin embargo, las partes pueden optar por suscribirlo con total libertad, aunque la causa sea, sencillamente, que prefieren retrasar la firma del contrato definitivo a un momento determinado del futuro; porque la promesa es, necesariamente, anterior a ese contrato.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que este acuerdo puede obligar a las partes puesto que, tal y como recoge el Código Civil, “la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato”.
De esta referencia se desprende que esta modalidad de acuerdo previo a la compraventa tendría, a efectos legales, una consideración equiparable a la del contrato posterior.
Por ello, es recomendable ser cauteloso con el contenido del acuerdo, para lo que puede consultarse un modelo promesa de compraventa antes de preparar y firmar el documento. En todo caso, tanto para este trámite como para el contrato posterior puede resultar útil pedir el asesoramiento de profesionales especializados, de manera que se eviten sorpresas y futuras desavenencias.
Contenido promesa de compraventa
Si se opta por preparar el acuerdo por uno mismo sin la ayuda de un experto, se pueden consultar distintos modelos de promesa de compraventa sobre los que apoyarse para elaborar y consensuar el documento.
Aunque las partes cuentan con libertad para incluir en el acuerdo el contenido que consideren, es recomendable que, al menos, incorporen:
- Nombre e identificación de comprador y vendedor.
- Datos de la vivienda.
- Precio de la compraventa.
- Fecha en la que se firmará el contrato que, con este acuerdo, comprador y vendedor avanzan que suscribirán.
En realidad queda a la voluntad de las partes la información a incluir en la promesa de compraventa, en la que podrán detallar tanto como quieran las condiciones del futuro contrato o bien dejarlas abiertas para pasar al detalle en ese momento.
Es importante tener en cuenta que, para que el acuerdo tenga validez, tendrá que cumplir lo estipulado en el Código Civil respecto a contratos; esencialmente que exista consentimiento entre las partes y que estas estén legamente capacitadas.
También figuran entre los requisitos que dotan de validez el contrato que la aceptación no se haya producido por error, intimidación o mala fe; que lo pactado sea posible y conforme a leyes y costumbres y, también, que el contrato incluya una causa que sea además lícita.
Obligaciones tras promesa de compraventa
Como establece el Código Civil respecto a la interpretación de los contratos, si sus términos son claros y no dan lugar a las dudas sobre el compromiso que las partes querían alcanzar, siempre se respetará el sentido de lo firmado.
Esto es importante porque la promesa de compraventa y sus implicaciones siguen siendo objeto de debate entre los expertos. Además, la jurisprudencia ha interpretado estos acuerdos de forma diversa.
Así, este acto con el que comprador y vendedor manifiestan su voluntad de firmar un contrato de compraventa se puede entender como una mera declaración de intenciones o, como ha ocurrido con asiduidad, como un verdadero contrato que obliga a quienes lo suscriben.
Muchos tribunales se han manifestado en este sentido, de manera que las partes quedarían con este acuerdo vinculadas contractualmente y, de este modo, estarían obligadas al cumplimiento de lo firmado.
Esta consideración habilitaría a los firmantes a reclamarse mutuamente la ejecución de lo pactado en la promesa de compraventa. Así, de no llevarse a efecto, la parte que incumpliera el acuerdo podría ser objeto de reclamación de daños y perjuicios.
Para anticiparse a esta situación, que podría en último término derivar en un proceso judicial, una posibilidad sería la de acompañar la promesa con otra figura previa al contrato de compraventa, como puede ser el contrato de arras.
Contrato de arras
Las arras, que por lo general se incorporan como cláusula en otros acuerdos, permiten fijar las posibles consecuencias del incumplimiento de la promesa de compraventa.
De entre los tipos de arras que es posible aplicar, las penitenciales por ejemplo permitirán a las partes no llevar el acuerdo a efecto, decisión de la que se derivaría, para el vendedor, la entrega al comprador de la cantidad aportada como señal multiplicada por dos. Por su parte, si fuera el comprador el que declinara cumplir la promesa, este perdería la cantidad abonada como señal.
Dada la complejidad de estos acuerdos y sus posibles repercusiones para comprador y vendedor, se recomienda que las partes acudan a un profesional para asesorarse antes de firmar una promesa de compraventa de vivienda.