Requisitos para ser perito judicial inmobiliario

¿Qué se entiende por perito judicial inmobiliario?

El perito es el entendido, experimentado y/o práctico en una determinada ciencia o en un arte concreto.

El perito tasador inmobiliario, o simplemente perito inmobiliario, es el experto en determinar el valor de bienes inmuebles, de acuerdo con sus características de uso, ocupación, antigüedad y conservación, entre otras. A este respecto es importante destacar el hecho de que por bien inmueble se entiende tanto las edificaciones como los suelos (sean éstos urbanos, urbanizables, o no urbanizables).

El perito judicial inmobiliario es aquél perito que informa al juzgador, bajo promesa o juramento, sobre puntos litigiosos relativos a la valoración de un inmueble; habida cuenta de su especial saber o experiencia en estos asuntos.

¿Quién puede ser perito judicial inmobiliario?

La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, para aquellas materias objeto de peritaje que no estén comprendidas en títulos profesionales oficiales, los peritos habrán de ser nombrados por parte del juzgado entre aquellas personas entendidas en tales materias.

A su vez, la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes, especifica en su artículo 3 que el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria podrá ser efectuado por Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y también por personas físicas y jurídicas, sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenecer a ningún colegio oficial.

En definitiva, para ser perito judicial inmobiliario basta con tener un conocimiento suficiente relativo a tasaciones inmobiliarias y aplicar ese conocimiento según lo recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (esto es, con base a su deber de objetividad y de diligencia).

¿Cuándo interviene el Perito Judicial?

El perito interviene una vez se ha procedido a su nombramiento por parte del juzgado y tras aceptar el cargo para el cuál ha sido nombrado (para lo cual previamente habrá examinado el objeto del encargo profesional, cerciorándose de que es competente para lo que se le solicita y que, además, no concurren causas de tacha o recusación que motivaran la obligada abstención para ese procedimiento).

Es importante destacar que ese nombramiento puede tener lugar durante la fase declarativa, en la comparecencia preliminar de una determinada demanda; si bien suele ser más usual que suceda en la fase ejecutiva, para el avalúo de bienes vinculado a una demanda ejecutiva, durante el procedimiento de apremio (hay que tener presente que, en embargos y subastas, el valor de los bienes inmuebles se fija por acuerdo entre las partes o, en caso de no existir ese acuerdo, por avalúo realizado por un perito tasador; de ahí que sea habitual la presencia del perito en esos casos).

Bien sea para la fase declarativa o para la ejecutiva, la presencia de un perito judicial inmobiliario puede ser necesaria en distintas jurisdicciones: civil (asuntos de derecho privado y mercantil), penal (enjuiciamiento de hechos que puedan ser delitos o faltas), social (enjuiciamiento de asuntos relacionados con el derecho laboral y la Seguridad Social), y contencioso-administrativa (enjuiciamientos en los que interviene alguna administración pública).

Elaboración de un informe pericial de tasación a requerimiento del juzgado

La redacción de un informe pericial para un juzgado lleva implícita una serie de premisas y compromisos básicos pero ineludibles:

• Hay que cumplir con unos estrictos plazos de entrega (que deberán haber sido fijados en el momento de la aceptación del cargo).
• Hay que garantizar que el informe es objetivo (a tal fin, cada caso debe ser examinado minuciosamente, por si existieran causas de abstención que impidiesen la aceptación del encargo profesional).
• Y sobre todo, hay que ofrecer una tasación que se pueda defender (no hay que olvidar que el perito judicial puede ser llamado para comparecer a juicio, por lo que tiene que ser capaz de argumentar la validez del método de valoración empleado y de los cálculos efectuados).

Con respecto a esta última cuestión, es totalmente necesario identificar el objeto de la tasación y las características del bien a tasar, pues de ello dependerá la metodología que se deba utilizar para hallar su valor (es lo que se denomina razón de ley).

Así, por ejemplo, para una valoración de inmuebles embargados, la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la tasación de los mismos debe hacerse por su valor de mercado y sin tener en cuenta sus posibles cargas y gravámenes.

A su vez, es imprescindible evaluar los condicionantes existentes para optar por la aplicación de uno u otro método de valoración (es lo que se llama razón de ciencia).

Así, siguiendo con el ejemplo anterior, para obtener el valor de mercado del bien (entendido éste como el importe neto que podría esperar recibir un vendedor para su venta mediante una comercialización adecuada), en el caso de que se disponga en el mercado de compra-venta de suficientes muestras análogas al inmueble a valorar en lo referente a tipología, uso, cualidades y superficies. Las Órdenes ECO 805/2003 y EHA 3011/2007 establecen que es válido aplicar el método de comparación de muestras (método basado en el principio de equivalencia funcional, consistente en obtener el valor por comparación de precios de venta de inmuebles similares de la misma zona).

Sin embargo, si no existieran muestras para la comparación, habría que estudiar qué método emplear para la valoración:

• Capitalización de rentas: método consistente en evaluar el valor económico del inmueble en base a su capacidad de generar rentas, que resulta útil en el caso de inmuebles que están arrendados o que están destinados a alguna actividad económica.
• Coste por reposición: método consistente en determinar el coste actual de reemplazar una edificación, en virtud de sus características constructivas propias, y afectando a dicho valor por coeficientes correctores basados en su antigüedad, conservación, etc.
• Otros

En conclusión, el proceso valorativo del perito judicial inmobiliario conlleva un esfuerzo muy significativo en lo que se refiere a su razonamiento y defensa, dado que hay que tener claro que la ausencia de justificación en el desarrollo de una valoración judicial puede llevar a que se cuestione su corrección, hasta el punto de que pueda no ser tenida en cuenta.

Por ello, desde el inicio del encargo profesional es preciso plantearse la tasación bajo la premisa de su futura defensa, siendo muy aconsejable elaborar el informe con diversos apartados justificativos para exponer y documentar los datos e hipótesis empleados, a modo de prueba, verificación y complemento de lo expuesto en la valoración.

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