¿Se puede vender una casa sin escrituras?

No es muy recomendable embarcarse en una operación inmobiliaria como la compra de una casa sin escrituras. Esta operación solo está al alcance de unos pocos que disponen de amplios conocimientos sobre el tema, por lo que se antoja dificil la venta de una casa sin escrituras.

Esta singularidad puede hacer que se reduzca drásticamente el número de clientes potenciales, o lo que es lo mismo, en el 95% de los casos no conseguiremos venderla puesto que el comprador desconfiará de la operación de compra-venta. No obstante, eso no quiere decir que dicha operación sea imposible de realizar, sino que deberemos tener en cuenta una serie de factores.

Vender una casa «sin papeles»

El significado de esta frase debe analizarse en profundidad, y si conseguimos entenderlo alejaremos los miedos y leyendas urbanas en torno a ella. El primer paso a comprobar en esta situación es averiguar por qué motivo esta vivienda no dispone de escritura, esto es, no consta en el registro de la propiedad ni consta en el registro catastral de bienes inmuebles.

Esta información, por fuerza, tiene que estar en posesión del vendedor, puesto que él mas que nadie sabe por qué motivo su casa no está escriturada. Una causa muy común es la edificación de la vivienda de manera «ilegal», es decir, un propietario de un terreno (normalmente suele ser albañil de profesión) se va edificando su vivienda poco a poco, con los medios económicos a su alcance y aprovechando los fines de semana. Naturalmente sin solicitar la obligatoria licencia de obras en el municipio donde se encuentre.

Nos asombrariamos si conocieramos la cantidad de viviendas edificadas en estas condiciones por todo el país. Aclarar hasta este punto que vender una casa sin escriturar no es ilegal ni se trata de un delito tipificado en el código penal.

En el 99% de los casos, el vendedor dispone de la escritura de un terreno o parcela donde está edificada la casa. Por lo tanto, es perfectamente legal vender un terreno en el que exista una edificación aunque esta edificación no conste en la escritura.

Por supuesto que este condicionante va a repercutir sobre el precio de venta, ya que lo que estamos vendiendo es un terreno o parcela, por lo tanto la tasación irá referida sobre el valor en €/m2 de suelo o terreno. A partir de ahí debería valorarse también si el tipo de suelo es urbano, rústico, agrario, edificable o no edificable.

¿Puedo comprar una casa sin escrituras?

En este caso, poder siempre se puede mientras tenga el dinero que me piden. Otra cosa es que vaya a sacar un beneficio de esta operación, o sencillamente, perder el dinero invertido.

Premisas a comprobar si decidimos comprar una casa no escriturada:

• Comprobar que existe una escritura del terreno donde está edificada la vivienda. Si el vendedor no dispone de esta documentación se trata de un auténtico timo y nos meteríamos en problemas muy graves si pagaramos dinero por ello.
• Una vez nos han mostrado la escritura del terreno o parcela, acudir al registro de la propiedad y solicitar una Nota Simple. Los datos que aparecen en la Nota Simple deben coincidir con la documentación mostrada por el vendedor. De esta manera nos aseguramos que no se trata de una estafa.
• Averiguar si la casa edificada es legalizable o no. Para ello deberemos realizar la consulta a los Servicios Técnicos de Urbanismo del municipio donde se encuentra la vivienda.

Informe urbanístico

En el informe urbanístico averiguaremos todos los datos que nos son de interés:

• Tipo de suelo: Urbanizable, Rustico, Agrario, No urbanizable, etc. Si la parcela tiene la calificación de Suelo No Urbanizable, ya sabemos que nunca podremos escriturar la vivienda edificada (Salvo que en un futuro la administración decida hacer un cambio de planeamiento y convertirlo en suelo urbanizable)
• Si realmente el terreno que adquirimos es urbanizable, quiere decir que dispone de los servicios mínimos necesarios según el planeamiento urbanistico: Suministro de agua potable, Alumbrado, Pavimentación y Alcantarillado.
• En este caso lo siguiente que deberíamos hacer es comprobar si la vivienda edificada se ajusta a la normativa urbanística vigente en cuanto a:

1. Superficie máxima edificable.
2. Profundidad máxima edificable.
3. Separación a lindes.
4. Altura máxima reguladora.

Una vez comprobados todos estos parámetros, y si hemos logrado realizar todas las comprobaciones anteriores de manera positiva, el último paso sería comprobar que la vivienda se ajusta al decreto de habitabilidad vigente.

Está ultima verificación nos permitiría saber si podemos o no obtener la cédula de habitabilidad, o bien si hemos de realizar obras de distribución interior para poder obtenerla. Teniendo claros los conceptos explicados anteriormente, ya no nos debería causar temor o desconfianza leer un cartel donde indique «Casa sin escritura en venta«.