La discrepancia catastral con la real suele ser relativamente habitual por diversos motivos. Dicha discrepancia puede solventarse y es muy recomendable solventarla cuanto antes. A continuación se detalla su procedimiento para corregir las discrepancias.
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El Catastro Inmobiliario en España
El Catastro Inmobiliario (dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda) es un poderoso inventario en el que se describen los bienes inmuebles; el origen y principal uso del Catastro en España es el tributario. Podemos consultar los datos de un bien inmueble en la Sede Electrónica del Catastro.
Por desgracia, en ocasiones, la realidad física de una finca (lindes, superficie, etc.) y su descripción catastral no coinciden, produciéndose situaciones de discrepancia.
Es importante mencionar que no se consideran objeto de discrepancia, a los ojos de la legislación vigente, los datos generales contenidos en las ponencias de valores (parámetros urbanísticos, valores básicos o coeficientes); por lo que el procedimiento descrito a continuación no es aplicable.
Es aconsejable solventar la discrepancia de cara a evitar algún disgusto a largo plazo: problemas a la hora de vender la finca, disputas de propiedad entre colindantes, errores en futuras expropiaciones o reparcelaciones, etc.
Herramientas legales para resolver las discrepancias catastrales
El primer paso para subsanar una discrepancia catastral es documentar su existencia. Para ello es importante contar con un técnico cualificado (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico) que apoye y constante que efectivamente no coincide la realidad inmobiliaria con la descripción reflejada en el Catastro.
La Ley del Catastro Inmobiliario (en adelante, “LCI”), establece en su artículo 18 el procedimiento para la subsanación de discrepancias.
A pesar de que el procedimiento se debe iniciar de oficio por la Administración, los afectados por la discrepancia (artículo 18 LCI “cuando la Administración tenga conocimiento, por cualquier medio…”) pueden poner en conocimiento de la Gerencia del Catastro que: existe una discrepancia y que desean iniciar expediente para su corrección.
Procedimiento de subsanación de discrepancias:
Es un trámite que sigue las tradicionales fases del procedimiento administrativo, es decir: acuerdo de inicio, notificación y audiencia a los interesados, resolución y notificación de la resolución.
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Cuando no existan terceros afectados por el procedimiento, el expediente se iniciará directamente con la notificación de la propuesta de resolución.
Procedimiento de subsanación notarial:
También introduce el artículo 18 la posibilidad de llevar a cabo la subsanación de una discrepancia mediante la intervención de Notario cuando el fedatario tenga que otorgar documentos en los que se adjunte una certificación catastral.
Es un procedimiento preceptivo para el Notario, que se encuentra obligado a solicitar a los otorgantes que manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble.
Si los otorgantes revelan y acreditan la existencia de discrepancia, para lo que conviene de nuevo acudir a un técnico cualificado, se incorporará la nueva descripción del bien inmueble en el documento público.
Por último, el Notario deberá informar a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, y una vez validada por la Dirección se incorporará al Catastro.
Recomendamos contar con asesoramiento jurídico especializado que oriente a los interesados en la solución de discrepancias catastrales.
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