Entre la maraña de trámites que se pueden hacer en los ayuntamientos, es muy normal perderse, incluso para los expertos en la materia. Hay que tener en cuenta que, aunque hay leyes específicas, nacionales y autonómicas, que regulan los aspectos legales en las diferentes licencias urbanísticas, cada ayuntamiento dicta sus ordenanzas particulares y establece los procedimientos que estima más oportunos para favorecer sus intereses.
Licencia administrativa
En primer lugar, hay que tener claro el concepto de licencia administrativa. Esta es la autorización que te otorga el ayuntamiento, o cualquier otra administración, para realizar una actividad. Existen licencias municipales de todo tipo, no solo urbanísticas, como por ejemplo licencias para tener animales peligrosos, licencias de caza, de taxis, y, en general, cualquier actividad que cada ayuntamiento quiera regular.
Dentro de las licencias que dependen generalmente del servicio de urbanismo encontramos dos grandes grupos:
- Las licencias urbanísticas
- Las licencias de actividad y/o apertura.
Licencias urbanísticas y de actividad
La licencia urbanística es necesaria para realizar cualquier tipo de obra, tanto nueva como de rehabilitación, en cualquier tipo de uso (vivienda, comercio, oficina, industria, almacén, etc.), en muchos casos es llamada Licencia de obra, y puede ser de obra menor y mayor. Realizar obras sin licencia municipal puede conllevar altas sanciones e incluso el derribo de las obras realizadas, algo que no merece la pena comparado con el bajo coste que suelen tener las licencias de obra.
La licencia de actividad o de apertura es necesaria para abrir cualquier negocio que ocupe un espacio físico dentro del municipio, ya sea un local, un despacho, una nave industrial o un chiringuito de playa, independientemente de que se hagan obras o no.
Si se necesitan las dos licencias, se pueden tramitar conjuntamente, lo que generalmente se viene llamando licencia de actividad con obras, aunque tiene muchos nombres más, dependiendo del ayuntamiento.
Tanto las licencias urbanísticas como las de actividad suelen tener que ir acompañadas de un documento técnico. En las licencias urbanísticas, dependiendo de la envergadura de la obra, necesitarás un “proyecto técnico”. Para las licencias de actividad necesitarás casi siempre un “proyecto de actividad”.
Desde hace poco tiempo, y para descongestionar las largas esperas por las licencias urbanísticas, se ha venido implantando el concepto de “comunicación previa”. Las diferencias principales radican en el procedimiento, y son las siguientes:
- Licencia (urbanística o de actividad): Se presenta la documentación en el ayuntamiento y se espera a que te otorguen, o no, la licencia. Esto puede tardar desde pocos días a varios meses, si el ayuntamiento tiene mucho retraso, como suele ser muy común. Hasta que no te otorguen la licencia no puedes empezar ninguna obra ni comenzar ninguna actividad. El silencio es negativo (si no te contestan no puedes hacer nada).
- Comunicación previa o declaración responsable: Se presenta la documentación en el ayuntamiento. Si hay que hacer obras, debes esperar 15 días por si ponen alguna pega. Si en 15 días no te dicen nada puedes comenzar las obras. Si no hay obras, o ya están legalmente acabadas, una vez presentada la documentación puedes abrir tu negocio inmediatamente. El silencio es positivo, y además solo tienen 15 días para contestarte. En algunos ayuntamientos es denominada licencia express, como en Madrid.
Lamentablemente, no todos los trámites se pueden hacer por comunicación previa. Las obras que necesiten proyecto, lo que antiguamente se llamaba “obras mayores” (obras que afecten a la estructura o a la envolvente o que impliquen un cambio de uso), tendrán que realizarse por el procedimiento de la “licencia”.
Por otro lado, aunque las licencias de actividad han pasado a ser en su mayoría por comunicación previa, ciertas actividades clasificadas necesitan todavía el procedimiento de licencia de apertura, por afectar al medio ambiente, a la seguridad y a la salud pública o al patrimonio histórico.
En definitiva, aunque la mayoría de ayuntamientos tienen a día de hoy en sus sitios web una lista de los trámites que hay que hacer para cada tipo de licencia y la documentación que hay que añadir, si tenemos dudas lo mejor será acudir al servicio de urbanismo de nuestro ayuntamiento en el que nos podrán aclarar nuestras dudas, así como ponernos en manos de un técnico competente que nos ayude con la documentación técnica pertinente.